amir r

 התחדשות עירונית

 עו”ד עמיר רייסמן

 בחודשים הבאים ננסה להבהיר בסדרת כתבות את בסיסה של ההתחדשות העירונית תוך שימוש בדוגמאות. בטור זה נפשט את המסלולים השכיחים:  פינוי בינוי, תמ”א 38 והקשר ביניהם.

 

דברי הסבר

התחדשות עירונית הינו תחום חדש יחסית הכולל פרויקטים של פינוי בינוי, עיבוי בינוי, בינוי פינוי ותמ”א 38 אשר לפיהן מתחדשים מבנים ישנים. תהליך זה, מאפשר חידוש (הריסה ובניה מחדש), ריענון ו/או חיזוק (חיזוק ובניה על מבנה קיים) מבנה בודד או מספר מבנים הנמצאים בסמיכות האחד לשני ונעשה בדרך כלל באזורים ותיקים, שם מצב המבנים והתשתיות ירוד ואשר לאוכלוסייה הגרה בו אין את האמצעים המתאימים או את היכולת להוציא לפועל את תהליך חידוש המבנים בעצמם. בתקופה האחרונה, תהליך ההתחדשות העירונית נותן מענה גם לדרישה שנוצרת בשל מחסור בקרקעות באזורים העירוניים הצפופים והוא מתאפיין בהגדלת הדרישה למוסדות ציבור כדוגמת שירותי חינוך, כמו גם הצורך בשיפור בחזות האזור, זאת באמצעות שינוי תכנית בניין עיר אשר מעצם שינויה מאפשרות הרשויות ניצול הקרקע בצורה יעילה תוך שיפור התשתיות.

 ואלו הן התכניות השכיחות:

 פינוי בינוי

פינוי ובינוי הינו המסלול הוותיק ביותר אשר כולל הכרזה של משרד הבינוי והשיכון על שטח מסוים כעל מתחם “פינוי בינוי” באמצעות צו הכרזה שתוקפו עד שש שנים. הליך זה, מחייב פרוצדורה הכוללת אישור תכניות מול ועדה מחוזית לתכנון, וכן אישורים נוספים מגורמים ממשלתיים. מתחם אשר הוכרז ככזה, יפונו תושביו, בתיהם יהרסו ובמקומם ייבנו בנייני מגורים חדשים. לעצם התרחשותו של מסלול זה, קיימת דרישת סף משמעותית, כי המבנה בו יבוצע הליך הפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות כתנאי להתנעת הפרויקט. במקביל להליך ההכרזה, בעלי הדירות במתחם יחתמו על הסכם מול יזם שיוציא את הפרויקט אל הפועל.

תמ”א 38

תמ”א 38 הינה תכנית מתאר ארצית אשר קיבלה תוקף בשנת 2005 ומאז עברה שלושה תיקונים משמעותיים שהפכו את יישומה לכדאי יותר. מסלול זה, נועד להמריץ דיירים שגרים בבניין אשר קיבל היתר בניה טרם ה-1.1.1980 ולחזק את ביתם מפני רעידות אדמה, תוך קבלת הטבות משמעותיות ע”י מתן זכויות בניה מיוחדות לתוספת יחידות דיור על גג הבניין והגדלת הדירות הקיימות, זאת לצד הטבות מס שונות. התמריץ המרכזי הינו הגדלת כל יחידות דיור קיימות ע”י הוספת 25 מ”ר (פטורים מהיטלים ומיסים) והוספת יחידות דיור חדשות על גג המבנה על בסיס זכויות הבניה המוקנות לו. במסגרת תיקון 2 (ידוע כתמ”א 38/2) ניתן להרוס את הבניין הקיים ולבנות בניין חדש תחתיו תוך שמירת מרבית ההטבות שתוארו לעיל. גם במקרה זה, בעלי הדירות בדרך כלל יבחרו להיקשר מול יזם שיוציא את הפרויקט אל הפועל.

ההבדלים בין שני המסלולים

בעבר, ההבדלים בין המסלולים היו ברורים יותר, אך כיום לאחר שורת תיקונים ושיפורים בתכניות ההבדלים הצטמצמו.

ניתן לראות מגמות עירוניות ברורות לפיהן הגורמים העירוניים מכוונים אזורים מסוימים לתכניות מסוימות.

נראה כי בעתיד בחירת התכנית הרצויה לא תהיה רק דרך התארגנות התושבים אלא תוך איזון בין מצב הבניינים וסביבתם, רצונות הדיירים, עמדת העירייה וניסיון בפועל באותו האזור.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא.

התפרסם במגזין 10

מאת:  עו”ד עמיר רייסמן, מייסד ובעלי משרד רייסמן – גור ושות’

 

 

 

 

 

 

 

 

 

azhara

 

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

השלימו בבקשה את בדיקת האבטחה

Wisite

בניית אתרים לעסקים
Wisite - Wise Site. Wise Choice.