תכנית מתאר ארצית 38 amir r

עו”ד עמיר רייסמן 

בטור זה נפרט אודות המסלולים האפשריים למימון וביצוע פרויקטים  של תמ”א 38 מסוג חיזוק (38/1) ותמ”א 38 מסוג הריסה ובניה מחדש (38/2)  ולמה כדאי לבעלי דירות לשים לב במקרים כאלה.  

 

תמ”א 38/1 – ביצוע פרויקט ללא ליווי בנקאי

במצב בו יזם בוחר לבצע פרויקט ללא ליווי בנקאי, וברשותו ההון הדרוש לביצוע אותו פרויקט, על בעלי הדירות לבדוק כי היזם איתן מספיק מבחינה כלכלית לביצוע פרויקט מסוג זה וכי חברת האם / החברה האיתנה כלכלית, ערבה להתחייבויות החברה אשר מתקשרת עם בעלי הדירות.

בנוסף, על בעלי הדירות לוודא, כי היזם רשאי למכור את הדירות החדשות שנמכרו לו במסגרת ההסכם בין הצדדים לפי קצב מתאים ולא מיד עם קבלת היתר בניה.

נקודות חשובות נוספות: ערבויות מתאימות במקרים בהם, היזם אינו מסוגל לסיים את הפרויקט והוא נכנס למצוקה כספית, ערבות בגין תשלומי מס השבח החלים לפי חוק על בעלי הדירות, ערבות מתאימה לרישום הבית המשותף וביצוע תיקונים בתקופת הבדק.

תמ”א 38/2 – ביצוע פרויקט ללא ליווי בנקאי

ביצוע פרויקט מסוג הריסה ובניה ללא ליווי בנקאי אינו מומלץ כלל. בניגוד לפרויקט מסוג חיזוק הבניין,  מוסרים בעלי הדירות את דירותיהן לידי היזם ודירותיהן נהרסות. לכן, כתנאי לפינוי הדירות, חייבים בעלי הדירות לקבל ערבות בשווי דירתם (רצוי בשווי דירתם החדשה) וכן ערבויות נוספות להבטחת דמי השכירות, מיסים, בדק ורישום.

תמ”א 38/1 – ביצוע פרויקט הכולל  ליווי בנקאי

ביצוע פרויקט עם ליווי בנקאי נותן שקט גדול יותר לבעלי הדירות מאחר והם יודעים כי עומד מאחוריהם גוף בעל משאבים רבים ולו אינטרס להשלמת הפרויקט. הבנק מעריך את עלויות ביצוע הפרויקט ונותן ליזם אשראי בהתאם למנגנון פיקוח פנימי.

במקרה של ליווי בנקאי, על בעלי הדירות לוודא כי מסמכי הליווי שנחתמים מול הבנק המלווה מתייחסים רק לשעבוד זכויות הבנייה שנמכרו ליזם ולא לשעבוד דירותיהם הקיימות. כמו כן, בשלב בו בעלי הדירות נדרשים לחתום על מסמכי הליווי, רצוי שעורך הדין המלווה אותם יוודא כי הבנק לא יוכל לבוא בכל טענה כלפי בעלי הדירות מעבר למימוש זכויות הבניה ששועבדו.

נקודות נוספות הן גובה הערבות הניתנת, אופן הפחתתה והתנאים בהם יכולים בעלי הדירות לממש את הערבויות מהבנק.

תמ”א 38/2 – ביצוע פרויקט הכולל  ליווי בנקאי

בפרויקט מסוג הריסה ובניה, קיומו של בנק מלווה מקבל חשיבות רבה אף יותר. למעשה, מעבר לתפקידו כמממן העסקה ומפקח על הוצאות הפרויקט, הבנק מנפיק ערבויות חוק מכר לכל בעל דירה ונותן רשת ביטחון לבעלי הדירות, שככל והיזם לא יוכל לבצע את הפרויקט והבנק יאלץ לממש את נכסיהם, יקבלו הבעלים את כספי הערבות, או לחלופין, ימצא הבנק יזם חלופי שיכנס בנעלי היזם עמו התקשרו בעלי הדירות.

בדומה לפרויקט תמ”א 38/1 ואף חשוב מכך, יש לשים דגש מיוחד על התנאים הנסגרים בממשק שבין בעלי הדירות לבנק ולמחויבויות הבנק המלווה כלפי הבעלים.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא.

התפרסם במגזין 14

הכותב: עו”ד עמיר רייסמן מייסד ובעלי משרד רייסמן – גור ושות’

 

 

 

 

 

azhara

 

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

השלימו בבקשה את בדיקת האבטחה

Wisite

בניית אתרים לעסקים
Wisite - Wise Site. Wise Choice.