סיפור מורכב? בית משותף שהוא חלק ממבני רכבת

לעיתים קרובות אני פוגשת דיירים בבנייני השיכון הרבים באזור גבעתיים, קרית אונו ורמת גן הגרים בבית משותף שהוא חלק ממבנה 'רכבת' ובעלי הדירות בבניינים הצמודים לא מעוניינים בפרויקט ההתחדשות. בסוגיות כמו זו, בעלי הדירות נמצאים כבר מספר שנים במבוי סתום ולא יכולים לממש את הוראות התמ"א. מכיוון שעניין הרוב הדרוש לאישור פרויקט תמ"א מסתבך כשמבקשים לעשותו בבניין שהוא חלק ממבנה 'רכבת'

טור המומחית: עורכת דין רוית סיני

לפי חוק המקרקעין מדובר ב"בית מורכב", ויש כמה אפשרויות שיכולות לסייע ולצלוח את המכשול הזה.

בעלות "נפרדת" ומשותפת, בעלות מעורבת של "ביחד ולחוד", נועדה להקל בהסדרת היחסים ההדדיים שבין בעלי הדירות.

ההגדרה המשפטית בחוק המקרקעין (סעיף 59) לבית מורכב היא קיומם של מספר מבנים או אגפים, אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים, קרי חדר מדרגות נפרד ותשתיות עצמאיות

מה עושים כשרוצים להוציא לפועל פרויקט התחדשות אבל השכנים מפריעים?

החוק בישראל מבחין בין בית משותף "רגיל" לבין "בית מורכב". כדי שבית משותף יחשב כ"בית מורכב" הוא צריך להיות מוגדר כך בתקנון. בתים שאין להם תקנון מיוחד, חל עליהם התקנון המצוי (התוספת השנייה של חוק המקרקעין )

פגשתי מקרים רבים שבהם בתי הרכבת הוגדרו כ"בית מורכב" וההפרדה בין המבנים השונים התקיימה מתאך הרצון של בעלי הדירות לפצל את הניהול (ועד בית וכו') ושל החיובים הכספיים (דמי ועד וכו') בכל מבנה הרצון לחלק, ניהולית וכספית, בין אגפים, מבנים או אפילו כניסות יוצא מתוך ההנחה שלכל מבנה יש זיקה ועניין רק לתחום הקרוב.

במקביל קיים גם המסלול שבחרתי להגדיר כ" עוקף תקנון": בתיקון חוק המקרקעין (תשנ"ב) הוקנתה גם למפקח על רישום מקרקעין סמכות להורות כי בית יתנהל כבית מורכב אם המפקח ישתכנע שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן (סעיף 59 (ב) לחוק).

אז מה הפתרון בבית מורכב? למעשה הוא נעוץ בסעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008. בחוק זה נקבע כי על מנת לבצע הפרדה בין הבניינים, ישנם מספר תנאים שיש לבחון.

לפני הכל יש כמובן לבדוק אם מדובר ב"בית מורכב". ההגדרה המשפטית בחוק המקרקעין (סעיף 59) לבית מורכב היא קיומם של מספר מבנים או אגפים, אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים, קרי חדר מדרגות נפרד ותשתיות עצמאיות.

שנית, יש לבדוק אם ניתן לבצע את הפרויקט במבנה או באגף אחד, מבלי לבצע או לפגוע בשאר האגפים והמבנים בבית המורכב. כלומר, קיימת אפשרות לביצוע החיזוק במנותק משאר האגפים והמבנים. בנוסף, יש לבדוק אם ניתן יהיה לבצע את החיזוק באגף או במבנה, מבלי לפגוע בזכויותיו של דייר במבנה או באגף האחר – לדוגמא, פגיעה בחניות של הדיירים הקיימים מהאגף הסמוך.

היעזרו בבעלי מקצוע

על מנת להוכיח את כל זאת, על בעלי הדירות ולקבל חוות דעת מקצועית ממהנדס בניין המאשרת כי המבנה הוא עצמאי ומנותק מהמבנים הסמוכים, כמו גם שהמערכות והתשתיות שלו עצמאיות. בנוסף, על מהנדס הבניין לאשר כי במבנה ניתן לבצע את עבודת החיזוק – ללא קשר למבנים הסמוכים.

במקביל, מומלץ להזמין מודד מקצועי שימדוד את השטח של החלקה ויסמן את גבולות המגרש עבור המבנה המדובר  כדי שהדיירים וקבלן הביצוע יידעו בדיוק מה גבולות המגרש – והיכן ימוקמו החניות החדשות שייבנו.

פגשתי מקרים רבים של בנייני 'רכבת' או בניינים סמוכים הזקוקים לעבור פרויקט התחדשות וחיזוק שלכאורה קשורים וסמוכים למבנים שבעלי הדירות בהם  אינם מעוניינים להשתתף בתהליך ביצוע התוכנית.

על בעלי הדירות שמעוניינים לשדרג את איכות חייהם לבחון את הכללים הפשוטים הללו – וכך לא ייאלצו להזדקק להסכמתם של שאר הדיירים במבנים הסמוכים.

כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי