UA-138873135-1האם אנו לקראת הרחבת היקפי הבנייה לאחר הקמת מנהלת ההתחדשות העירונית? -
שנת 2019 תהיה טובה לנדל”ן באזור
אפריל 4, 2019
לפרוץ את תקרת הזכוכית – מגזין 51
אפריל 4, 2019

האם אנו לקראת הרחבת היקפי הבנייה

לאחר הקמת מנהלת ההתחדשות העירונית?

ריאיון עם רקפת פסו קונפרטס – ראש מנהלת התחדשות עירונית בעיריית גבעתיים

עו”ד רוית סיני

חסר לכם מידע? רוצים לברר משהו ? שלחו ל- nadlan@givatayimplus.co.il

לאור המדיניות החדשה של עיריית גבעתיים מבחינת זכויות במסגרת התחדשות עירונית, החלטתי שהגיע הזמן להבין, מה באמת השינוי ואיך זה אמור להשפיע על הפרויקטים המתהווים ומתגבשים כעת לקראת פרויקטים של הריסה ובניה, חיזוק ופינוי בינוי.

מה זה הגוף הזה בעצם ולמי הוא נועד?

“זהו גוף חדש, שעומד בפני עצמו, ממומן בחלקו ע”י העיריה וחלקו ע”י הרשות הממשלתית שקבעה שיש להקים גופים אלו בכל עירייה במסגרת חוק הרשות להתחדשות עירונית, במטרה לעזור להתארגן מול דיירים ויזמים ולהקנות ידע לכל מי שמבקש.”

“התפקיד של המנהלת”, מסבירה רקפת, “הוא לקדם מיזמים של התחדשות עירונית עם דגש על מידע והסברים לדיירים. למעשה אנו עוזרים לדיירים להתארגן ולמנות לעצמם נציגות מסודרת.

אחת הבעיות העיקריות בהתנהלות התהליך, היא שרוב הדיירים מגיעים לבחירת יזם כאשר בפועל מוצאים שלא היה מינוי תקין ל’נציגות’, אלא שקומץ מהדיירים מינה את עצמו והחליט בעצמו על בחירת עו”ד או יזם. אז, במידה וישנם מתנגדים בקרב הדיירים למינוי שנעשו על ידי ‘נציגים’ שמינו את עצמם, מתחיל התהליך מהתחלה וזמן ניכר מתבזבז.

טופס מינוי הנציגות, אם הוא נעשה באופן מקצועי, אמור לכסות את הנציגים הנבחרים מפני תביעות מצד הדיירים, לתת לנציגות סמכויות (תלוי איזה סמכויות רוצים להעניק, בחירת אנשי מקצוע, בחירת יזם וכו’), להגדיר מי רשאי להיות נציג (לדוגמא: אם אותו נציג הוא בעל זכות בדירה או שמא חבר/דוד/מתווך של אותו בעל דירה) יש לבחון ולתת את הדעת למקרים שבהם הנציגות מחליטה על היזם בעצמה או לא קובעת כלום וכמובן להגדיר מהו סוג הפרויקט (תמ”א הריסה ובניה או חיזוק או פינוי בינוי).

כאמור לטופס זה השלכות חשובות וחתימה עליו מהווה הסכמה והתחייבות מצד אותו בעל דירה שחתם עליו.    

לכן, לדעתי האישית טופס מינוי נציגות אמור להיות מנוסח ע”י עו”ד וכן שאותו עו”ד יבין כיצד לערוך ולהכין את המסמך בהתאם לציפיות.

בנוסף, כאמור הדיירים צריכים לדעת שהם חותמים לאותם נציגים, איזה סוג פרויקט הם מבקשים.

כדי לדעת אם הבניין המבוקש כלול במתחם פינוי בינוי או ניתנות לו זכויות אחרות, אומרת רקפת שניתן להיכנס לאתר העיריה “פורטל הנדסה” שם להיכנס ל”מתחמי תכנון” שם רואים את מפת העיר שמגדירה אזורים לפי צבעים. כל צבע משקף, הגדרה שונה בזכויות הנתינות לבניין.

אחת הבעיות העיקריות בהתנהלות התהליך, היא שרוב הדיירים מגיעים לבחירת יזם כאשר בפועל מוצאים שלא היה מינוי תקין ל’נציגות’, אלא שקומץ מהדיירים מינה את עצמו והחליט בעצמו על בחירת עו”ד או יזם

כדי לדעת ולהבין מהי מדיניות העירייה יש להיכנס ל’תכנון ותבע’ ושם להיכנס למדיניות תמ”א 38.

שם כתוב מה המכפיל של הדירות וכמה קומות ניתן לבנות (שזה תלוי ברוחב הדרך – אם הכביש צר או רחב ועוד כמה קריטריונים של מיקום הבניין).

לדוגמא, אם רשום שבמסגרת הריסה ובניה המכפיל הוא 2.3 וקיימות 10 דירות בבניין הקיים – מספר הדירות החדשות יהיה 23.”

“העיריה”, טוענת רקפת, “לא נכנסת לעניין המסחרי בין היזם לדיירים ולא קובעת לו כמה תוספת להציע לדיירים, כל עוד היזם עומד בקריטריונים שקבעה כגון: מס’ היחידות שהוא מבקש לבנות, גובה הבניין, נסיגות, ותמהיל דירות.”

אחד השינויים החשובים שהתקבלו בהחלטות האחרונות בעירייה הוא שינוי תמהיל הדירות.

אם לפני כן, הייתה דירה בגודל של 45 מ”ר לאחד הדיירים, והעריה דרשה דירה חדשה בגודל מינימלי של 70 מ”ר היה אותו דייר צריך לשלם עבור התוספת או שהיזם היה אמור להשלים על חשבונו – זה היווה מחסום לא פשוט בפרויקטים כי לרוב היזם לא היה יכול להשלים על חשבונו עקב כדאיות כלכלית צפופה, או שאם כן הייתה אפשרות שאר הדיירים היו מתלוננים כי אותו בעל דירה מרוויח יותר מהם.

היום, העיריה החליטה שבמקרה כזה, היא תאפשר לבנות דירה קטנה יותר מ70 מ”ר ותאפשר לאותו בעל דירה לקבל דירה בשטח שהובטח לו גם אם לא יגיע לגודל של 70 מ”ר.

כיום תמהיל הדירות שדורשת העיריה הוא 20% דירות קטנות בין 60-70 מ”ר.

60% דירות בינוניות בגודל 77-100 מ”ר (אפשרה היום יותר דירות מסוג זה).

20% דירות גדולות 111-200 מ”ר.

מעבר לשינויים אלו, מחדשת לי רקפת כי בכל הנוגע לסכסוכים בין דיירים, ישנו גוף שנקרא “מרכז גישור ובניית הסכמות” בשדה בוקר שקם לתת מענה, בין השאר גם בתחום התמ”א.

לאחר הראיון יצאתי אופטימית, מה שנותר לעירייה כעת הוא רק לצמצם את פערי הזמן למתן היתרים.

חסר לכם מידע? רוצים לברר משהו ? שלחו את שאלתכם ל- nadlan@givatayimplus.co.il

 

הכותבת: עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100 

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

 

Comments are closed.

Wisite

בניית אתרים לעסקים
Wisite - Wise Site. Wise Choice.