פסק דין תקדימי של המפקח על רישום מקרקעין בפתח תקווה שפורסם ממש לאחרונה קובע כי גם הצורך הביטחוני בהקמת ממ״ד אינו גובר אוטומטית על זכויות הקניין של השכנים בבניין.

המפקח על המקרקעין, מאיר פורת, דחה תביעה שהגישו בעלי דירה ברחוב בארי בגבעת שמואל, שביקשו להרחיב את דירתם לצורך הקמת ממ״ד, לאחר שנקבע כי הבנייה המתוכננת צפויה לפגוע באופן מהותי בשכנים.

ההליך עסק בבעלי דירה בקומה השנייה בבניין משותף, שביקשו לבצע הרחבה לאחר שקיבלו את הסכמת רוב הדיירים בבית המשותף. לטענתם, במשך כארבע שנים ניסו להגיע להסכמות עם שכניהם המתגוררים בקומה שמתחתיהם, אך ללא הצלחה.

מנגד, השכנים טענו כי תוספת הבנייה תפגע באופן קשה בדירתם, בין היתר באמצעות חסימת חלונות, פגיעה באור הטבעי ובאוורור, ואף צורך בביצוע שינויים פיזיים בתוך דירתם.

בפסק הדין הדגיש המפקח כי הרחבת דירה בבית משותף מחייבת עמידה בשלושה תנאים: רוב קנייני מתאים של בעלי הדירות, היתכנות תכנונית לקבלת היתר בנייה, וסמיכות פיזית בין ההרחבה לדירה הקיימת.

לדבריו, במקרה זה אמנם התקיים התנאי הקנייני, אולם התנאי התכנוני לא התקיים, בין היתר לאחר שהוועדה המקומית קיבלה את התנגדות השכנים וקבעה כי מדובר בפגיעה משמעותית בדירה גובלת.

המפקח ציטט בהחלטתו את טענות השכנים שלפיהן הממ״ד המתוכנן צפוי לחסום כמעט לחלוטין שלושה חלונות בדירתם ולפגוע באופן בלתי הפיך באיכות החיים בבית. בנוסף נקבע כי חלופה אחרת שהוצעה עלולה הייתה לפגוע בחדר הילדים של השכנים.

“אין כל זכות לבצע עבודות בנייה שיחסמו חלק כה משמעותי מחלונות דירת הנתבעים”, כתב המפקח בהחלטתו, והוסיף כי לא ניתן לבצע עבודות בתוך דירת השכנים ללא הסכמתם המפורשת.

בסיכום פסק הדין ציין המפקח כי אמנם קיימת חשיבות ביטחונית ברורה בהוספת ממ״דים לדירות נטולות מיגון, במיוחד בתקופה הנוכחית, אך במקרה זה הפגיעה בשכנים אינה מידתית ואינה עומדת בעקרונות ההגינות והאיזון בין זכויות הצדדים.

התביעה נדחתה, ובעלי הדירה חויבו בהוצאות משפט בסך 7,500 שקל.

סוגיות של הוספת ממ"דים בלב שכונות ותיקות וצפופות הפכו בשנים האחרונות לאחת מנקודות החיכוך הרגישות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית. פסק הדין הזה מספק הצצה למורכבות הרבה הכרוכה באיזון שבין הצורך הביטחוני הדחוף במיגון דירות לבין ההגנה על זכויות הקניין ואיכות החיים של הדיירים האחרים בבניין.

ההחלטה עשויה להפוך לתקדים משמעותי עבור דיירים, יזמים וגופי תכנון, בכל הנוגע לגבולות הגזרה של תוספות בנייה לצורכי מיגון, במיוחד במבנים ותיקים שבהם כל שינוי תכנוני עלול להשפיע באופן ישיר על השכנים והמרחב המשותף.

תמונה: אתר משרד המשפטים – הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין