תפקיד עו"ד הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית

תפקיד עו"ד הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית

עו"ד רוית סיני

אני שמחה לשתף את הקוראים בתשובות לשאלות שנשלחו אלי ונראות לי חשובות

חסר לכם מידע? רוצים לברר משהו ? שלחו ל-nadlan@givatayimplus.co.il

הבניין שלנו נמצא באזור מרום נוה ברחוב אמנון ותמר ברמת גן ואנו עומדים לפני פרויקט תמא 38 שבו מדובר על הריסת הבניין ובניית בניין של כתשע קומות. בין הדיירים בבניין מתנהלים ויכוחים מרים על מינוי עורך הדין של הבניין. אני חושש שעו"ד מטעם הקבלן יימצא בניגוד אינטרסים, מכיוון שהוא קשור לקבלן בפרויקטים אחרים באזור. אבקש לקבל פרטים והסברים על תפקידו של עורך הדין בתמא 38 – יתרונות מול חסרונות.

מרביתם של הפרויקטים במסלולי התחדשות עירונית מתחילים בפנייה ראשונית של חברות יזמות או מתווכים לנציגות דיירים בבניינים פוטנציאליים להתחדשות. אלו מציעים לדיירים לקדם את התהליך הנחשק בבניין המגורים הישן שלהם תוך שהם מציעים להם תמורות אטרקטיביות. מרבית העיכובים והמכשולים בפרויקטים האלו נעוצים בעובדה שהדיירים אינם מיוצגים כבר בשלב התחלתי זה על ידי עורך דין מטעמם.

כן, עם קבלת הצעה מיזם ובמקרים מסוימים גם לפני כן, על הדיירים המעוניינים בביצוע פרויקט התחדשות בבניין המגורים שלהם, לפנות לעורך דין מנוסה ומומחה בתחום, עם עדיפות לעו"ד המייצג אך ורק דיירים ולא יזמים והוא יהיה זה אשר ינהל את המו"מ מטעמם מול היזמים תוך שהוא ממלא פונקציה של מתווך בין הצדדים.

דוגמא טובה לחשיבות מהלך עניינים שכזה היא מקרה בו הגיעו אליי דיירים אשר  נואשו ממיזם שלא התקדם ולא עשה דבר בעניינם במשך שנתיים. בדיקה שביצענו במשרד העלתה כי הסיבה למשיכת הרגליים הייתה נעוצה בכך שאותו "יזם" פשוט נפל מנכסיו ולכן לא עשה דבר מאז. כעת, כאשר היה לדיירים משרד עו"ד מומחה שילווה אותם, התחלנו את התהליך כולו מההתחלה וראשית דבר שכרנו את שירותיו של אדריכל מנוסה ומקצועי מטעמנו שיבדוק מה העיריה מאפשרת לבנות במתחם. לאחר מכן בדקנו לפי ההיתר מהם הגדלים של הדירות ואז ידענו מה הדיירים אמורים לקבל. בשלב הבא יצרנו הסכם חתום לפיו ניתן יהיה לקבל דירות חדשות עם תוספת של 25 מ"ר בנוסף 12 מ"ר מרפסת וחניה לכל דייר. כמו כן קבענו כי המפרט הטכני יהיה יוקרתי ושהיזם יישא באחזקת הבניין מטעם הדיירים למשך 5 שנים.

את ההסכמות האלו יחד עם התכנון של האדריכל הוצאנו למכרז יזמים, ואלו מצידם הגדילו ונתנו יותר כדי לזכות בפרויקט, כך שלבסוף הדיירים הרוויחו גם תמורות יותר גבוהות, גם שקיפות ואחידות בתהליך וגם כמובן הסכם משפטי שהיה התנאי הראשוני ליזם הנבחר.

עורך דין שמייצג רק דיירים לעומת עורכי דין שמייצגים גם דיירים וגם יזמים

אני בהחלט מקבלת את טענתך שנראה על פניו שיש ניגוד אינטרסים. הבעיה במקרה של עו"ד שמייצג גם יזם היא בעיקר שאותו יזם שאותו עו"ד מייצג לא יוכל להציע הצעה בפרויקט.

ניהול נכון של תהליך מול בעלי דירות

אחד הכשלים הראשוניים המעכבים פרויקטים הוא ניהול תהליכי שגוי. ישנם מקרים בהם הדיירים מנסים לאתר בכוחות עצמם יזם לקידום הפרויקט, ורק לאחר מכן שוכרים את שירותיו של עורך דין שכל תפקידו מסתכם בהכנת החוזה המשפטי בין הצדדים ואחריות לכך שהתנאים מתמלאים בפועל. התנהלות כזו היא שגויה מיסודה והיא תגרום לכך שהעסקה תיכשל, זאת מכיוון שישנה חשיבות עצומה לבחירת היזם הנכון על ידי עורך דין שילווה את הדיירים מתחילת הפרויקט ועד לקבלת הדירות החדשות.

ניהול המו"מ מול דיירים

כפי שציינתי, השלב ההתחלתי ביותר בתהליך הוא ניהול מו"מ עם הדיירים בינם לעצמם. במהלך שלב זה עו"ד הדיירים חייב ללבן את כלל הסוגיות העולות ביניהם, העלולות לבלום את הפרויקט בהמשך.

הקמת נציגות מוסכמת המקובלת על הדיירים

יש להקים נציגות מוסכמת ומקובלת על ידי הדיירים המהווה את הרוח החיה בכל פרויקט ובלעדיה שום דבר לא מתקדם. נציגות זו תתלווה לעורך הדין בכל הפגישות עם היזמים השונים, תעדכן את הדיירים באופן שוטף ותבחר מפקח בנייה מטעם הדיירים.

הסכם מוסדר עם הדיירים על שכ"ט – שקיפות.

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיות. גם היזם חייב לדעת מה כולל השירות של עו"ד הדיירים ועד איזה שלב הוא ילווה אותם.

ניהול מכרז יזמים

עו"ד הדיירים אמור לנהל עבורם מכרז מול היזמים ולסייע להם להבין מה משמעותה של כל הצעה. כמו כן, הוא  צריך לדעת לאבחן ולשאול את היזמים את השאלות הנכונות ביחס להצעתם. לבסוף, מתפקידו של העו"ד הוא לנהל בצורה נכונה את המו"מ מול היזמים בכדי למקסם את התמורות לדיירים – לקוחותיו.

ניהול מו"מ מול היזם הנבחר

כאשר הדיירים בוחרים ביזם הנראה להם כאופטימאלי עבורם, עורך הדין מנהל מולו מו"מ במסגרת ההסכם המשפטי. הסכם זה חייב לכלול התחייבויות של היזם ללוח זמנים לקידום הפרויקט (זמן הגשת התוכניות לעירייה, זמן קבלת היתר, זמן לסיום הבניה וכיו"ב), התחייבויות של היזם לכמות דירות או קומות שייבנו בבניין החדש,  התחייבויות לתמורות שהוא מבטיח לדיירים (גודל הדירות החדשות של הדיירים, מיקומיהן בבניין וכיו"ב), וכמובן התחייבות לליווי בנקאי שינפיק ערבויות לטובת הדיירים, למקרה של פשיטת רגל היזם.

לסיכום, תפקיד עורך הדין הדיירים הוא מורכב מאוד וההצלחה בכל אחד מהשלבים תלויה בניסיונו ובמקצועיותו של עורך דין זה.

הכותבת: עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג  Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא