fbpx

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית

הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו

עורכת הדין רוית סיני

שתפו

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter

כיום, כדי לבצע פרויקט התחדשות עירונית הכרוך בהריסת ובניית מבנים חדשים במקומם, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הנכסים, ולכן רבים נתקעים.  במשרד המשפטים מגבשים הצעת החלטה אשר תשחרר חלק מהחסמים ופועלים להורדת שיעור ההסכמה הנדרש.

על פי ההצעה, תידרש הסכמת שני שליש 66% מבעלי הנכסים בלבד לפינוי בינוי בלבד ולא לתמ”א התחדשות עירונית. חשוב לזכור שלפרויקט תמ”א 38 במסלול חיזוק ובינוי (תמא 38 ב’) כבר כיום נדרש רוב של 66% מקרב בעלי הדירות.

תופעת הסרבנות גרמה לכך שבעלי דירות נאלצו לעיתים להתפשר על פרויקטים של תמ”א 38 במסלול חיזוק ובינוי, ולא על תמ”א 38 במסלול הריסה ובניה וזאת על אף שהפרויקטים של חיזוק יעילים פחות. כשמדובר בפרויקטי פינוי-בינוי התברר לי, שקשה עוד יותר להגיע למכסת הרוב של 80%, מה שגרם לעצירת פרויקטים רבים.

דיירים סרבנים יכולים לעכב משמעותית, ולעיתים אף למנוע, את יכולת שאר הדיירים להתקדם עם הפרויקט. המשמעות של השינוי המדובר היא כי על “מחנה המתנגדים” בבניין שבו מקודם פרויקט התחדשות עירונית, יהיה לגייס לשורותיו מספר גדול יותר של דיירים, על מנת להימנע מהגדרתם כדיירים סרבנים. דייר סרבן על פי החקיקה הנוכחית, הוא מי שמסרב לקידום ההתחדשות מסיבות שאינן סבירות מה שעלול לחשוף אותו לתביעות מצד שכניו.

כדי לצאת לדרך נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות. יחד עם זאת, מתוך רצון להקל ולאפשר את היתכנות הפרויקטים, המחוקק קבע שניתן להסתפק ברוב נמוך מזה.

מה שאומר שאם הרוב החוקי חתם על הסכם מול היזם והתקבלה החלטת הועדה המקומית, ניתן לעתור למפקחת על מקרקעין בתביעה כנגד הסרבנים שלא חתמו.

קיימות ארבע עילות המקנות לדייר הסרבן את זכות הסירוב. בכל מקרה אחר, ניתן להעריך שהמפקח על המקרקעין או בית המשפט יכפו על אותו דייר לאפשר את התקדמות הפרוייקט:

1. חוסר איזון בתמורות בין הדיירים

חשוב להקפיד ולבדוק שהתמורה המתקבלת בתהליך מתחלקת באופן שווה עבור כלל הדיירים, וכי אף דייר לא מקבל תמורה פחותה ביחס לזו של שאר הדיירים. סעיפים בהסכם כגון “10 הבעלים הראשונים שיחתמו על ההסכם, יקבלו עדיפות לחניה נוספת או למטרים נוספים” – אינה חוקית ואינה מקובלת.

2. חוסר כדאיות כלכלית

דייר שטוען שהתמורה שמציעים לו, איננה כלכלית. מעטים המקרים בהן זכו דיירים בטענה זו, שכן כל שיפוץ ו/או קבלת דירה חדשה (גם אם ללא תוספת של מטרים) מקנה לאותו בעל דירה השבחה של לפחות 100 אלף ₪ עד מיליון (תלוי באיזור המגורים).

3. חוסר בטחונות

דייר מתנגד לביצוע הפרוייקט בטענה שאין מספיק בטחונות – עשויה להתקבל אם אכן אין מספיק בטחונות בהסכם. על מנת לוודא שאין זה המקרה על היזם במקרים של הריסה ובניה ופינוי בינוי אמור לתת לבעלים ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה (מצוד למדד תשומות הבניה) וכן ערבות שכירות למשך כל התקופה מהפינוי ועד לקבלת הדירה החדשה לרבות העיכובים ככל שיהיו במסירת הדירה החדשה.

בנוסף על היזם להנפיק ערבות מיסים לטובת מס השבח והיטל ההשבחה שיחול בעסקה.

4. חוסר תום לב של חברי הנציגות

חבר נציגות אשר מנהל את המשא ומתן מול הקבלנים בתהליך, ופועל מתוך אינטרס פרטי או באופן שאינו הוגן או מוסרי, כך ששאר הדיירים נפגעים מן התהליך או שלא כל המידע מובא בפניהם וכדומה- יכול להביא לפסילת הפרויקט כולו.

כיצד ניתן לפעול מול דייר סרבן?

המשמעות של הטיפול בדייר סרבן היא לא פעם פגיעה ביחסי השכנות ואיכות החיים בבניין. לכן אני תמיד ממליצה לחפש לפתור את המחלוקות באופן ידידותי ומחוץ לכותלי בתי המשפט. אני תמיד מקיימת מפגש עם כל דייר מתנגד ומנסה להבין את הקשיים האובייקטיביים שהוא רואה לנגד עיניו. התוצאה החיובית היא, שבמקרים רבים אני גם מוצאת את הפתרונות בשיתוף עם היזם או ועם יתר דיירי הבניין.

אבל, אם כָּלוּ כָּל הַקִּצִּים וחייבים להגיע לערכאות הרלוונטיות, הנטייה שלהם היא לבדוק את המניעים לסרבנות מול העילות המוכרות בחוק. במידה והתנגדות אינה עולה בקנה אחד עם אף אחת מאלה, המשך הפרויקט יכפה על אותו דייר, ובחלק מן המקרים גם הוא יידרש לפיצוי כספי על הנזקים והעיכובים שנגרמו כתוצאה מהתנגדותו.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו”ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית
ינואר 22, 2022

מה כולל תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג אותם בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט.
ינואר 4, 2022

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות איך להימנע מהרבה עוגמת נפש? ריכזנו עבורכם את הטעויות שלכם – הדיירים, שעלולות לסבך ולעכב את התהלך עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב […]
דצמבר 5, 2021

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי ריכזנו עבורכם את כל השינויים שקשורים למתחמי פינוי בינוי החשובים שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף […]
נובמבר 13, 2021

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב […]
אוקטובר 27, 2021

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים?

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים? הבניינים שהתמוטטו בר”ג ובחולון אמורים להוות תמרור אזהרה ולגרום לרשויות לפעול בהקדם, שכן אחרת שוב יסיקו מסקנות רק אחרי אסון עורכת הדין רוית סיני רבים מהדיירים […]
ספטמבר 1, 2021

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא […]
אוגוסט 11, 2021

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים במסגרת תהליך תמ”א 38 / פינוי בינוי- תרשים זרימה  אז איך זה עובד? עורכת הדין רוית סיני   מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א […]
יולי 16, 2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
יוני 15, 2021

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט עורכת הדין רוית סיני לפני שמתחילים פרויקט בהתחדשות עירונית, חשוב לבחור עו”ד שיסייע לבעלי הדירות לנהל את התהליך באופן שבחירת היזם תהיה אובייקטיבית […]
מאי 19, 2021

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, בין אם זה במסגרת חיזוק, הריסה ובניה או פינוי בינוי, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג את הבעלים בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט […]
אפריל 16, 2021

פרויקט פינוי בינוי, בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן לקבל זכויות לתמ”א 38 לבניין בודד

פרויקט פינוי בינוי בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן יהיה לקבל זכויות של תמ”א 38 לבניין בודד אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה בניינים בערים לא מעטות, בהן עירית גבעתיים, קבעו ראשי […]
מרץ 22, 2021

נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה

לאור הקפאת היתרי הבנייה במסגרת תמ”א 38 “נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה” האפשרות היחידה לפרויקטים במסגרת תמ”א 38 בגבעתיים לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה […]
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
דצמבר 24, 2021

רמת גן פלוס 88

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אל תפספסו הכתבות האהובות
יועץ הנדל"ן מתן נסטל

נדלן לקול המשפחה – פרק א’

כמה פעמים שמעתם את המשפט, ”הבן שלי או סבתא שלי יראו לך את הדירה”, תחשבו על כך לרגע, יכול להיות מצב בו תגיעו לתצוגת רכבים יוקרתית של אאודי ומי שיציג לכם את הנכס לא יהיה מקצוען אמיתי?

קראו עוד»
כתבות השער

ארץ הפלאות של יָאיוֹי קוּסָאמה

הטבה ארץ הפלאות של יָאיוֹי קוּסָאמה כל מה שרציתם לדעת על האמנית היפנית ולא היה לכם את מי לשאול ד”ר נגה רוזנפרב שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter

קראו עוד»
דוד פייל עו"ד רשלנות רפואית

תביעות רשלנות רפואית רשלנות רפואית בהריון

רשלנות רפואית בהריון היא אחד מהמצבים היותר מורכבים בדין הישראלי, וזאת משום שקשה מאוד להוכיח שנזק שנגרם לאם או לעובר במהלך ההיריון אכן היה יכול להימנע, לו הצוות הרפואי היה נוהג באופן אחר. אם כך, מהי טעות סבירה של רופאים במהלך ההריון ומהי טעות שבגינה אפשר ואפילו צריך להגיש תביעת רשלנות רפואית.

קראו עוד»
החיים הטובים

“אני חשוף לפיתויים בפיצוציה כל היום, אבל למזלי יש את אברהמסון”

שולי ליניאדו מרמת גן עבר שני ניתוחים לטיפול בהשמנת יתר ללא הועיל:  “ירדתי במשקל מהר יותר בשלושת חודשים הראשונים שלאחר הגמילה מסוכרים ופחמימות ממכרות במכון אברהמסון. 15 אנשים עם דחף בלתי נשלט לפחמימות נגמלו בעקבותיי וכולם מצליחים לרדת יפה במשקל”

קראו עוד»
כתבות השער

איריס וקסלר מציירת את סיפורי המקרא

“אני ציירת מקראית ולכן, כאמנית בחרתי להתחיל מהסיפור הראשוני ופניתי לסיפורי המקרא שמעוררים בי השראה. הסיפורים האלו מאפשרים לי לבטא רגש שאותו אני מציירת. למשל, כשאני בוחרת לצייר אהבה אני פונה למקרא ושם האהבה הראשונה היא אהבת יצחק ורבקה (בראשית פרק כ”ד), בנושא הדרת נשים ציירתי את מעמד בנות צלפחד (במדבר כ”ז)”

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

שבוע החלל הישראלי בגבעתיים 2022

חדשות העיר גבעתיים פלוס שבוע החלל הישראלי בגבעתיים 2022 תלמידי כיתות ה’ בבתי הספר היסודיים בעיר זכו ליהנות מתכניות חינוך חדשניות ויצירתיות במסגרת שבוע החלל הישראלי פורסם: 25/1/2022 שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email

קראו עוד»
מגזינים

גבעתיים פלוס מגזין 89

בדצמבר 2021 , הזמינה האקדמיה ללשון העברית את הציבור לבחור ת מילת השנה. תשע מילים הועמדו להצבעה, והן נבחרו מתוך מאות הצעות שהגיעו מן הציבור. אלפים רבים נענו לפנייה, השתתפו בהצבעה ובחרו במילה טרלול,
אכן זו הייתה שנה מטורללת למדי. שלוש המילים שהתחרו על המקומות הבאים מייצגות את
מגפת הקורונה שמלווה אותנו זה
שנתיים: חיסון, תשנית (מוטציה)
ודחף (בוסטר).
גם המילים הנוספות משקפות את השנה שחלפה: אקלים – לאור משבר האקלים שנכנס למודעות הציבורית; שינוי – מילה המתקשרת לשנה הפוליטית
שחווינו; שגרה; פקקים ומדליית זהב, שמזכירה לנו את ההישגים הנאים של המשלחת הישראלית באולימפיאדה האחרונה

קראו עוד»
Shape
Shape

במבצע מיוחד

מנוי למגזין מתנה!

רק למצטרפים חדשים
ניתן לבטל בכל עת

מצטרפים למגזין מעורר מחשבה ומהנה

מנוי בהטבה למגזין 'גבעתיים פלוס'

מנוי בהטבה למגזין 'רמת גן פלוס'

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן