תפקיד עורך הדין מטעם הבעלים בפרויקטים של התחדשות עירונית

נהוג לראות חברות יזמיות או מתווכים שפונים לנציגות או לדיירים ומבקשים להציע הצעה. מנסיוני, רוב העיכובים והמכשולים של התקדמות הפרויקט בהתחדשות עירונית, נעוצים בעובדה שדיירים לא מיוצגים מיד בהתחלת התהליך. עם קבלת הצעה מיזם או אפילו לפני כן, יש לפנות לעו"ד מנוסה ומומחה בתחום עם עדיפות לעו"ד שמייצג אך ורק דיירים ולא יזמים

טור המומחית: עורכת דין רוית סיני

באמצעות אותו עו"ד יוכלו הדיירים לדבר בשפה של היזמים ולהבין אותה,  כלומר, עוה"ד שמנהל את הפרויקט הוא למעשה המתרגם שעומד בין היזמים לדיירים.

כשל ראשון וראשוני – ניהול לא נכון של התהליך

איך יודעים לנהל בהצלחה את התהליך מול בעלי הדירות?

ישנם עורכי דין שתפקידם רק לערוך ולהכין את ההסכם המשפטי וללוות את הדיירים אחרי שהדיירים עצמם מנסים בכוחות עצמם לאתר יזם. זוהי טעות שתגרום לבסוף להביא לעסקה כושלת.

עו"ד מטעם דיירים אמור ללוות את הדיירים מתחילת הפרוייקט, ועד לקבלת הדירות החדשות.

עורכי הדין מטעם דיירים חייב לנהל לא מעט משאים ומתנים.

ראשית עלינו לנהל מו"מ עם הדיירים בינם לבין עצמם.

לאחר מכן לנהל מו"מ עם היזמים השונים.

ורק אז מגיע ניהול המו"מ עם היזם הנבחר.

בשלושת השלבים האלו – הצלחת הפרויקט נשענת על האסרטיביות, על הנחישות והאמונה של העו"ד בהצלחת הפרויקט.

1. ניהול מול דיירים

ראשית ניהול מו"מ עם הדיירים בינם לעצמם.

עו"ד חייב לפתור את כל הבעיות ותאם ציפיות מול הדיירים עצמם כגון:

• דיירים שטוענים שיש להם את הגג או את הגינה – או חניה– אבל מבחינה משפטית חוקית אין להם זכויות לפי נסח הטאבו.
• דיירים שעשו שיפוץ והם מבקשים את השבת ערך השיפוץ במקרה של הריסה ובניה- ברור כי אין כל הגיון מסחרי או אחר לפצות אותו וזאת מהסיבה הפשוטה שעד שיגיע ההיתר יכולים בקלות לעבור 3 שנים או יותר ובינתיים הוא נהנה מהשיפוץ, דבר שני במסגרת הפינוי שכהד שיקבל מהיזם תהיה גובה יותר מדיירים שלא שיפצו – בפועל יגיע שמאי שיעריך את גובה שכה"ד של הדירה החלופית ויראה שהדירה משופצת.
• גודל הדירות – האם שטח הדירות במדידה לוקח בחשבון תוספות שהם הוסיפו במשך השנים? מה עושים עם דיירים שהרחיבו ולא הוציאו היתר?
• הרחבה של חלק מהדירות בהיתר לעומת כאלו שלא הרחיבו- מה הדין?
• שקיפות – אם נותנים לאחד מבקשים מכולם שיאשרו

לכן, הישיבה הראשונה שאני מנהלת היא בדיקה של הדיירים לגבי הזכויות שלהם והגדרת הציפיות שלהם מראש.

לדוגמא, בבניין שיש להם דירת גג עם הצמדה של כל הגג –  הסברתי לשאר הדיירים כי בנסיבות הללו יכול מאוד להיות שהם לא יקבלו דבר בשל הפיצוי הצודק שאותה דירת גג תקבל.

אם כל הדיירים מסכימים לכך – וחותמים על הסכמה כזו – אז ורק אז אפשר להתקדם לשלב הבא.

2. נציגות שמוסכמת על הדיירים

טופס זה עם החתימות של הדיירים הוא חשוב כי הנציגות היא הרוח החיה בכל פרויקט ובלעדיה שום דבר לא מתקדם. אותה נציגות היא זו שתהיה עימי בכל הפגישות עם היזמים השונים, תעדכן באופן שוטף את הדיירים, תעבור איתי על ההסכם ותבחר מפקח דיירים.

הסכם מוסדר עם הדיירים על שכ"ט – שקיפות.

עורך הדין חייב להציג הסכם ייצוג. הסכם שיכלול מהן השירותים שהוא מעניקי לדיירים ועד איזה שלב הוא מלווה את הדיירים. הסכם ולא ייפוי כוח.

נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן מה שיצר בעיות בהמשך.

סכום שכה"ט חייב להיות לדעתי רשום בהסכם, מכמה סיבות:

ראשית, זכותם של הדיירים לדעת מראש – מהו גובה שכה"ט.

שנית, על מנת להפיג כל חשש שמא בחירת היזם של עוה"ד לא יהיה בגלל שיזם אחד הציע יותר מאחר .

שלישית, שכה"ט ברגע שזה מאושר וחתום על ידי הדיירים – יאושר בקלות אצל היזם ויוצג כתנאי כשאר התנאים המסחרים שהדיירים יציגו.

שתי הערות בנוגע לכללי האתיקה – יצאו לאחרונה שתי החלטות בעניין שכה"ט בתמא  38 – אחת שאין ניגוד עניינים שעו"ד שמייצג דיירים מקבל את שכה"ט שלו מהיזם וזה לא אומר שהוא מייצג את היזם.

בנוגע לעניין זה – אמליץ לבחור עו"ד שמייצג רק בעלי דירות ולא מייצג גם יזמים. שכן המשמעות היא שאותו עו"ד עלול בשל הכרות או ייצוג של יזם לפסול את אותו יזם מלהציע הצעה בפרויקט שהוא מייצג דיירים. ברור שעו"ד שמייצג רק דיירים אין ולא יכול להיות לו ניגוד עניינים לעומת עורכי דין שמייצגים יזמים וגם דיירים.

ניהול מול ההצעות של היזמים –

עורך הדין של הדיירים אמור לנהל עבור הדיירים מכרז של כל ההצעות שהתקבלו ולעזור לדיירים להבין ולפרש את ההצעות.

לעיתים רבות ניתקל בהצעות שונות. חשוב להבין למה ובמה הן שונות. עורך הדין אמור לדעת לאבחן ולשאול את השאלות הנכונות את אותם יזמים מציעים. עורך הדין יודע לנהל משא ומתן מול כל אחד על מנת להביא למיקסום התמורות לדיירים.

ניהול מול היזם הנבחר

כאשר הדיירים מגיעים להחלטה מי מבין הצעות היזמים ההצעה הטובה ביותר- תפקיד עורך הדין לנהל מו"מ מול אותו יזם במסגרת ההסכם המשפטי.

ההסכם המשפטי חייב לכלול, התחייבויות של היזם ללוח זמנים לקידום הפרויקט (זמן הגשת התוכניות לעיריה, זמן קבלת היתר, זמן לסיום הבניה וכו), התחייבויות של היזם לכמות דירות או קומות שייבנה בבניין החדש שייבנה, לתמורות שהוא מבטיח לדיירים (גודל דירות הדיירים החדשות, קומות ומיקומים שבהם יהיו וכו) וכמובן התחייבות ללווי בנקאי שינפיק ערבויות בנקאיות אותם הוא מתחייב לספק לדיירים.

כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי