מדריך תמ"א 38

איך וממה להיזהר כאשר נדרשים לחתום על מסמך במסגרת פרויקט תמ"א 38? 

עו"ד רוית סיני

נתבקשתי על ידי בעלי דירות בבניין המיועד להתחדשות לעזור להם להתקדם בפרויקט שנתקע. נציג שהציג עצמו כחברה יזמית בתחום ההתחדשות העירונית נפגש עם הדיירים  ופיזר הבטחות אטרקטיביות במיוחד לבעלי הדירות. אותו קבלן חתימות, הגיע במטרה להחתים את כל הדיירים. הוא וצוותו הפעילו לחצים על בעלי הדירות, שלחו להם תכתובות בלתי פוסקות, כביכול כדי "לעודד" את הפרויקט, ואפילו הדביקו על דלתות הכניסה של בניין המגורים מודעות ופסקי דין שניתנו נגד דיירים סרבנים. הם טענו כי יש להם כבר את רוב החתימות של הדיירים, וכל זה, במטרה ברורה להלך אימים על בעלי הדירות.

חלק מהדיירים חתמו מיד כי חששו שנותרו האחרונים שלא חתמו. חלקם בחר לשכור עורכת דין מטעמם לבדוק ולבחון את ההצעה של אותה חברה יזמית. הדבר הראשון שעשיתי בדקתי ברשם החברות אולם גיליתי שלא נמצאה חברה בשם כפי שנרשם בהסכם שנדרשו הדיירים לחתום.

משפניתי מטעם הדיירים לאותו "יזם" – הוא טען כי החברה טרם נפתחה, אולם מדובר בחברה יזמית שעתידה להירשם בקרוב מיד עם קבלת כל החתימות.

כשבחנתי יחד עם הדיירים מה הנסיון שיש לאותו "יזם", הבינו בעלי הדירות שלא מדובר ביזם שביצע עבודות בניה או בנה בניינים, אלא מדובר ב"קבלן חתימות".

מה זה אומר?

קבלן חתימות זה אדם שלא בהכרח קיבל הכשרה כלשהי (ודאי לא עו״ד ואף לא מתווך מוסמך) שמחתים בעצמו ועל דעת עצמו את הדיירים על הסכם כלשהו לפי ראות עיניו.

עם קבלת 80% חתימות, פונה אותו גורם לכל החברות המוכרות והידועות ומוכר להם את החתימות של הדיירים. אין לו כל אחריות כלפי בעלי הדירות והוא לרוב נעלם מיד לאחר מכירת החתימות של בעלי הדירות לקבלן האמיתי. למעשה, הוא לא אחראי שבעלי הדירות אכן יקבלו את התוספות שהבטיח להם והקבלן האמיתי שבדק את ההיתכנות הכלכלית לא יוכל להתחייב לתוספת אלו עקב חוסר כדאיות כלכלית, ולכן  דינו של הפרויקט להיכשל ולהיתקע.

בהצעת החוק החדשה שאושרה לאחרונה, "עידוד מיזמי פינוי ובינוי" על מנת למנוע החתמת הדיירים מדלת לדלת בשיטת "הפרד ומשול" ועל מנת להגביר את האמון בין הדיירים ליזמים, היזם יחויב לכנס את דיירי הבניין ולהציג את פרטי העסקה בפומבי.

לפחות שבועיים לפני הכינוס, היזם ימסור לבעלי הדירות מסמך אשר בו יפורטו עיקרי הצעה, הבטוחות שהוא מציע לבעלי הדירות, וכן פרטים אודות ניסיונו המקצועי. המסמך ייכתב בשפה המובנת לכל דייר ובמידת הצורך המסמך יתורגם לשפתו של הדייר.

במידה והיזם לא יכנס אסיפה או לא ימסור את פרטי ההצעה, הדיירים יוכלו לבטל את העסקה, כל עוד לא חתמו 40% מבעלי הדירות. סנקציה נוספת, היא מתן סמכות לממונה על הדיירים ברשות להתחדשות עירונית, לבטל עסקאות שנחתמו בשפה שלא מובנת לדיירים.

ממה להיזהר?

כשמגיע אדם להחתים אתכם:

1. יש לבדוק מי אותו ״יזם״ לקבל ולדעת מה שם החברה שלו לבדוק לפי מס ח.פ ברשם החברות.
2. יש לבדוק איזה פרוייקטים כבר ביצע ומה הניסיון שלו במסגרת אותה חברה בע”מ.
3. יש לבדוק מי החברה שחתומה בהסכם מול בעלי הדירות והאם זה תואם לאותו גורם מחתים.
4. לבדוק בהסכם עליו מבקשים להחתים אתכם, האם יש פירוט של תוספות לדירה הקיימת, או פירוט נוסף כגון מרפסות חניה מחסנים – אם כן לברר האם הדבר הזה נבדק מול הגורמים בעירייה.
5. לברר האם אותו גורם בחן בעירייה מה וכמה ניתן לבנות, האם הוציא דו"ח ניתוח זכויות של אדריכל מוסמך והאם בחן את עלויות הבניה בכללותן.6
6. האם ההסכם מותנה? האם יש תנאי כלשהו לתוקפו? האם ישנה הגבלה בזמן להסכם? אם חלפה שנה וההסכם טרם נחתם על ידי 80% מבעלי הדירות האם ההסכם בטל?7
7. האם בהסכם יש לו זכות להעביר את הפרויקט ליזם אחר. 8
8. יש לבדוק האם באמת חתמו לו כפי שהציגו כל בעלי הדירות בכל הבניינים האחרים. לצורך כך יש לכנס ולארגן את כל הדיירים ולאחד כוחות ולמנות גוף מקצועי אחד מטעם הדיירים.

איך בכל זאת ניתן להיזהר ומה ניתן לעשות?

ראשית, כל מסמך שמציעים לכם מי מהגורמים היזמים לחתום, יש לבדוק עם עו"ד את טיבו ואת התוקף של אותה התחייבות.

שנית, יש לבחון האם לאותו גורם יש זכות להעביר את הפרויקט ליזם אחר; מי הוא אותו גורם, האם הוא חברה בע"מ ומי רשום כבעלי המניות של החברה; יש לבחון אם אכן ההתחייבות היא רק של בעלי הדירות או גם של אותו "יזם".

במקרה הנדון, בדקתי מטעמם עם הגורמים הרלוונטיים מה ניתן לקבל וכמה מגדלים ניתן לבנות במקום.

בדיקה כללית הראתה שלא ניתן יהיה לבנות יותר מ1:3 – כלומר על כל דירה קיימת יקבל היזם 2 דירות חדשות.

הבדיקה הכלכלית הראתה שלאור התמורות שהובטחו לדיירים על ידי אותו נציג, הפרויקט לא יכול להיות כלכלי ויש להפחית את התמורות. אם לא הינו בודקים יסודית, הדיירים היו נאלצים לבטל את ההסכם רק עוד 5 שנים שהיו מגלים שהפרויקט לא כלכלי כי הבנק המלווה לא היה מאשר.

כאמור, כל הצעה שמציעים לכם, דורשת בדיקה מקיפה של בעלי מקצוע, וכל "קיצור דרך" בתהליך רק יעצרו את הפרויקט מלהתקדם בשל העובדה שעו"ד מטעמכם לא בדק את הפרויקט ואת מה שמגיע לכם באמת.

הכותבת: עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100 

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא