שלושת התנאים להכללת שטח בדירה

החידוש המרכזי בתקן 9.1 הוא קביעת שלושה תנאים מצטברים להכללת שטח כחלק משטח הדירה:
1. השטח מקורה וסגור בקירות

2. קיימת אליו כניסה ישירה וקבועה מתוך הדירה

3. אין אליו גישה חופשית מיחידות אחרות או מהשטחים המשותפים בבניין

רק שטח שעומד בשלושת התנאים ייחשב כחלק משטח הדירה.

התקן מחדד אילו שטחים ייכללו בחישוב

מרחב מוגן דירתי (ממ"ד): ייכלל גם אם הוגדר בעבר כשטח שירות.

מרפסת שירות: תיכלל כאשר היא צמודה לחלל פנימי (מטבח, חדר רחצה או חדר מגורים), גם אם אינה סגורה לחלוטין.
עליית גג: תיכלל רק אם קיימת אליה גישה באמצעות מדרגות.
מחסן דירתי: ייכלל אם הגישה אליו היא מתוך דירה בלבד.
שטח מתחת למדרגות: בדירות דו-מפלסיות ייכלל השטח במפלס התחתון. קירות משותפים: חצי מהשטח שמתחת לקיר המפריד בין הדירה לשטח משותף ייכלל בשטח הדירה.

גם סוגיית החניות זוכה להבהרה: ככלל, שטח חניה אינו נכלל בשטח הדירה, למעט מקרים מסוימים של חניה מקורה ובהתאם לתנאי התקן

לצד ההרחבה, התקן מגדיר גם חריגים ברורים:

• מרפסת שמש: לא תיכלל, אלא אם היא תחומה לחלוטין בקירות.

• מסתור כביסה, ממ״ק, חצר אנגלית ופרגולה – לא ייכללו בשטח הדירה.

הבחנות אלו נועדו לצמצם פרשנויות שונות ולהבטיח אחידות בין פרויקטים.

השפעה על השוק והרוכשים

האחידות שמבקש התקן לייצר חיונית לרוכשי דירות. כאשר שיטת המדידה אחידה, ניתן להשוות נכסים בצורה מדויקת יותר ולהבין את התמורה האמיתית למחיר. שטח הדירה משפיע גם על שווי הנכס ועל תנאי המימון. ברמה הרחבה, תקינה אחידה תורמת לשקיפות בענף וליכולת המדינה לנתח נתוני נדל"ן באופן מדויק
יותר. חשוב להדגיש כי התקן אינו משפיע על חישוב הארנונה, הנקבע לפי שיטות נפרדות של הרשויות המקומיות, ולכן ייתכנו פערים בין הרישום בטאבו לבין החיוב בפועל.

התחדשות עירונית – ההשפעה המרכזית

לתקן החדש 9.1, המצוי כאמור בשלב הערות הציבור, ש חשיבות מיוחדת בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם התמורה לבעלי הדירות נגזרת, בין היתר, מהשטח הקיים ומהשטח העתידי. קביעת כללים אחידים צפויה לצמצם מחלוקות בין דיירים ליזמים, להפחית אי-ודאות ולייעל את ניהול המשא ומתן. בנוסף, היא תאפשר לבעלי הדירות להבין טוב יותר את ההצעות המוגשות להם ולבצע השוואה מושכלת בין החלופות לסיכום, התקן החדש מסמן מעבר ברור לעולם מדידה אחיד ושקוף יותר. הבהרת הקריטריונים תאפשר הבנה מדויקת של מה נכלל בשטח הדירה, תצמצם מחלוקות בין רוכשים לקבלנים ותפחית את היקף הסכסוכים המשפטיים.