פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בתל אביב עשוי לשנות את כללי המשחק בעולם ההתחדשות העירונית. השופט גלעד הס קבע כי הענקת תמורה אחידה לכל בעלי הדירות בפרויקט, מבלי להתחשב בגודל הדירה המקורית, עלולה להוות אפליה ולפגוע בעקרון השוויון.

ההכרעה ניתנה במסגרת סכסוך בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן, שבו דיירת סירבה לחתום על ההסכם מול היזם. לטענתה, תוספת אחידה של 12 מ"ר לכל הדירות אינה משקפת את הפערים בין שטחי הדירות הקיימות. בית המשפט קיבל את עמדתה וקבע כי במקרים שבהם קיימים הבדלים משמעותיים בגודל הדירות, יש לבחון פתרונות מאוזנים יותר ובהם גם "תשלומי איזון" כספיים.

סוגיית התמורות בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 מוסדרת כיום באמצעות תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין ומדיניות הרשות להתחדשות עירונית. שני הגופים מגדירים תוספת של 12 מ"ר כבסיס מקובל, אך מאפשרים במקרים מסוימים התאמות לדירות קטנות או שונות מהותית.

לצד ההשלכות המשפטיות, בענף מדגישים כי כל תוספת תמורה חייבת לעמוד גם במבחן הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. לכן, בעלי דירות המבקשים לבחון את זכויותיהם נדרשים להסתמך על חוות דעת שמאית פרטנית.

הפסיקה החדשה צפויה להשפיע על אופן ניהול המשא ומתן בפרויקטים עתידיים, ולהקשות על יזמים להציע מודל אחיד לכלל הדיירים ללא הבחנה.

תקן 21 (מועצת שמאי המקרקעין) 

התקן, שעודכן לאחרונה ב-2022, קובע כי התמורה לדייר צריכה לכלול דירה חדשה עם מרפסת, מחסן וחניה. שטח הדירה החדשה אמור להתבסס על שטח הדירה הקיימת (על פי היתר). בהיעדר מדיניות עירונית ספציפית, מומלץ לחשב את התוספת במדרגות של 0, 12 או 25 מ"ר.

תמונה: אתר הרשות השופטת