לאור הקפאת היתרי הבנייה במסגרת תמ"א 38

"נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה"

האפשרות היחידה לפרויקטים במסגרת תמ"א 38 בגבעתיים לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה לקבל בקשות להיתרים – היא אך ורק אם הבעלים חתמו עם יזם על הסכם, היזם הכין את הגרמושקה והבעלים אישרו אותה

צולם בגבעתיים

ביום 15.3.21 החליטה העיריה להקפיא את כל הבקשות להיתרי בניה בעיר במסגרת תמ"א 38 בגלל חוסר במבני ציבור. רק אותם בעלי דירות שהוציאו תיק מידע לפני תאריך זה, יוכל להמשיך בטיפול, בתנאי שיגישו בקשה להיתר תוך חצי שנה. בקשה להיתר כרוכה בהכנת גרמושקה, שכרוכה בהפעלת יועצים, והסכמת הבעלים ואישור שלהם שהגרמושקה תואמת את אשר כתוב ומובטח בהסכם. כלומר, אם במסגרת ההסכם רשום שתמורת הדירה תהיה בקומה.. בגודל… עם 2 כיווני אויר… יש לבדוק שאכן ניתן לראות זאת בתוכניות הגרמושקה.
תהליך רגיל של הכנת הגרמושקה לוקח בדרך כלל בין 6-8 חודשים וזאת אחרי שיש רוב חוקי שחתם על ההסכם בין הבעלים לבין היזם. במסגרת ההחלטה, אותם יזמים שהוציאו תיק מידע ויש להם הסכם חתום מול הבעלים, יצטרכו להכין כעת את הגרמושקה תוך חודשים ספורים כדי לעמוד בתנאי החדש שנקבע. כמובן שבמקרים של החלטות ועדה שנידונו אם במסגרת תמ"א ו/או במסגרת פינוי בינוי, פרויקטים אלו אינם נכללים ויקבלו ככל הנראה היתרים בהתאם למדיניות העיריה.
בשיחה עם מר רן קוניק, ראש העיר, הסביר קוניק כי החלטה זו נבעה בעיקר מהעובדה כי מצד אחד, לא ניתן לאפשר להגדיל את מספר היחידות במסגרת תמ"א 38 ומצד שני, לא לאפשר לתושבים הקיימים והחדשים תשתיות ראויות, כמו למשל בתי ספר. עוד הבטיח ראש העיר בשיחתי עימו, כי ההקפאה כרגע היא למשך חצי שנה. בעוד חצי שנה הם יבדקו אם ניתן להם אישור לבתי ספר ו/או גנים והם יקבלו החלטה בהתאם, אם לאשר לפרויקטים חדשים להגיש היתרים במסגרת תמ"א 38 .
הבעיה כמובן, שבעוד חצי שנה, ככל הנראה לא ניתן יהיה להגיע להטבות 

שמציעה תוכנית התמ"א הואיל והיא אמורה להסתיים באוקטובר 2022. הטבות התמ"א הן פטור מהיטל השבחה על 2 וחצי קומות, וכן פטור ממס שבח. לאור העובדה שרשות המס אפשרה פטור ייעודי לפרויקטים של תמ"א 38 לכל אותם בעלים שדירותיהם לא משמשות למלאי עסקי, שאינן מעל 120 מ"ר ושהבעלים לא קיבל את הדירה מקרוב במשך 24 חודשים לפני חתימת ההסכם. במידה והתמ"א לא חלה על הפרוייקט שנחתם עם היזם, לא תהיה ליזם כדאיות
כלכלית לפרוייקט  בלי אותם פטורים. האפשרות היחידה לפרויקטים בגבעתיים
במסגרת תמ"א 38 לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה לקבל בקשות להיתרים – היא אך ורק אם הבעלים חתמו עם יזם על הסכם, היזם הכין את הגרמושקה והבעלים אישרו אותה.
במידה ובעוד חצי שנה ניתן יהיה להגיש בקשות להיתר, רק אותם פרויקטים יוכלו להינצל וליהנות מאותן הטבות של התמ"א.

לאור זאת, הצעתי היא לנצל כעת את הזמן, להגיע להסכמות בין הבעלים ולהתקדם להסכם והכנת גרמושקה. ברור שהיזם לוקח על עצמו סיכון שהעירייה לא תאשר גם בעוד חצי שנה לקבל את אותם בקשות חדשות, אולם ככל שהפרויקט סגור והדיירים מבינים את המשמעות של הסיכון ניתן להוסיף זאת במסגרת ההסכם המשפטי ולכלול את שתי האופציות שיתכן ויקרו.

חג הפסח קרב ובא לאחר שנה של הסתגרות בבתים, אין לי ספק שרוב בעלי הדירות מבינים עד כמה זה משמעותי לקבל דירה חדשה (אפילו באותו גודל כיום) עם מרפסת שמש, חניה ומחסן וכולי תקווה שהשנה תביא איתה פריחה התחדשות וצמיחה.

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג s'Dun 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

עשו מנוי למגזין! עכשיו ללא תשלום

הרשמו למגזינים שלנו ותהיו מעודכנים לפני כולם

טורי מומחה נוספים





05/06/2024

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
04/22/2024

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
03/16/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 2

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/05/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 1

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/04/2024

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]
01/19/2024

מה עושים שהעירייה לא מאשרת את התמורות שהובטחו?

מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
01/01/2024

הפרויקט שלכם תקוע ולא מתקדם? יש מה לעשות!

תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
12/02/2023

המדריך להוספת הממ"ד עכשיו

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/22/2023

המלחמה הנוכחית מזכירה לכולנו שאסור לקחת סיכונים! ממ"ד מציל חיים!

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/08/2023

כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
09/08/2023

מהם הסעיפים החשובים בהסכם עם היזם?

בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
08/04/2023

מה עושים במקרה של הפרה מצד היזם במסגרת ההסכם של ההתחדשות עירונית?

במהלך הדיון, דרשנו מהיזם: שישיב לדיירים ששילמו את הסכום עבור הוצאות המשפטיות ששילמו עבור תמורות שהדיירים מעולם לא קיבלו
06/22/2023

שינויים וחידושים בהתחדשות עירונית

"ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים"
06/09/2023

התמורה שניתנת לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי

תכנית המתאר של גבעתיים תיצור למעשה סדר והתוויה כוללת של התפתחות העיר ותגדיר בכל פרויקט פינוי בינוי מהו ההיקף אותו יקבלו בעלי הדירות מהרשות המוניציפלית
04/29/2023

כיצד לבחור יזם? (המשך)

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית
04/14/2023

כיצד לבחור יזם?

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית
03/15/2023

עקרון השוויון בין הדיירים במסגרת התחדשות עירונית

כעו"ד שמייצגת דיירים, חשוב לדעת שכל הדיירים יקבלו תמורות שוות באותו יחס למה שיש להם היום. אחרת זה יפר את עקרון השוויוניות
02/14/2023

מה דינו של שטח משותף שאחד השכנים השתלט עליו?

בפרויקטים של התחדשות עירונית, אנו נתקלים לא מעט במקרים בהם בעל דירת הקרקע השתלט על הגינה הקרובה אליו וגידר אותה לעצמו וכך חי מספר שנים ללא הפרעה או מחאה מהשכנים.

 

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן