בעלי הדירות סרבני תמ"א 38 והתמודדות מולם

תוכנית תמ"א 38 נועדה במקור למנוע התמוטטות מבנים ישנים במקרה של רעידת אדמה משמעותית, עובדה שרבים וטובים מהציבור שכח מזמן. למרות זאת בלא מעט מקרים, פרויקטים של תמ״א 38 נדחים בשל סרבנות חלק מבעלי הדירות עצמם

טור המומחית: עורכת הדין רוית סיני

להערכת המומחים רעידת אדמה חזקה בגוש דן היא בלתי־נמנעת וצפויה להוביל לאסון בקנה מידה עצום הכולל גם פגיעה בתושבים רבים וברכוש.

המדינה זיהתה את החשיבות של חיזוק המבנים אולם אינה מוכנה לממן אותם ולכן, על מנת לעודד את בעלי הדירות לחזק את המבנה, היא העניקה בחוק החיזוק ובחוק להתחדשות עירונית, זכויות בנייה נוספות שישמשו בפועל לצורך מימון הפרויקט.

חברות קבלניות-יזמיות רבות מציעות לבעלי הדירות לממן את כל עלות הפרויקט, בתמורה לקבלת חלק מזכויות הבנייה שקיבלו במסגרת זכויות התמ"א, מה שיוצר באופן טבעי קונפליקט באיזון השיקולים בין בעלי הדירות ליזמים.

דוגמא שכיחה שאני נתקלת בה לעיתים קרובות היא מצב בו חלק מבעלי הדירות בבניין מעוניין להוציא אל הפועל פרויקט תמ"א 38, בעוד שישנם בעלי דירות המתנגדים לפרויקט. לכן יש צורך לאזן בין הזכות של בעלי הדירות המעוניינים לשפר את מצבם ומצב דירתם, לבין זכותה של משפחה אחרת שלא לחייבם לבצע שינויים בדירה הפרטית וברכוש המשותף.

מה אומר החוק?

המחוקק נתן דעתן על העניין, ושני החוקים הרלבנטיים, חוק חיזוק בתים משותפים וחוק פינוי בינוי הדייר הסרבן, מגדירים מנגנונים שבמסגרתם רוב של בעלי הזכויות בבניין יכולים "לכפות" על דיירים סרבנים את מימוש הפרויקט, וזאת מתוך הנחה כי ביצוע הפרויקט ייטיב גם עם הדייר הסרבן ועל כן מצדיק פגיעה נקודתית בזכותו. תנאי הסף לתביעה נגד הדייר הסרבן הוא כאשר ניתן כבר היתר בניה לביצוע הפרויקט.

חשוב לזכור במסגרת חוק החיזוק, הרוב הדרוש לפרויקט עיבוי/חיזוק הוא 66% מבעלי הדירות.

הרוב הדרוש בהריסה ובניה הינו 80% מבעלי הדירות

פרויקטים של פינוי בינוי מעל 24 דיירים – החוק שקובע הוא חוק פינוי בינוי.

ההבדל בין שני החוקים הוא במנגנון האכיפה. בעוד שבמסגרת חוק החיזוק המפקח על הבתים המשותפים יכול לחייב בעל דירה סרבן לחתום או להסמיך את עורך הדין לחתום במקומו – בחוק פינוי בינוי אין אפשרות לאכוף או לחייב את הסרבן לחתום, אלא אותו דייר חותם מחשש שיאלץ לשלם פיצויים לאותם בעלים שתובעים אותו על ההפרש בשווי של הדירה הישנה לחדשה.

המבחן שצריך להנחות דיירים שמסרבים לפי הפסיקה נידון רעא 1002/14 – דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח', תק-על 2014(3), 1428(09/07/2014).

ההלכה לעניין אופן בחינת תביעה כפי זו שהוגשה על ידי התובעים קובעת כי בין השיקולים שעל כבוד המפקח לשים לנגד עיניו:

"בבואו לבחון בקשה לאשר הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו להקדים ולבחון את מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה לתת דעתו לשאלות הבאות: האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני" ללא הנמקה)? האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור? האם נשמר השוויון בין הדיירים? המדובר ברשימת שיקולים לא ממצה וכמובן שעל המפקח לשקול את התוכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין."

יחד עם זאת, אני חייבת לשתף את הקוראים בנסיון שצברתי במקרים שבהם העניינים לא התקדמו רק כי הדיירים רבו ביניהם. הנוכחות שלי כגורם חיצוני ונייטרלי, כדמות מובילה ואחראית המשמשת כנציגת הדיירים, עזרה לפתור מחלוקות ביניהם והכי חשוב – לחסוך לבעלי הדירות זמן יקר וכסף

היתרונות העיקריים של עו"ד מייצג מטעם הדיירים:

1. ייצוג נייטרלי וחף מאינטרסים אישיים – עו"ד המשמש כנציג הדיירים מחוייב כלפי כל אחד מהדיירים במידה שווה ואינו מחוייב לשום יזם. תפקידו למצוא את ההצעה הטובה ביותר ולאפשר לכל דייר ודייר לקבל את רוב מה שניתן ומה שחשוב לו. בנוסף עליו לוודא את קיומם של כל התנאים המהותיים המבטיחים את האינטרסים המשותפים לכולם כמו ערבויות וביטחון, איכות, עמידה בלוחות זמנים וכו'.

2. הובלה לשיתוף פעולה והסכמה וניטרול חשדנות בין בעלי הדירות – נציג בעלי הדירות יכול לרכז את ההצעות השונות מטעם הדיירים ומטעם גורמים חיצוניים באופן שמאפשר להשוות ביניהן ולהצביע על היתרונות והחסרונות שבכל הצעה. כאשר הקריטריונים להשוואה הם אחידים, הבחירה מקצועים בלבד ומתבצעת לטובת ההצעה הטובה ביותר ולא בעד או נגד אדם מסויים.

3. ידע ומקצועיות בתחום תמ"א 38 – עו"ד בעל ניסיון והיכרות עמוקה עם התחום ועם כל השחקנים בו כולל הבנה וידע של מה מותר ומה אפשרי.

4. הגדרת התנאים לפני חתימה על הסכם עם יזם.

5. לעורכי דין מומחים בתחום שיש להם הכשרה של מגשרים יכולים להיות כלים טובים להגיע לפתרון סכסוכים בין הדיירים ו/או בין הדיירים ליזם.

סיכום

באיזון השיקולים בין רוב דיירים אשר מעוניין לקדם פרויקט של התחדשות עירונית לבין מיעוט של דיירים המביעים התנגדות לפרויקט, בתי המשפט והמפקח על רישום המקרקעין לוקחים בחשבון את הזכויות הקנייניות של כל הצדדים, את תנאי העסקה עצמה ואת מהות ההתנגדות של המיעוט. הכלל הוא, כי יש לקדם פרויקטים על מנת שלא לפגוע בזכויות של כלל הדיירים, ככל והדבר אינו פוגע פגיעה קונקרטית בזכויות של בעלי דירה כלשהם.

כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי