מדוע ישנם דיירים סרבנים ומה עושים למנוע זאת?

אין כמעט אדם שלא מכיר או שמע על תוכנית תמ”א 38 ויודע שהיא קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ולמרות שהתוכנית מציעה לדיירים דירה גדולה מרפסת שמש וחניה, בבניין מודרני חדש ומוגן – לא כולם מסכימים להזדמנות.

עורכת הדין רוית סיני

חוק החיזוק, נועד לחיזוק לחזק מבנים מפני רעידות אדמה והוא מתחלק לשניים: תמ”א חיזוק – במסגרתו הבניין הקיים משופץ ומחוזק, הדירות בו מורחבות ונוספות לו קומות, שהן למעשה הרווח של היזם; ותמ”א הריסה ובניה, בו הבניין נהרס כליל ובמקומו קם בניין חדש ומודרני גבוה יותר.

כל מי שמצוי בתחום ההתחדשות העירונית יודע, כי פרויקטים שמעורבים בהם דיירים רבים עם רצונות וחלומות שונים הם כר פורה להתנגדויות, ויכוחים, ערעורים, חששות, אמוציות ושלל עכבות ומכשולים שלא תמיד רציונלים

מפת האינטרסים כוללת לא מעט גורמים בעלי אינטרס שונה:

העירייה – היא מנחה ומתווה תוכנית מדיניות עם זכויות בניה והנחיות ליזם מה ניתן לבנות וכמה.

היזם של הפרויקט, שחייב לדאוג שהרווחים שלו מהפרויקט ינועו בין 20% ל־18%;

ובעלי הדירות, שאם יצליחו לעשות עסקה של הריסה ובנייה ויקבלו דירה חדשה גדולה יותר, כולל מרפסת וחניה, הם ירוויחו ללא ספק;

צד נוסף, הם אותם דיירים שכנים לאותו בניין שאמור לעבור הריסה ובניה, ומבחינתם, דיירים נוספים  בבניין החדש רק יגדילו את הצפיפות ויצרו בעיות תחבורה קשות.

ההתנגדויות לפרויקטי ההתחדשות העירונית עשויות לעלות בכל שלב משלבי הפרויקט, החל משלב ההתחלתי שבו רק עולה היוזמה לביצוע הפרויקט, עבור בשלב הקריטי של חתימת ההסכם וכלה בשלב הסופי, כשדייר שחתם על ההסכם אינו מוכן לפנות את דירתו ברגע האמת.

בשלב ההתחלתי מדובר בבעלים של דירה שמתנגד לקחת חלק בתהליך ולא מעוניין לשמוע דבר שקשור בפרויקט.

כאן תלוי מאוד איך הדיירים היוזמים מנהלים את התהליך, אם בשקיפות או בריכוזיות.

ככל שהדיירים היוזמים נבחרו כנציגים שנבחרו ברוב קולות, וערכו פרוטוקול מסודר שמשקף את ההצבעה – זה יפתור הרבה בעיות בעתיד.

אותה נציגות חייבת לאפשר לכל הדיירים להציע יזמים או עורכי דין שילוו אותם בתהליך והכי חשוב תפקיד הנציגות הוא לדאוג לשתף את כל הדיירים בכל התהליך- באופן זה יהיו פחות התנגדויות.

במקרים בהם הנציגים בוחרים בעצמם את עצמם כנציגות והם בוחרים בעצמם את עורך הדין ואת היזם ומנהלים לבדם את התהליך – התנהלות זו מעלה חשש מצד הדיירים כי יש לאותם נציגים אינטרסים אישיים בבחירת היזם וההתנגדות היא כלפי הנציגות ולא דווקא נגד הרעיון לביצוע הפרויקט.

התנגדות כזו נובעת בדרך כלל מחוסר אמון כלפי הנציגות ובצדק.

אחת הטעויות הנפוצות שנציגות בתחילת הדרך עושה, היא לחפש בעצמה יזמים ולנהל עימם מו”מ, כאשר במקרים רבים הם עדיין לא יודעים מה הדיירים יכולים לקבל במקום מה שקיים היום.

הפתרון- לבחור עו”ד מלווה מיד עם מינוי הנציגות – עורך דין מנוסה ומומחה בתחום ההתחדשות העירונית שידע לומר מה הדיירים יכולים לקבל, ישקיע מאמצים בלהסביר לדיירים את התהליך, בסבלנות ובשקיפות.

עצם נוכחותו ומקצועיותו של “איש החוק” לעיתים מונעות חלק נכבד מהחששות. 

השלב הנוסף שבו אנו נתקלים בדיירים סרבנים – הוא שלב חתימת ההסכם.

חוק חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, מאפשר לכפות את ביצוע הפרויקט של תמ”א הריסה ובניה על הדיירים הסרבנים אם יש חתימות של 80% מבעלי הזכויות ו־80% ממחזיקי הרכוש המשותף על ההסכם ובפרויקטים של חיזוק- די בחתימה של 67% מבעלי הדירות כדי לפנות למפקח על הבתים המשותפים.

בשלב חתימת ההסכם, עלולות להופיע התנגדויות אפילו מדיירים שבתחילה היו בעד התהליך או שלא הביעו התנגדות לאורך כל התהליך, ואולי אף השתתפו באופן אקטיבי בתהליך, ופתאום ברגע הקריטי מחליטים שהם לא חותמים על ההסכם.

הפתרון להימנע ממצבים אלו – הוא להחתים את כל הדיירים בתחילת הדרך על כתב הסכמה והתחייבות לפרויקט, כאשר אותו עורך דין מייצג יידע לנסח התחייבות זו שתמנע בעתיד סרבנים או סחטנים שינסו לקבל בתמורה לחתימתם תמורה נוספת.

בשלב הסופי ההתנגדות יכולה להגיע לאחר שהושגו כל החתימות הנדרשות, העירייה מסכימה לאשר את ההיתר לבניין החדש, יש ליווי בנקאי, הוצאו מאות אלפים עד מיליונים של שקלים – ואז מוגשת התנגדות לעירייה מצד השכנים שהם מתנגדים למספר הדירות שהעירייה מאשרת או מתכוונת לאשר או בכלל לפרויקט.

במצב הזה, העיריה מקיימת דיון ושומעת את הצד המתנגד לעומת היזם – לרוב העירייה מחליטה לדחות את ההתנגדות – שכן הסתרת אור או אויר – אינן יכולות להוות עילה אל מול האינטרס הציבורי לחזק בניינים ולשמור על חיי אדם.

על מנת להימנע ממצבים של התנגדויות בשלב זה, יש לבחון את הסביבה לפני שיוצאים לדרך (לראות אם הבניין עומד בסמוך לבתים פרטיים או בניה נמוכה וכד’)  וכן לבחון את תוכנית ההגשה שמבקשים לאשר מול העירייה – אם היא תואמת לתוכניות העירייה אין ולא תהיה למתנגדים כל עילה.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הכותבת: עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100 

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

השלימו בבקשה את בדיקת האבטחה

Wisite

בניית אתרים לעסקים
Wisite - Wise Site. Wise Choice.