- התחדשות עירונית
האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ"א 38
אנו עומדים בפתחה של שנה חדשה כשברקע הגיעה צפירת הארגעה באמצעות החיסונים לקורונה וההיענות הציבורית הגבוהה להתחסן.
לפי ההערכות, ההתאוששות במהלך השנה תכלול גידול בביקושים לדירות באזור גוש דן.
על מנת למתן את השפעות משבר הקורונה על רוכשי הדירות, בבנק ישראל מתכוונים להכריז על מתווה להקלות נוספות במחצית הראשונה של 2021. הריבית הנמוכה הקיימת בישראל והבנקים ה'בונים' על הצמיחה בשוק המשכנתאות, כמו גם הסרת מגבלת ריבית הפריים בתמהיל המשכנתא על-ידי בנק ישראל כל אלו עשויים לחזק את הביקושים ויתכן גם שיאיצו את המחירים.
במקביל למציאות המורכבת, הצפי לירידה של 30%-40% לפחות בהכנסות מנכסים מסחריים יניע משקיעים לזוז לכיוון שוק הדיור. בנוסף, הירידה במספר התחלות הבנייה ובהנפקת היתרי הבנייה ובשיווק הקרקעות עשויים להוביל להתחזקות נוספת בביקוש לדירות, במיוחד באזורים מבוקשים כמו גבעתיים ורמת גן.
תהליך היציאה של המשק מהקורונה וההתאוששות הצפוייה, הגם שהיא איטית – מחד, והגידול בביקושים מאידך, צריכים להיות מאיץ ממשי להתקדמות למימוש הזכויות שלכם בבניין.
רוצים תמ"א 38? עכשיו זה הזמן להתקדם נכון ובמהירות
מי שחפצים לשדרג את רמת החיים שלהם – להתקדם לדירה חדשה ומרווחת בבניין חדש ויוקרתי, זה הזמן!
מפניות רבות שמשרדי מקבל, נראה כי רבים מהדיירים חשים רצון וכוונה אמיתית לנסות לממש את הזכויות שיש להם בבניין, בטרם יפוג תוקפה של התוכנית הקיימת בחודש אוקטובר 2022.
אין ספק שסיום תוקף התמ"א משנה את כללי המשחק וניתן להעיד שהמציאות הזו מובילה להרבה לחץ מצד דיירים, אולם הנוסחא הקובעת אם אותם דיירים יהיו מרוצים, היא מי יהיה אותו עו"ד שיוביל אותם בדרך צלחה עד לקבלת הדירה החדשה האחריות לדעתי, מוטלת על אותו עו"ד שנבחר מטעם הדיירים.
שכן, עשר שנים לאחר תחילת תוכנית התמ"א, מגיעות פניות רבות מצד דיירים מאוכזבים וממורמרים שמצאו עצמם תחת הסכם משפטי חסר ולוקה, או מגלים בדיעבד שיש כמה מהדירות שקיבלו יותר מאחרים ונאלצים, היום, לשלם אלפי שקלים לעו"ד אחרים על מנת לתקן את הנזק. לכן, אסור שהלחץ שנובע מכך שבקרוב ייסגר חלון ההזדמנויות הזה – ישפיע על התנאים שדורשים הדיירים מול היזם ואל להם להיכנע ולהתפשר על סעיפים קריטיים בהסכם שאם לא יכללו בהסכם, הם ישארו מול שוקת שבורה.
מימוש מוצלח של פרויקט התחדשות עירונית מתחיל ונגמר ביכולת של עו"ד מטעם הדיירים, לאזן את התמורות בין בעלי הדירות, ביכולת של אותו עו"ד להשיג את התנאים המסחריים והמשפטיים הטובים ביותר, כאשר ההסכם המשפטי אמור לקחת בחשבון את כל הסיטואציות הקיצוניות שעלולות לקרות ולנתב את זה לטובת ולהגנת הדיירים.
אי לכך, במצב עניינים כזה, מומלץ לבחור עו”ד מנוסה בעל ניסיון מוכח, ידע ובקיאות בהתחדשות עירונית ובנוסף בעל יכולות ניהול והובלת הפרויקט מתחילה ועד הסוף.
עו"ד שידע להילחם על מה שמגיע לדיירים ולא יירתע אם אותו יזם לא מסכים לתנאים (ניתן להשיג את זה בדרך של ניהול מו"מ מול כמה יזמים ולא אחד).
עו"ד מטעם הדיירים, למעשה מלווה את הדיירים לכל אורך הפרויקט ולא רק בליווי המשפטי ובניהול המשא ומתן המסחרי לגבי התמורות שאמורים לקבל הדיירים. עו"ד דיירים מנוסה וותיק ידע להוביל את הפרויקט למימוש, וגם יהיה מיומן ביישוב מחלוקות ,יצירתי וגמיש ופתרון בעיות של הדיירים בינם לבין עצמם או בינם לבין היזם
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג s'Dun 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טורי מומחה נוספים
10/08/2024היזם טען כי הוא אינו מקבל את מכתב הביטול הזה, ואיים להגיש תביעה אישית נגד כל דייר ודייר. וכך אותם דיירים הגיעו למשרדי09/13/2024התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים07/30/2024התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים07/04/2024מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת05/27/2024מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?05/06/2024הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.04/22/2024הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.03/16/2024באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 3802/05/2024באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 3802/04/2024כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]01/19/2024מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני01/01/2024תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר12/02/2023לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי10/22/2023לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי10/08/2023"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"09/08/2023בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם08/04/2023במהלך הדיון, דרשנו מהיזם: שישיב לדיירים ששילמו את הסכום עבור הוצאות המשפטיות ששילמו עבור תמורות שהדיירים מעולם לא קיבלו 06/22/2023"ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים"
