תכנית מתאר ארצית 38 – תפקידו של המפקח מטעם בעלי הדירות   

בטור זה נדון בתפקידים שמבצע המפקח מטעם בעלי הדירות בפרויקטים של תמ”א 38 ומדוע חשוב להתעקש שיהיה לבעלי הדירות מפקח מטעמם לצדם לאורך הפרויקט

עו”ד עמיר רייסמן

הקדמה

במסגרת המשאים ומתנים הראשונים שנוהלו בין היזמים לבין בעלי הדירות, יוצגו בעלי הדירות על ידי עורכי דין אשר תפקידם היה לדאוג להשלמת המו”מ בנוגע להסכם, למפרט ולתכניות המצורפות להן.

מאחר ולעורכי דין אין כל הכשרה בסגירת מפרטים, נוצר פער שעורכי הדין לא יכלו לתת לו פתרון. האפשרות הראשונה של שכירת אדריכל שיסיע בסגירת המפרט היתה יקרה מדי ועל כן, התבקשו המפקחים (אשר נשכרו ללוות את בעלי הדירות בשלב הבנייה בפועל) לסייע בסגירת המפרט.

תפקידיו של מפקח בעלי הדירות:

בשלב המו”מ המשפטי:

  1. לתת יעוץ מניסיונו לגבי טיב המפרט הטכני המוצע לבעלי הדירות ולנהל מו”מ בשם בעלי הדירות עד לסגירת המפרט.
  2. בחינת התוכנית המוצעת לבעלי הדירות ע”י עין מקצועית נוספת שיכולה לשפר את התמורה הניתנת לבעלי הדירות.
  3. מעבר על ההסכם המשפטי על מנת לתת דגשים הקשורים לעולם הביצוע והנושקים למפרט ומופיעים בהסכם.

בכך המפקח למעשה “מאזן” את פערי הכוחות במו”מ בין בעלי הדירות לבין היזם, בכך שהוא נותן לבעלי הדירות את הידע והניסיון החסר.

בשלב הגשת התוכניות לעירייה ועד קבלת היתר בניה:

תפקידו של המפקח הוא בעיקר ביקורת שתוכניות ההגשה לעירייה לרבות השינויים הנדרשים על ידי הרשויות השונות עומדות בהוראות ההסכם. ככל והמפקח נתקל בקושי פרשני כדי להבין את טיב הוראות ההסכם הוא כמובן פונה לב”כ בעלי הדירות שיסייע לו.

החל משלב ביצוע העבודות:

המפקח מבצע פיקוח על עבודות הבניה והתאמתן של העבודות שמבוצעות בפועל עבור בעלי הדירות למפרט. הפיקוח בדרך כלל מוגדר כ”פיקוח עליון”. כלומר, קיים מפקח מטעם היזם אשר מפקח מטעם היזם על העבודות באופן שוטף ומפקח מטעם בעלי הדירות אשר עוקב בעיקר אחר העבודות עבור בעלי הדירות כמו גם אחר עבודות קריטיות שאינן קשורות ישירות לבעלי הדירות אך עלולות להשפיע עליהן.

לאחר מסירת הדירות/ העבודות לידי בעלי הדירות:

מומלץ אף להכניס הוראה כי מפקח מטעם בעלי הדירות ייתן לבעלי הדירות שירותי בדק. דהיינו, יבדוק את הליקויים בביצוע העבודות בעת מסירתן לידי בעלי הדירות לתקופה של 12 חודשים ובסופה יוציא דו”ח מסכם אליו יתייחס היזם ויתקן את כל הנקודות דרושות התיקון.     

הכותב: עו”ד עמיר רייסמן מייסד ובעלי משרד רייסמן – גור ושות’

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא.

 

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

השלימו בבקשה את בדיקת האבטחה

Wisite

בניית אתרים לעסקים
Wisite - Wise Site. Wise Choice.