התמורה שניתנת לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי

פרוייקט פינוי-בינוי מבוצע בדרך כלל במתחם בניינים או שכונות שהדירות והתשתיות בהן ישנות מאוד בדרך כלל הן נבנו לפני 1960 ועלולות להיות מסוכנות לדיירים.

טור המומחית: עורכת הדין רוית סיני

הדרך הנכונה מבחינת בעלי הדירות לנהל את הפרויקט היא לשכור שירותיו של עו"ד מטעמם שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על מערך איזון נכון בין הבעלים, על שקיפות ועל קבלת נתונים אמיתיים מהעירייה.

כך לדוגמא, פנה אלי נציג ממתחם גדול שאליו הגיעו עשרות יזמים שכל אחד מהם הציע הצעה שונה. אותו נציג היה מבולבל וסיפר שהם חתמו ליזם אחד על בלעדיות למשך כמה חודשים על מנת שאותו יזם יפנה לעירייה.

העובדה שיזמים מחתימים בעלי דירות על בדיקה בעירייה, מקוממת. הרי אותה בדיקה יכולה להיעשות בלי שיחתמו לו על בלעדיות. כאשר קראתי את נוסח שעליו חתמו הבעלים לאותו יזם, הבנתי שהיזם החתים אותם על כך שהוא היזם שיבנה את הפרויקט בלי שום הסתייגות.

הנוסח היה חד צדדי ברמת ההתחייבויות של הבעלים כלפיו ולא שלו כלפיהם.

המזל היה שלא כולם חתמו על זה וניתן היה לבטל את ההתחייבות שמיעוט מהבעלים חתם.

באותו עניין יש להזכיר את חוק המארגנים החדש שיוצר לאותם יזמים מגבלות להחתמת הבעלים ויש לבדוק גם מול אותם הגבלות האם ניתן מכוחן לבטל את ההתחייבות ובנוסף לאור התיקון החדש בסעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו חובה על אותו מחתים לגלות עבור מי עובד ומה השכר שלו.

באותו מקרה הבעלים ואני החלטנו לפעול אחרת בשיטה שונה שבה הצלחתי בכמה וכמה פרויקטים.

החלטנו לשכור אדריכל מטעמנו ויחד עם הנציגות פנינו לעירייה במטרה לברר מה אמורים הבעלים לקבל וכמה.

לאחר שקיבלנו את כל הנתונים מהעירייה, ידענו לקבוע מה התמורה המקסימלית לכל בעל דירה. על בסיס זה יצרנו ודאות בקרב הבעלים ויצאנו למכרז יזמים. כך מיקסמנו את התמורה (ביקשנו להיות בקומה 5 ומעלה ולא קומה אחת מעל מה שרוב היזמים הציעו) ביקשנו תוספת של מטרים בהתאם למטרים הקיימים שהיו שונים מדירה לדירה, ביקשנו עקרונות מפרט טכני שאנו רצינו ולא מה שהציעו היזמים. בדרך זו גם יכולנו ליצור שקיפות בין כל הבעלים ואחידות בין כל ההצעות.

בעסקאות מורכבות יותר עם בניינים שיש בהם פחות דיירים לעומת בניינים שיש בהם יותר –

מומלץ למנות שמאי העוסק בפינוי-בינוי, כדי שיבחן את האיזון המתאים ויקבע לפי ניקוד את שווי התמורה המוצעת לבעלי הדירות. הפעלת השמאי מותנית ברוב של דיירים המעוניינים בעסקה.

בנוגע לדירות דומות, מומלץ לקבוע עקרונות אחידים שקופים וברורים ולהגדיר שאם תינתן הטבה נוספת לאחד הדיירים, היא תחול גם לגבי שאר באלי הדירות עם אותם מאפיינים.

במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לקבל את הסכמת הבעלים ולהסביר להם מדוע נוצרה תמורה נוספת לאותם בעלים, כגון בעלים של דירות גג או בעלים של דירות שהורחבו וכיוצ"ב.

מגוון חלופות התמורה

החלופה המקובלת בעסקות פינוי-בינוי היא דירה חדשה עם תוספת של חדר או שני חדרים הכוללים ממ"ד בנוסף מרפסת שמש חניה ומחסן.

חשוב לזכור שהפטור ממס שבח חל רק בגין דירה אחת במתחם, ואם לאותו דייר יש למעלה מדירה אחת במתחם, הוא כנראה יצטרך לשאת במס אלא אם כן ניתן לחייב את היזם לשאת בו.

א. מעבר לדירה גדולה

במקרים בהם ישנן דירות גדולות של 110 מ"ר לפני התוספת ועם התוספת הוא אמור לקבל 130 או 140 מ"ר הוא יכול לפצל לשתי דירות קטנות אם הפרויקט מספיק ריווחי כאשר מס השב על הדירה יחול על אותו בעל דירה.

או לחילופין לקבוע שווי ולהחליף בדירת גן בהתאם לאותו שווי שמגיע לו ואם תהיה תוספת של תשלום ייאלץ להוסיף או להקטין מטרים.

ב. מעבר לדירה קטנה

החלפת הדירה הקיימת בדירה חדשה קטנה יותר מהדירה לה זכאים בעליי הדירות, עפ"י מפתח התמורה וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן הוא פתרון המתאים למשפחות שהדירה הקיימת גדולה על צרכיהן בגלל סיבות שונות, כמו עזיבת הילדים את הבית, אולם יש לכך השלכות מיסויות שראוי לבדוק אותן לפני עם יועץ מס מומחה.

ג. קבלת דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם

במקרים של אנשים מבוגרים שאינן ששים לעבור לדירה חלופית בעת הבניה, ניתן לקבל דירה בשווי הדירה שהיה אמור לקבל או במקרה של קבלת פתרון דיור מיידי מחוץ למתחם. במקרה של החלפת דירה קיימת בדירה אחרת- ישנו תיקון בחוק המיסים שמאפשר זאת ללא חיוב במס רכישה ומס שבח כאשר מדובר באנשים מבוגרים.

ד. לדיירים מבוגרים – קיימת האפשרות לא לשלם את דמי התחזוקה החדשים בבנין החדש וכן לשלם את אותו סכום בארנונה למשך 5 שנים.(במידה ואותו בעל דירה הוא מעל גיל 67 ויש לו דירה אחת בבעלותו שבה הוא מתגורר במתחם והוא נזקק להבטחת הכנסה).

•  כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא