fbpx

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית

הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו

עורכת הדין רוית סיני

שתפו

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter

כיום, כדי לבצע פרויקט התחדשות עירונית הכרוך בהריסת ובניית מבנים חדשים במקומם, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הנכסים, ולכן רבים נתקעים.  במשרד המשפטים מגבשים הצעת החלטה אשר תשחרר חלק מהחסמים ופועלים להורדת שיעור ההסכמה הנדרש.

על פי ההצעה, תידרש הסכמת שני שליש 66% מבעלי הנכסים בלבד לפינוי בינוי בלבד ולא לתמ”א התחדשות עירונית. חשוב לזכור שלפרויקט תמ”א 38 במסלול חיזוק ובינוי (תמא 38 ב’) כבר כיום נדרש רוב של 66% מקרב בעלי הדירות.

תופעת הסרבנות גרמה לכך שבעלי דירות נאלצו לעיתים להתפשר על פרויקטים של תמ”א 38 במסלול חיזוק ובינוי, ולא על תמ”א 38 במסלול הריסה ובניה וזאת על אף שהפרויקטים של חיזוק יעילים פחות. כשמדובר בפרויקטי פינוי-בינוי התברר לי, שקשה עוד יותר להגיע למכסת הרוב של 80%, מה שגרם לעצירת פרויקטים רבים.

דיירים סרבנים יכולים לעכב משמעותית, ולעיתים אף למנוע, את יכולת שאר הדיירים להתקדם עם הפרויקט. המשמעות של השינוי המדובר היא כי על “מחנה המתנגדים” בבניין שבו מקודם פרויקט התחדשות עירונית, יהיה לגייס לשורותיו מספר גדול יותר של דיירים, על מנת להימנע מהגדרתם כדיירים סרבנים. דייר סרבן על פי החקיקה הנוכחית, הוא מי שמסרב לקידום ההתחדשות מסיבות שאינן סבירות מה שעלול לחשוף אותו לתביעות מצד שכניו.

כדי לצאת לדרך נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות. יחד עם זאת, מתוך רצון להקל ולאפשר את היתכנות הפרויקטים, המחוקק קבע שניתן להסתפק ברוב נמוך מזה.

מה שאומר שאם הרוב החוקי חתם על הסכם מול היזם והתקבלה החלטת הועדה המקומית, ניתן לעתור למפקחת על מקרקעין בתביעה כנגד הסרבנים שלא חתמו.

קיימות ארבע עילות המקנות לדייר הסרבן את זכות הסירוב. בכל מקרה אחר, ניתן להעריך שהמפקח על המקרקעין או בית המשפט יכפו על אותו דייר לאפשר את התקדמות הפרוייקט:

1. חוסר איזון בתמורות בין הדיירים

חשוב להקפיד ולבדוק שהתמורה המתקבלת בתהליך מתחלקת באופן שווה עבור כלל הדיירים, וכי אף דייר לא מקבל תמורה פחותה ביחס לזו של שאר הדיירים. סעיפים בהסכם כגון “10 הבעלים הראשונים שיחתמו על ההסכם, יקבלו עדיפות לחניה נוספת או למטרים נוספים” – אינה חוקית ואינה מקובלת.

2. חוסר כדאיות כלכלית

דייר שטוען שהתמורה שמציעים לו, איננה כלכלית. מעטים המקרים בהן זכו דיירים בטענה זו, שכן כל שיפוץ ו/או קבלת דירה חדשה (גם אם ללא תוספת של מטרים) מקנה לאותו בעל דירה השבחה של לפחות 100 אלף ₪ עד מיליון (תלוי באיזור המגורים).

3. חוסר בטחונות

דייר מתנגד לביצוע הפרוייקט בטענה שאין מספיק בטחונות – עשויה להתקבל אם אכן אין מספיק בטחונות בהסכם. על מנת לוודא שאין זה המקרה על היזם במקרים של הריסה ובניה ופינוי בינוי אמור לתת לבעלים ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה (מצוד למדד תשומות הבניה) וכן ערבות שכירות למשך כל התקופה מהפינוי ועד לקבלת הדירה החדשה לרבות העיכובים ככל שיהיו במסירת הדירה החדשה.

בנוסף על היזם להנפיק ערבות מיסים לטובת מס השבח והיטל ההשבחה שיחול בעסקה.

4. חוסר תום לב של חברי הנציגות

חבר נציגות אשר מנהל את המשא ומתן מול הקבלנים בתהליך, ופועל מתוך אינטרס פרטי או באופן שאינו הוגן או מוסרי, כך ששאר הדיירים נפגעים מן התהליך או שלא כל המידע מובא בפניהם וכדומה- יכול להביא לפסילת הפרויקט כולו.

כיצד ניתן לפעול מול דייר סרבן?

המשמעות של הטיפול בדייר סרבן היא לא פעם פגיעה ביחסי השכנות ואיכות החיים בבניין. לכן אני תמיד ממליצה לחפש לפתור את המחלוקות באופן ידידותי ומחוץ לכותלי בתי המשפט. אני תמיד מקיימת מפגש עם כל דייר מתנגד ומנסה להבין את הקשיים האובייקטיביים שהוא רואה לנגד עיניו. התוצאה החיובית היא, שבמקרים רבים אני גם מוצאת את הפתרונות בשיתוף עם היזם או ועם יתר דיירי הבניין.

אבל, אם כָּלוּ כָּל הַקִּצִּים וחייבים להגיע לערכאות הרלוונטיות, הנטייה שלהם היא לבדוק את המניעים לסרבנות מול העילות המוכרות בחוק. במידה והתנגדות אינה עולה בקנה אחד עם אף אחת מאלה, המשך הפרויקט יכפה על אותו דייר, ובחלק מן המקרים גם הוא יידרש לפיצוי כספי על הנזקים והעיכובים שנגרמו כתוצאה מהתנגדותו.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו”ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית
05/11/2022

בניה יזומה של דיירים ללא יזם

בעלי דירות שרוצים לקחת על עצמם את היזום במסגרת התחדשות עירונית - איך עושים את זה וכמה זה עולה?
04/21/2022

תמ”א 38 ופינוי בינוי, שאלות ותשובות בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.
03/17/2022

התחדשות עירונית?
איך למקסם את התמורות ולהצליח בתהליך

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיו
02/26/2022

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

"הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים"
01/22/2022

מה כולל תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג אותם בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט.
01/04/2022

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות איך להימנע מהרבה עוגמת נפש? ריכזנו עבורכם את הטעויות שלכם – הדיירים, שעלולות לסבך ולעכב את התהלך עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב […]
12/05/2021

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי ריכזנו עבורכם את כל השינויים שקשורים למתחמי פינוי בינוי החשובים שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף […]
11/13/2021

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב […]
10/27/2021

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים?

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים? הבניינים שהתמוטטו בר”ג ובחולון אמורים להוות תמרור אזהרה ולגרום לרשויות לפעול בהקדם, שכן אחרת שוב יסיקו מסקנות רק אחרי אסון עורכת הדין רוית סיני רבים מהדיירים […]
09/01/2021

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא […]
08/11/2021

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים במסגרת תהליך תמ”א 38 / פינוי בינוי- תרשים זרימה  אז איך זה עובד? עורכת הדין רוית סיני   מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א […]
07/16/2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אל תפספסו הכתבות האהובות
פינת אוכל

חוגגים עם הבירות המובילות

הטבה חוגגים עם מיטב הבירות החדשות והמובילות מסתבר שבירה הוא המשקה האלכוהולי האהוב גם על הישראלים, והאביב שכבר כאן הוא גם חג הבירה, לכן אין כמו לחגוג עם מיטב הבירות שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף

קראו עוד»
חדר החדשות

תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים “עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע”

חגיגות ה-100 תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים“עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע” שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter במסגרת חגיגות המאה לעיר גבעתיים, עמותת קהילתיים ותיאטרון גבעתיים מעלים תערוכה

קראו עוד»
אדם גורל יועץ נדל"ן

מה ייתן לכם יותר עצמאות?

זה לא סוד שעליית מחירי הדירות מקשה על ציבור גדול בישראל. המחירים עולים, המשכורת לא עולה בהתאם, ופה מתחילה התלבטות מוכרת: מגורים או השקעה?

קראו עוד»
כתבות השער

מדהים. מנצח. אמיץ.

מיכאל בן דוד (25) ניצח בגמר העונה הרביעית של אקס פקטור ישראל והוא ייצג אותנו באירוויזיון באיטליה עם השיר ‘I.M‘ ● הוא בוגר מחזור נ”ח (2020) בבית הספר ‘בית צבי’ לאמנויות הבמה ומתגורר עם בן-זוגו רם רועי ברמת גן ● כוכב נולד

קראו עוד»
הספורט שלנו

אסא ת”א זכו בגביע המדינה לנערות בכיכובן של תמר ערקובי מגבעתיים ותמר ליפסיקס מרמת גן

חדר החדשות שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter משחק גמר גביע המדינה בכדורגל לנערות א’ עד גיל 16 (כיתה י’) התקיים באיצטדיון העירוני ברמלה בין קבוצות אסא תל

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן