מתאים או לא מתאים לעסוק בפרויקטים של תמ"א?

תפקידו המכריע של עורך הדין בפרויקט תמ"א 38

התהליך שבו היזם הוא זה שפונה לדיירים פסול מיסודו

לעיתים קרובות אנו מתקלים ביזמים שמגיעים לדיירים ומפריחים הבטחות, בלי שבעצם נכנסו לעובי הקורה, בדקו בעירה מה ניתן לקבל וכמה ולא הבינו את המשמעויות המלאות של הפרוייקט.

התהליך הנכון הוא הפוך

לבחור עורך דין מומחה להתחדשות עירונית (לפחות שייצג מעל 30 פרויקטים) עדיף שאותו משרד עו"ד ייצג רק דיירים ולא גם יזמים, כי אז הפיתוי של אותו יזם מנגד להבטיח לאותו עו"ד שבאותה עסקה מייצג דיירים להיות עו"ד מטעמו בעסקה הבאה- הוא גבוה וזה קורה. סיבה נוספת לבחור בעו"ד שמייצג רק דיירים ולא יזמים – היא העובדה שאם אותו יזם שרוצה להציע מיוצג על ידי אותו משרד עו"ד שבחרו הדיירים זאת בעיה של ניגוד עניינים וכנראה הדיירים יצטרכו לוותר על עורך הדין או על היזם אחד מהשניים.

לאחר שנבחר עו"ד מייצג – אותו עו"ד מכין כתב מינוי נציגות והדיירים חותמים ומאשרים מי יהיה מוסמך להיות הצוות שינהל עם עו"ד מטעמם את התהליך.

יובהר כי אין לנציגות סמכות לחתום בשם הדיירים וגם לא להחליט על שום דבר אלא להביא להצבעה של כל הדיירים, וזאת כאשר יסיימו לבחון את כל ההצעות והיזמים ויגישו המלצתם.

השלב הבא הוא לבחון את הפרויקט מבחינה אדריכלית ולבדוק מול אדריכל מהן הזכויות של הפרויקט ומה ניתן לקבל במקסימום מבחינת מדיניות העיריה.

הבעיה העקרית היא שאדריכל יבקש כסף עבור עבודתו ובדיקתו זו- עו"ד מנוסה שנבחר על ידי הדיירים, יכול להתקשר ללא עלות עם אדריכל או שמאי שאותם הוא מכיר והם סומכים על אותו עו"ד שיש נכונות ורצינות מצד הדיירים.

זה ההבדל בין עו"ד שהוא רק מנהל מו"מ משפטי על ההסכם עבור הדיירים לבין עו"ד מייצג שהוא גם מנהל הפרויקט ועוזר ביזמו.

וכך, בטרם תחילת התהליך, עו"ד שהוא מנהל את הפרויקט, מרכז סביבו צוות מקצועי הכולל שמאי, מפקח ואדריכל, וביחד בודקים מה דיירי אותו בניין יכולים לקבל, ובכך נוצרת ודאות.

באופן זה, הדיירים לא שואלים או מבקשים לדעת מהיזם מה הוא מציע לדיירים, אלא בעזרת הצוות המקצועי הדיירים קובעים עובדות בשטח, ולאחר בדיקה הכוללת מה כל דייר יכול לקבל, אותו מנהל עו"ד מטעם הדיירים מציב את דרישותיו מראש ליזמים, דרישות שהן דרישות מינימום, ולאחר מכן עורכים מכרז יזמים.

בשני מקרים שייצגתי לאחרונה דרך ניהול זאת עזרה לדיירים להשיג את המקסימום:

בבניין ברחוב בילטמור בתל אביב, היו עשרות יזמים שביקשו לקבל את הפרויקט – הצלחתי למנף זאת לטובת הדיירים, כאשר הוצאנו חוברת מכרז שכללה מפרט טכני גבוה, תמורות גבוהות, הסכם משפטי עם כל ההחמרות ליזם וההגנות האפשריות לדייר – היזם שהסכים לכל התנאים ואף הציע יותר – לאחר שנבדק על ידי באמצעות דוחות כלכלים מתאימים – זכה בפרויקט.

הגעתי לתחום התמ"א 38 לגמרי במקרה. בעברי למדתי פסיכולוגיה, שימשתי כעו"ד של גירושין ועסקתי

בדיני משפחה וגישור. אך מפגש עם לקוחה שבקשה שאטפל לה בפרויקט תמ"א 38 שינה את דרכי המקצועית.

לימודי הפסיכולוגיה והניסיון בגישור מקנים לי את הכלים להתעסק ולהתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, שכן לדעתי עו"ד בתחום זה צריך להיות בראש ובראשונה מנהל, דמות מרכזית שיודעת לנהל צוות, לזהות את הצרכים של כל אדם, של כל דייר, ולשמש כדמות סמכותית ואמינה שיודעת להנהיג אותם לסוף הפרויקט. לאורך השנים סיגלתי לעצמי צורת עבודה ייחודית, השונה מהנהוג כיום בתחום. לדעתי, אסור לדיירים לתת ליזם להוביל את תהליך המו"מ להסכם, כי אם להוליך ולקבוע בעצמם את כללי המשחק. מוכר דירה לא מחכה לשמוע את הצעת הקונה בטרם נקבע המחיר, אלא בודק מול מתווכים ומול השוק, ולכן התהליך הנכון הוא לא לנהל מו"מ מול יזם כל עוד לא בחנת בעצמך, בעזרת עו"ד המרכז סביבו צוות מקצועי, מה אתה, הדייר, יכול לקבל.

היזמים מעדיפים להגיע לבניין פתור

דרך פעולה זו לדעתי אינה מרתיעה יזמים, היזמים דווקא שמחים שעושים עבורם את 'העבודה השחורה'. בכך ש'פותרים' את הבניין עוד בטרם הגיע היזם, חוסכים לו זמן יקר. בסופו של יום יזם מתייצב למכרז היזמים מתוך ידיעה ברורה כי הבניין פתור – אין סכסוכי דיירים שצריך לפתור, לא צריך לשבת עם כלדייר ולבחון כמה תוספת  הוא צריך לקבל, שכן כל אלו מאחורינו. בעזרת דרך פעולה זו מאפשרים ליזם לעסוק אך ורק בעבודה האמיתית של קבלת האישורים והבנייה. במקרים בהם צורת העבודה הראשונית אינה נכונה, רוב ההסכמים והמו"מ מול היזמים לוקחים שנים, אם בכלל מגיעים להסכם סופי, ומכיוון שמלכתחילה היזמים שלא באמת בדקו לעומק הבטיחו הבטחות שאין להן היתכנות אמיתית ברוב המקרים לא יהיה פרויקט.

לעומת זאת, אם עובדים נכון הרי שניתן לייצר הסכם תוך שנה מקסימום, הדיירים יקבלו וודאות והיזם יקבל פרויקט נקי ללא סכסוכים ועימותים.

כדי להגיע  לתוצאות ולהגשים את חלום ההתחדשות – לדעתי יש לפנות אך ורק לעו"ד בעל נסיון בתחום ההתחדשות העירונית בעיר הרלבנטית,  בגבעתיים ורמת גן, ועדיף לבחור בעו"ד ש"בחר צד" ומתמחה בייצוג דיירים בלבד ולא בייצוג משותף של יזמים וגם דיירים

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הכותבת: עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100