בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית:

הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו

עורכת הדין רוית סיני

כיום, כדי לבצע פרויקט התחדשות עירונית הכרוך בהריסת ובניית מבנים חדשים במקומם, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הנכסים, ולכן רבים נתקעים.

במשרד המשפטים מגבשים הצעת החלטה אשר תשחרר חלק מהחסמים ופועלים להורדת שיעור ההסכמה הנדרש.

על פי ההצעה, תידרש הסכמת שני שליש 66% מבעלי הנכסים בלבד. חשוב לזכור שלפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ובינוי (תמא 38 ב') כבר כיום נדרש רוב של 66% מקרב בעלי הדירות.

תופעת הסרבנות גרמה לכך שבעלי דירות נאלצו לעיתים להתפשר על פרויקטים של תמ"א 38 במסלול חיזוק ובינוי, ולא על תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה וזאת על אף שהפרויקטים של חיזוק יעילים פחות. כשמדובר בפרויקטי פינוי-בינוי התברר לי, שקשה עוד יותר להגיע למכסת הרוב של 80%, מה שגרם לעצירת פרויקטים רבים.

דיירים סרבנים יכולים לעכב משמעותית, ולעיתים אף למנוע, את יכולת שאר הדיירים להתקדם עם הפרויקט. המשמעות של השינוי המדובר היא כי על "מחנה המתנגדים" בבניין שבו מקודם פרויקט התחדשות עירונית, יהיה לגייס לשורותיו מספר גדול יותר של דיירים, על מנת להימנע מהגדרתם כדיירים סרבנים. דייר סרבן על פי החקיקה הנוכחית, הוא מי שמסרב לקידום ההתחדשות מסיבות שאינן סבירות מה שעלול לחשוף אותו לתביעות מצד שכניו.

כדי לצאת לדרך נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות. יחד עם זאת, מתוך רצון להקל ולאפשר את היתכנות הפרויקטים, המחוקק קבע שניתן להסתפק ברוב נמוך מזה.

מה שאומר שאם הרוב החוקי חתם על הסכם מול היזם והתקבלה החלטת הועדה המקומית, ניתן לעתור למפקחת על מקרקעין בתביעה כנגד הסרבנים שלא חתמו.

קיימות ארבע עילות המקנות לדייר הסרבן את זכות הסירוב. בכל מקרה אחר, ניתן להעריך שהמפקח על המקרקעין או בית המשפט יכפו על אותו דייר לאפשר את התקדמות הפרויקט:

חוסר איזון בתמורות בין הדיירים

חשוב להקפיד ולבדוק שהתמורה המתקבלת בתהליך מתחלקת באופן שווה עבור כלל הדיירים, וכי אף דייר לא מקבל תמורה פחותה ביחס לזו של שאר הדיירים. סעיפים בהסכם כגון "10 הבעלים הראשונים שיחתמו על ההסכם, יקבלו עדיפות לחניה נוספת או למטרים נוספים" – אינה חוקית ואינה מקובלת.

חוסר כדאיות כלכלית

דייר שטוען שהתמורה שמציעים לו, איננה כלכלית. מעטים המקרים בהן זכו דיירים בטענה זו, שכן כל שיפוץ ו/או קבלת דירה חדשה (גם אם ללא תוספת של מטרים) מקנה לאותו בעל דירה השבחה של לפחות 100 אלף ₪ עד מיליון (תלוי באיזור המגורים).

חוסר בטחונות

דייר מתנגד לביצוע הפרויקט בטענה שאין מספיק בטחונות – עשויה להתקבל אם אכן אין מספיק בטחונות בהסכם. על מנת לוודא שאין זה המקרה, על היזם במקרים של הריסה ובניה ופינוי בינוי אמור לתת לבעלים ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה (צמוד למדד תשומות הבניה) וכן ערבות שכירות למשך כל התקופה מהפינוי ועד לקבלת הדירה החדשה לרבות העיכובים ככל שיהיו במסירת הדירה החדשה.

בנוסף על היזם להנפיק ערבות מיסים לטובת מס השבח והיטל ההשבחה שיחול בעסקה.

חוסר תום לב של חברי הנציגות

חבר נציגות אשר מנהל את המשא ומתן מול הקבלנים בתהליך, ופועל מתוך אינטרס פרטי או באופן שאינו הוגן או מוסרי, כך ששאר הדיירים נפגעים מן התהליך או שלא כל המידע מובא בפניהם וכדומה – יכול להביא לפסילת הפרויקט כולו.

כיצד ניתן לפעול מול דייר סרבן?

המשמעות של הטיפול בדייר סרבן היא לא פעם פגיעה ביחסי השכנות ואיכות החיים בבניין. לכן אני ממליצה תמיד לנסות לפתור את המחלוקות באופן ידידותי ומחוץ לכותלי בתי המשפט. אני מקיימת תמיד מפגש עם כל דייר מתנגד ומנסה להבין את הקשיים האובייקטיביים שהוא רואה לנגד עיניו. התוצאה החיובית היא, שבמקרים רבים אני גם מוצאת את הפתרונות בשיתוף עם היזם ו/או עם יתר דיירי הבניין.

אבל, אם קלו כל הקיצים וחייבים להגיע לערכאות הרלוונטיות, הנטייה שלהם היא לבדוק את המניעים לסרבנות מול העילות המוכרות בחוק. במידה והתנגדות אינה עולה בקנה אחד עם אף אחת מאלה, המשך הפרויקט יכפה על אותו דייר, ובחלק מן המקרים גם הוא יידרש לפיצוי כספי על הנזקים והעיכובים שנגרמו כתוצאה מהתנגדותו.

הכותבת, עוה"ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל"ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו"ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?"
ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

12/15/2024