תכנית המתאר המקומית והתיקונים לטובת בעלי הדירות

תמ"א 38 היא תכנית ארצית שבאה לתת מענה לכל הבניינים הישנים ברחבי ישראל שאינם עמידים די הצורך בפני רעידות אדמה. המושג תמ"א הוא ראשי התיבות של "תכנית מתאר ארצית", והמספר 38 הוא המספר הסידורי של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה

עו"ד רוית סיני

הרעיון המרכזי שלה הוא להגדיל את הכדאיות לבעלי הדירות ולתת ליזמים תמריצים במסגרת תוספות בנייה, שיעודדו אותם לבנות דירות חדשות ובניינים חדשים.

עשר שנים מהתחלת ניצני הבניינים הראשונים שיצאו לדרך, הדבר יצר מהפיכה כלכלית ונושא ההתחדשות העירונית קיבל התייחסות מיוחדת ברשויות של גבעתיים ורמת גן.

אם לפני עשר שנים קיבל בניין ברחוב בן גוריון 136 בר"ג זכויות ל-42 יח"ד חדשות – כיום מספר היחידות המאושרות הוא 27 בלבד!!!

אם בגבעתיים ברחוב המעגל ניתן היה לקבל 21 יח"ד חדשות כיום מאושרות 12 יח"ד בלבד!!!

השינוי נובע מהעובדה שרשויות נעזרו בשמאים, שהגדירו כמה דירות ומטרים נדרשים ליזם על מנת לבנות בניין חדש. כאשר הרשויות מצידם טוענות כי לבעל דירה לא מגיעה הזכות להרחבת דירתו ובמקרה הטוב ביותר יוכל להרחיב אותה בכמה מטרים בודדים.

וכך החליטו ברמת גן ובגבעתיים לתכנן את פני העיר באופן כולל ולא כל בניין בנפרד, לחלק את העיר לאזורים ולפי שווי הדירות בכל איזור לקבוע את היחס והזכויות שיקבלו הבעלים.

לכאורה, המטרה הייתה ליצור סדר ודאות ושקיפות, כך שכל בעל דירה יידע מה הזכויות הניתנות לו במסגרת התוכנית החדשה.

תוכנית המתאר המקומית – למעשה

תכנית מתאר מקומית כוללת מגדירה את "כללי המשחק" באופן ברור. היא חלה על כל שטחה המוניציפאלי של העיר ומטרתה לקבוע את אופן פיתוח הקרקע בשטח והתוות מדיניות תכנון עירונית לטווח הארוך. בגבעתיים לשנת 2040. התכנית תקבע בכל אזור שיועד למגורים את גובה ומבנה הבניינים שייבנו, השטחים לשימושים ציבוריים או לייעודי קרקע אחרים; אלו מקומות ראוי לשמור ואלו מקומות ראוי לפתח וכיצד, התכנית קובעת מהן ההוראות וההנחיות בהיבטים תחבורתיים, סביבתיים והיבטים רבים נוספים בעלי השפעה על הפיתוח הפיזי של העיר. תכנית המתאר קובעת הוראות כלליות והנחיות להכנת תכניות בניין מפורטות חדשות ומציגה את היקף האוכלוסייה.

כשעיריית גבעתיים הכריזה על בניית תוכנית מתאר מקומית בשיתוף הציבור, המטרה הייתה כאמור ליצור סדר ולמנוע את חוסר הוודאות.

בנוסף, הרשות המקומית מחייבת את היזם, אם מדובר במתחם גדול של כמה בנינים יחד, ש-15% מכלל תוספת השטח הבנוי המאושרת תשמש לצרכי ציבור.

סעיף זה בא לענות על אחת הביקורות המשמעותיות והמוצדקות שמופנה כיום נגד התמ"א והיא כי התוכנית מוסיפה עוד ועוד דירות בתאי שטח קיימים – מבלי להגדיל את תשתיות המגורים הנדרשות לאוכלוסייה החדשה, כגון מוסדות חינוך, כבישים, שירותים עירוניים וכדומה. בתיקון הנוכחי מדובר בתוספת זכויות משמעותית ביותר. עם זאת החוק החדש מתנה את תוספת הזכויות בתוכנית בסמכות ועדה מקומית, אשר תשקול ותתחשב בצרכי התשתית בסביבת הפרויקט, ולא בהליך של הוצאת היתר בלבד כפי שמאפשרת התמ"א.

עד כאן היתרונות של העירייה בחיוב של איחוד בנייני למתחם גדול (של 3-4 דונם).

הבעיה נעוצה בצירוף של בניינים למתחם אחד.

בפועל, כאשר העירייה מחליטה שבניין אחד לא יוכל לקבל היתר, אלא אותו בניין יהיה חייב לצרף אליו עוד בניינים סמוכים שיצטרפו לתהליך, למעשה מעכבים בכמה שנים טובות את התהליך אם לא מונעים אותו לגמרי. ואם המטרה של החוק היא לדאוג לביטחונם של בעלי הדירות בשל הבניין הרעוע באמצעות הריסת ובניית הבניין מחדש, מטרה זו לא תושג.

מי שמכיר את התחום מקרוב יודע, שכל בעל דירה הוא עולם ומלואו ולא פשוט לגרום לעוד כמה עשרות בניינים שכוללים בעצמם עשרות בעלי דירות, לחתום או להסכים לתהליך.

אז מה הואילו חכמים בתקנתם?

לאור העובדה שהתהליך מורכב מומלץ מאוד שהליווי של עוה"ד לבעלי הדירות, יתבצע עוד מהשלבים הראשוניים. עו"ד בעל נסיון שבקיא ביישום הכלים שבחוק המותאמים לשמירה על האינטרסים של הדיירים, יגדיל באופן משמעותי את מידת ההצלחה ויסביר מראש לבעל הדירה מה הוא אמור לקבל במסגרת הדירה החדשה, ולא יאפשר ליזמים שונים להבטיח הבטחות, שכיום בוודאות, לא יאושרו על ידי העירייה.

כאמור, תוכנית התמ"א יצרה חוסר וודאות בכל הקשור לזכויות הבנייה מכוח תמ”א 38 האפשריות לכל בניין ובניין. בשל תוכניות המתאר שיש כעת ברמת גן, בגבעתיים, בתל אביב – עורך דין בעל התמצאות בתחום על בוריו תקנה לבעלי הדירות דרך פעולה מיטבית עבורם.

הכותבת: עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100 

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא