ליקויי בנייה בהתחדשות עירונית: חברה שאינה מתקנת בזמן עלולה לאבד את זכותה לבצע את התיקונים ולהידרש לפיצוי כספי -

שתפו

פרויקטים של התחדשות עירונית נועדו לשפר את איכות המגורים ולהעניק לדיירים בניינים חדשים או מחוזקים, ממ"דים ותשתיות מודרניות. אולם גם בפרויקטים מסוג זה מתגלים לעיתים ליקויי בנייה, החל מבעיות איטום ורטיבות ועד חריגות מהמפרט הטכני או מהתקנים המחייבים. כאשר המחלוקות בין הדיירים לקבלן אינן נפתרות, הן מגיעות לפתחם של בתי המשפט.

מהפסיקה ומהוראות חוק המכר (דירות) וחוק החוזים עולה כי בתי המשפט אינם מכריעים בתביעות ליקויי בנייה באופן אוטומטי. ההכרעה מבוססת על שורה של עקרונות משפטיים ובהם אופן הוכחת הליקויים, עמידת הצדדים בחובותיהם, זכותו של הקבלן לבצע תיקונים והיקף הנזק שנגרם לדיירים. לצד זאת, הפסיקה מלמדת כי כאשר מוכחת הפרה של הדין או של ההסכם, בתי המשפט אינם מהססים להעניק לדיירים את הסעדים הקבועים בחוק, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה.

הוכחת הליקויים היא תנאי בסיסי

בתי המשפט אינם מסתפקים בטענות כלליות. ברוב המקרים נדרשת חוות דעת מקצועית של מהנדס או שמאי, המפרטת את הליקויים, את מקורם ואת עלות תיקונם. מבחינה משפטית, ליקוי בנייה הוא אי התאמה בין הבנייה שבוצעה לבין המפרט החוזי, התקנים המחייבים או הוראות הדין.

חשיבות העמידה במועדי הדיווח

החוק מבחין בין ליקויים גלויים, שעליהם יש להודיע סמוך לקבלת הדירה, לבין ליקויים נסתרים, שעליהם יש לדווח לאחר גילויים. בנוסף קיימת הבחנה בין תקופת הבדק, שבה ברוב המקרים האחריות מוטלת על הקבלן, לבין תקופת האחריות, שבה נטל ההוכחה עובר לדייר.

השופט הס: "לא ניתן להתעלם מהעובדה כי המומחים מטעם בית המשפט מצאו ליקויים משמעותיים בדירות, וכי נפסקו לטובת התובעים סכומים משמעותיים שהנתבעת לא הייתה מוכנה לשאת בהם ללא הליך משפטי."

מתי מאבד הקבלן את זכותו לבצע את התיקונים?

ככלל, חוק המכר מעניק לקבלן הזדמנות לתקן את הליקויים לפני שייפסק נגדו פיצוי כספי. עם זאת, הפסיקה קובעת כי זכות זו אינה מוחלטת.

כאשר הקבלן מסרב להכיר בליקויים, גורר את ביצוע התיקונים במשך זמן בלתי סביר, מבצע תיקונים כושלים או כאשר יחסי האמון בין הצדדים נפגעים באופן מהותי, רשאי בית המשפט, בהתאם לנסיבות המקרה, לפסוק פיצוי כספי במקום לאפשר לקבלן לבצע את התיקונים בעצמו.

כך למשל, בפסק דין שניתן ביולי 2026 בבית משפט השלום בבת ים, נדחתה בקשת יזם לבצע את התיקונים בעצמו לאחר שבית המשפט קבע כי במשך תקופה ארוכה לא תוקנו הליקויים וכי לא הוצגה חוות דעת מקצועית הסותרת את טענות הדיירים. בנסיבות אותו מקרה חויבה החברה היזמית בפיצוי כספי מלא.

במקרה נוסף שנדון בבית משפט השלום בחיפה, קבע בית המשפט כי יזמית שהתכחשה תחילה לליקויים איבדה את זכותה לבצע את התיקונים, וחויבה בפיצוי בהתאם להוראות חוק המכר.

גם בפסק דין נוסף שניתן באפריל 2026 (ת"א 11597-07-20), נקבע כי כאשר מערכת היחסים בין הדיירים לקבלן הידרדרה ואמון הצדדים נפגע באופן מהותי, אין לחייב את הדיירים לאפשר לקבלן לשוב ולבצע עבודות בדירותיהם. בנסיבות אלה נפסק כי הפיצוי יינתן בכסף, כדי שהדיירים יוכלו לבצע את התיקונים באמצעות קבלן מטעמם.

כיצד נקבע גובה הפיצוי?

כאשר מדובר בליקוי שניתן לתקן, הפיצוי מחושב בדרך כלל לפי עלות ביצוע התיקון באמצעות קבלן אחר, ולעיתים מתווספות גם עלויות פיקוח הנדסי ומע"מ.

כאשר מדובר בליקוי שאינו ניתן לתיקון, כגון חריגה בגודל הדירה או בגובה התקרה, הפיצוי עשוי להיקבע בהתאם לירידת הערך של הנכס, כפי שהיא מוערכת על ידי שמאי מקרקעין.

במקרים מסוימים, כאשר ליקויי הבנייה גורמים גם לפגיעה בערך הדירה, בתי המשפט עשויים לפסוק בנוסף פיצוי בגין ירידת ערך, בהתאם לנסיבות המקרה ולחוות דעת שמאית.

כך, בפסק דין שניתן בדצמבר 2025 קבע השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב כי גם לאחר שתוקנו ליקויי בנייה משמעותיים, ניתן לבחון האם עצם קיומם גרם לירידת ערך של הנכס בשוק, ובהתאם לכך לפסוק פיצוי נוסף אם הוכחה פגיעה כאמור.

גם עוגמת נפש עשויה לזכות בפיצוי

במקרים מסוימים פוסקים בתי המשפט גם פיצוי בגין עוגמת נפש, במיוחד כאשר הליקויים פוגעים באופן משמעותי באיכות החיים או כאשר הדיירים נאלצים להתגורר באתר בנייה במשך תקופה ממושכת, כפי שקורה לעיתים בפרויקטים של תמ"א 38/1.

בנוסף, בהתאם לנסיבות המקרה, ניתן לתבוע גם נזקים נלווים, ובהם הוצאות לדיור חלופי, אובדן ימי עבודה או הפסדי שכר דירה.

כל מקרה נבחן לגופו

הפסיקה מלמדת כי תיעוד מסודר של הליקויים, פנייה לקבלן במועדים הקבועים בחוק וקבלת חוות דעת מקצועית עשויים להיות בעלי חשיבות מכרעת אם המחלוקת מגיעה לבית המשפט.

בסופו של דבר, ההכרעה בכל תיק נשענת על נסיבותיו הספציפיות, הראיות שהוצגו והוראות הדין. בתי המשפט בוחנים כל מקרה לגופו, ומאזנים בין זכויות הדיירים לבין זכויות הקבלן, בהתאם לחוק ולפסיקה.

* המידע בכתבה מובא למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, תכנוני או מקצועי. הכתבה מבוססת על מידע שהיה זמין במועד פרסומה, לרבות מסמכים והחלטות רשמיות, וייתכנו שינויים בהליכים התכנוניים או המשפטיים לאחר מכן. לפני קבלת החלטה או נקיטת פעולה מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע מתאימים. ט.ל.ח.