תכנית מתאר ארצית 38

 תכנית מתאר ארצית 38 

 מאת: עו"ד עמיר רייסמן 

 בטור זה, נתייחס בקליפת אגוז, לסוגיית הדייר הסרבן אשר עלול לעכב קידום תכניות מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק) ותמ"א 38/2 (הריסה) בבניינים שונים ונעלה את סוגיית הדייר הסרבן בבית מורכב.

 דייר סרבן

בפרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק (38/1) שני שליש מבין הבעלים של הדירות אשר צמודות לדירותיהם שני שליש מהרכוש המשותף רשאים להיקשר בחוזה משפטי עם יזם לשם מכירת זכויות הבניה לבניית דירות חדשות בהתאם להוראות תמ"א 38 (להלן: "הפרויקט").  בעלי הדירות אשר חתמו על ההסכם יכולים לכפות את קיום הפרויקט על המיעוט הסרבן, וזאת לאחר פניה למפקח על הבתים המשותפים, בבקשה שהאחרון יעשה שימוש בסמכותו לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח- 2008 (להלן: "חוק החיזוק"). יצוין כי ניתן לפנות למפקח רק בתנאי שניתן היתר בתנאים לפי סעיף 1 לחוק החיזוק.

בפרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה (38/2) ארבע חמישיות מהבעלים של דירות בבית המשותף אשר ארבע חמישיות מהרכוש המשותף צמודות לדירותיהם רשאים לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולבקש שיעשה שימוש בסמכותו לפי סעיף 5א לחוק החיזוק ויאשר את ביצוע הפרויקט במקרה שבו יתר הדיירים מסרבים לחתום על ההסכם לביצוע הפרויקט.

בית מורכב

אולם לא כך הדבר כאשר עסקינן בבית מורכב. למעשה, כאשר במקרקעין מסוימים קיים יותר ממבנה אחד (מבנים אחדים אשר לא נעשה ביניהם תהליך של חלוקה) או מספר אגפים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים מדובר בבית מורכב.[1] עם זאת, אף שמדובר בבית מורכב מבחינה מעשית, מבחינה משפטית, על בעלי הדירות לקבוע בתקנון הבית המשותף כי מדובר בבית מורכב. ככל ובעלי הדירות לא יקבעו קביעה זו, עולה החשש כי המפקח על הבתים המשותפים לא יתערב לטובת רוב בעלי הדירות ולא יעשה שימוש בסמכותו כאמור לפי סעיף 5 לחוק החיזוק כדי להוציא את הפרויקט לפועל. הסיבות לחוסר סמכותו לכאורה של המפקח הן מחמת היעדר הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט (יידרשו שני שלישים מכלל בעלי הדירות בכל האגפים בבניין אשר שמחזיקים בשני שליש מהרכוש המשותף) והן מאחר ומדובר בהפרדה קניינית, חלוקת הקרקע וזכויות הבניה. סוגיה זו נבחנת בימים אלו.

הכרזה על בית מורכב

 אחד מהפתרונות לבעיה זו, נעוץ בפניה למפקח על הבתים המשותפים לפי סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין בבקשה שהמפקח יכריז על הבית כבית מורכב. פנייה כזו יכולה להתבצע בכפוף לעמידה בתנאי סעיף 11 לחוק החיזוק. לאחריה ניתן יהיה לפעול לתביעת סרבנים כמצוין לעיל.

[1] ראו את ההגדרה המלאה בסעיף 59 לחוק המקרקעין (תשכ"ט-1969) (להלן: "חוק המקרקעין")