דיירים נכבדים, הטור הזה שווה לכם כסף

אין מחלוקת שהעיר גבעתיים הינה פנינת נדל"ן שקורצת ליזמים רבים, בשל ערך הדירות בגבעתיים ומיקומה המצוין. הבעיה בגבעתיים, היא התנאים שמתנה העירייה לצורך יישום הפרויקטים במסגרת תמ"א 38.

במסגרת נתונים שנמסרו מהעירייה, נראה כי התנאים שמציבה העיריה מקשה מאוד על יישום, היא מצידה טוענת כי היא איננה מעוניינת בהכפלה של פי שלוש של דירות בשל שיעור הצפיפות הגבוה בעיר (גבעתיים נחשבת לעיר השניה צפיפותה אחרי העיר בני ברק)  וכן בשל מחסור בבתי ספר, תשתיות ועומס על התחבורה.

לאחרונה, מתגבשת תוכנית תכנונית בגבעתיים. תוכנית מיוחדת שתגדיר ותסמן בעיר את האיזורים לפיהם ניתן יהיה לממש את זכויות תמ"א 38 (הריסה ובניה או חיזוק), וכן תגדיר מגרשים שמיועדים לפינוי בינוי.

איך ניתן לדעת היום מהם הזכויות שלי?

ראשית המלצה שלי, לאור גיבוש תוכנית האב בגבעתיים, שתגדיר זכויות לכל איזור – היא לפנות לגורמים המוסמכים בעירייה, שעוסקים בתכנון ויכולים מראש לומר לכל בעל דירה מה העיריה מתכננת או מבקשת באיזור שהוא מתגורר בו.

אם אתם יודעים מראש מה העיריה מבקשת ורוצה, כדאי יהיה לאמת ולהתאים ציפיות מול הדיירים האחרים על מנת לקבל הסכמתם להמשך התהליך.

אין טעם להסתמך על תוכנית שהוצגה בפניכם על ידי היזם לפני חצי שנה או שנה, אם היום זה לא רלוונטי ולא יאשרו לכם את אותן זכויות כשתוגש הבקשה להיתר.

כך לדוגמא, באחד הרחובות בגבעתיים, לפני 4 שנים אישרו לבנות על מגרש של 700 מ"ר עם 7 בעלי זכויות – 21 דירות. הבניין נבנה ואוכלס. לעומת זאת, בבניין ממול שרוצה כעת לקדם את התהליך –  העיריה מאשרת לבנות על אותו גודל של מגרש עם 4 בעלי דירות –  14 דירות בלבד.

אם לא היינו מבררים בעירייה, היינו מבטיחים לדיירים הבטחות שווא – של שתי דירות לכל דייר. פרק הזמן שהיה לוקח להחתים את כל הדיירים היה נמשך כשנה ועוד חצי שנה של הגשת תוכניות. רק אחרי שנתיים היינו מגלים שהעירייה כלל לא מאשרת ולא תאשר לבנות יותר מ-14 דירות חדשות ולכן התמורה שהובטחה לדיירים אינה יכולה להתקיים והדיירים ימצאו עצמם באותה נקודה רק 4 שנים מאוחר יותר.

על מנת לא להגיע לסיטואציה כזו ועל מנת לייעל את התהליך, רצוי שעו"ד שאליו אתם פונים יבדוק עם אדריכל שהוא עובד עימו את הזכויות ויציג לכם אותם.

אם אין לכם אפשרות כזו – כדאי לבקש מהיזם שמגיש הצעה ניתוח זכויות ולהשוות את זה מול הגורמים בעירייה.

או שעו"ד שמיניתם יעשה זאת עבורכם.

בהנחה שאנחנו יודעים היום מה ניתן לקבל במקום הבניין הישן.

מה ואיך לבחון את ההצעה של היזמים?

כשמגיעה אלי פניה מנציגות של בניין – הם בדרך כלל מגיעים עם הצעה מיזם או שניים.

ההצעה הכוללת בדרך כלל נראית אותו דבר.

ההצעה כוללת תוספת של מטרים לכל דירה קיימת – כאן יש לשים לב ולבחון האם ההגדלה שהיזם מבטיח מתייחסת לגודל הדירה הקיים לפי גודל הטאבו?

היו מקרים שיזם כתב "תוספת של 25 מ"ר לכל דירה" והכוונה שלו הייתה מגודל הדירה לפי נסח הטאבו.

ברור שהגודל של הדירות בנסח הטאבו קטן משמעותית מהגודל בפועל (בשל מרפסות ישנות שסופחו) לכן אם הדירה בנסח רשומה כ- 50 מ"ר אבל לאחר מדידה או לפי תשריט הבית המשותף היא 70 מ"ר – אזי לפי ההצעה של היזם התוספת היא 5 מ"ר בלבד.

עוד יש לבדוק אם 25 מ"ר הגדלה שהיזם מבטיח, לא כוללים את גודל המרפסות שהוא מוסיף.

לעיתים, אני נתקלת בהצעות שלאחר ברור, טוען היזם, כי התכוון לתוספת של 13 מ"ר ממ"ד ועוד 12 מ"ר מרפסת.

לכן יש לשים לב ולברר הכל מראש.

עוד נתון חשוב שכדאי לדעת שבגבעתיים, ישנה מדיניות מצד העירייה, שדורשת שהדירות החדשות יהיו לפחות בגודל של 70 מ"ר ודירות גן חדשות יהיו רק בעורף ולא בחזית.

לכן שיזם מציג לכם סקיצה שימו לב שהוא עומד בתנאים הבסיסים של דרישת העירייה.

לפעמים אנו נתקלים בבניינים ישנים בהם יש דירות קטנות של 30 מ"ר בלבד. לכאורה אותם בעלי דירות אמורים לקבל תוספת של 40 מ"ר כדי להשלים ל70 מ"ר.

במקרה כזה, ניתן לבקש אישור מיוחד מהעירייה כן לאשר דירה יותר קטנה.

מכל מקום, חשוב לבדוק את הערבויות שמציע היזם, את לוח הזמנים שאליו הוא מתחייב, לבדוק אם הוא מציע חניה ומחסן לבדוק אם הוא בחן את הפרויקט מול הגורמים המוסמכים בעירייה ואם כן לדרוש ניתוח זכויות וסקיצה שתראה איך ממוקמים הדירות הישנות (קומות, כיווני אויר וכד).

רק כאשר היזם מוכן להשקיע ולהכין את כל הנתונים הנ"ל, בכפוף לבדיקת עוה"ד מטעמכם שבדק את החברה של היזם ואת מצבו הכלכלי- ניתן להתקדם לשלב ההסכם המשפטי.

שיהיה בהצלחה.