משבר הדיור בישראל נתפס לרוב כבעיה פשוטה של היצע וביקוש: חסרות דירות, ולכן המחירים עולים. אולם, מחקר חדש של מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי חושף כי הבעיה אינה רק כמותית אלא מבנית ועמוקה בהרבה: מדינת ישראל בונה את הדירות הלא נכונות עבור האוכלוסייה הלא נכונה, ומפקירה את שוק השכירות לכשלים המערערים את היציבות החברתית, במיוחד במוקדי הביקוש של גוש דן.

בונים גדול, חיים קטן

הממצא המרכזי במחקר מצביע על חוסר התאמה משווע בין תמהיל הדירות הנבנות לבין מבנה משקי הבית המשתנה. בעוד ששיעור משקי הבית הקטנים (יחידים וזוגות) זינק והגיע לכ-46.4% מכלל משקי הבית ב-2022, שוק הבנייה ממשיך להתמקד בדירות גדולות בנות 4-5 חדרים.

הסיבות לכך הן שילוב של אינטרסים כלכליים וחסמים תכנוניים:

• מקסום רווחים: יזמים מעדיפים לבנות דירות גדולות ויקרות המניבות רווח גבוה יותר ליחידה.

• העדפות מוניציפליות: רשויות מקומיות חוששות מדירות קטנות שעלולות למשוך אוכלוסיות "חלשות" או סטודנטים, ומעדיפות ארנונה מעסקים על פני מגורים.

• מלכודת הדיור לקשישים: התוצאה היא שקשישים רבים נשארים בדירות גדולות מדי מחוסר חלופות רלוונטיות, בעוד שזוגות צעירים נדחקים לדירות יקרות שאינן תואמות את צורכיהם הכלכליים.

גוש דן כמעבדה של כשל שוק

בלב אזורי הביקוש, בערים כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים, הלחץ הנדל"ני מחריף את המסקנות הללו. עיקר העלייה בשיעור משקי הבית הקטנים מתרכזת במרכז, שם הביקוש למגורי יחידים וזוגות הוא הגבוה ביותר.

בערים אלו, שבהן עתודות הקרקע כמעט ואינן קיימות והגידול נשען בעיקר על התחדשות עירונית, נוצר קונפליקט חריף. מצד אחד, הצפיפות דורשת פתרונות דיור מגוונים. מצד שני, הרשויות המקומיות נוטות להעדיף פיתוח שטחי תעסוקה ומשרדים על פני מגורים, או בניית דירות גדולות שמושכות אוכלוסייה מבוססת, מה שמחריף את המחסור בדירות קטנות בלב המטרופולין.

מלכודת השכירות: חוסר יציבות כסטנדרט

השינוי בדפוסי המגורים ניכר בנתונים: שיעור השוכרים בישראל עלה מ-26.8% ב-2007 ל-32.4% ב-2022. בגוש דן, שבו שיעור השוכרים גבוה משמעותית מהממוצע הארצי, חוסר היציבות מורגש ביתר שאת.

שוק השכירות הישראלי נותר פרימיטיבי:

• שליטת השוק הפרטי: כ-89% מהדירות להשכרה מוחזקות בידי משכירים פרטיים.

• ארעיות כרונית: הדבר מוביל לחוזים קצרים (לרוב לשנה), חוסר ודאות ועלויות מעבר תכופות.

• פגיעה חברתית: חוסר היציבות פוגע ברציפות הלימודים של ילדים וביכולת ההשתכרות של משפחות.

• נטל כלכלי: נטל הדיור חוצה את רף ה-30% מההכנסה הפנויה עבור רבים, ובחמישון התחתון הוא אף עובר את ה-40% – מהשיעורים הגבוהים ב-OECD.

הדרך לשינוי: רפורמות מבניות הכרחיות

המחקר מצביע על כך שהריכוזיות בשיווק הקרקעות והליכי תכנון ממושכים (7-10 שנים) יוצרים צווארי בקבוק קבועים. בנוסף, עיוותי מס מעודדים משקיעים פרטיים לרכוש דירות כנכס פיננסי מבלי לייצר פתרון יציב לשוכרים.

לסיכום, הדיור אינו רק נכס נדל"ני אלא תשתית חיונית. ללא רפורמה שתתאים את ההיצע לצרכים הדמוגרפיים הממשיים, ובמיוחד בלב גוש דן, משבר נשיגות הדיור (affordability) ימשיך להחריף, גם אם מנופי הבנייה ימשיכו לעבוד ללא הפסקה.