תמ"א 38 גם אצלנו בבניין?

השאלות והתשובות

1. איך מתחילים?

לפני תחילת פרויקט תמ"א 38, יש לרכז את כל בעלי הדירות, ואם קיימים בעלי חנויות, על מנת לברר ולוודא כי קיימת הסכמה של כולם לפרויקט התחדשות עירונית. במידה ואכן קיימת הסכמה, של לפחות 80% מהבעלים, יש לבחור נציגות של בעלי הדירות. בטופס מינוי הנציגות יש להסמיך את אותם חברי נציגות לבחור עו"ד מייצג שיהיה מומחה בתחום, כדי לסייע בהתארגנות לפרויקט וליווי של בעלי הדירות בתהליך.

2. כמה זמן נמשך תהליך תמ"א 38?

 התהליך דורש מספר שלבים.

משלב ההתארגנות לחתימה על הסכם מול יזם – כשנה-שנה וחצי (תלוי בניהול של אותו עו"ד מייצג ותלוי בשיתוף פעולה של הנציגות וכמות הדיירים).

משלב שחתמו 80% על ההסכם – תוך חצי שנה על היזם להעביר לדיירים ולמפקח מטעמם את הבקשה להיתר לבדיקה אם מאושר – להגיש לעירייה.

מרגע ההגשה לעירייה עד להיתר – במידה ומדובר בפרויקט הריסה ובניה או חיזוק – בדרך כלל שנתיים.

אם זה פרויקט פינוי בינוי – יכול לקחת גם עד 6 שנים מרגע ההגשה לעירייה.

3. לפנות ליזמים לבד או לשלב בעל מקצוע מנוסה?

 רצוי תמיד שעו"ד המייצג יפנה יחד עם הנציגות למספר יזמים, ולא שבעל דירה יפנה בעצמו ליזם, לאור העובדה שנוצר הרושם כלפי חוץ שאותו בעל דירה יתעקש דווקא על אותו יזם בשל הבטחות אישיות.

4. מהו הרוב הנדרש לפרויקט תמ"א 38?

החוק קובע כי הרוב הנדרש להסכם בהריסה ובניה הינו 80% מבעלי הדירות בבניין ובנוגע ל-20% הנותרים שמסרבים מטעמים שאינם סבירים, ניתן לתבוע אותם אצל המפקח על הבתים המשותפים. לגבי חיזוק נדרשת הסכמה של 67% מהבעלים.

5. מהן זכויות הבנייה בבניין שלי הניתנות במסגרת תמ"א 38?

שאלה זו, יש לבחון בטרם יוצאים לפרויקט, כי נתון זה יכול לקבוע אם הבניין מתאים לחיזוק או להריסה ובניה או לפינוי בינוי.

לדוגמא, נציגות של בניין ברחוב פנימי בגבעתיים פנתה אלי, בבקשה לבצע הריסה ובניה בבניין שלהם, אולם בדיקה קצרה על גודל המגרש ומס בעלי הדירות הראתה כי לא ניתן לבצע הריסה ובניה כי אין כדאיות כלכלית. האפשרות היחידה היתה לאחד כמה בניינים על מנת שיוכלו לקבל דירות חדשות.

6. מהם ההבדלים בין תמ"א 38/1 ו-38/2?

חיזוק תמ"א 38/1 – הינו מתווה שבמסגרתו הדיירים נותרים בבתיהם ומוסיפים להם לרוב, ממ"דים ומרפסות והיזם מקבל שתיים או שלוש קומות לעצמו.

שיטה זו מצריכה בדיקה של הצעות מפורטות מהיזם, שכן עד שהיזם לא מודד את הדירות ואת המגרש, לא ניתן באמת לדעת האם ניתן להוסיף ממדים ומרפסות והאם ניתן להוסיף מעלית והאם זה בא על חשבון דירה של אחד מהבעלים או כמה.

לכן, לפני שמתקשרים עם יזם – יש לקבל את השרטוט ולהבין אם אכן היזם ביצע מדידות כי אחרת זה לא מדוייק ונתון לשינויים.

תמ"א 38/2 – זה תיקון שני שבו החליטה הכנסת לאפשר הריסה ובניה של הבניין ולהעניק אותם זכויות כמו בחיזוק. מאז תוקן תיקון שלישי שיצא לפני כשנה שמגדיר נפח זכויות וחישוב איך וכמה מגיע לאותם בעלי דירות במסגרת הבניין החדש.

גם חישוב זה אינו סופי שכן, יש להשוות אותו בכל עירייה עם המדיניות שלה שגוברת על כל זכות אחרת.

כלומר, גם אם לפי החוק מגיע לבניין 3 וחצי קומות, יכול להיות שבאיזור הזה בעיר הזאת העירייה תתנגד לכל סוג של בניה כזה.

יש לי כמה וכמה בניינים שלא ניתן להגישם לעירייה במסגרת הריסה ובניה כי העירייה מעוניינת באיזור שם פינוי בינוי בלבד.

7. על מי חלות עלויות הפרויקט וההוצאות הנילוות אליו?

את כל ההוצאות של הוצאת הפרויקט לפועל אמור לממן היזם הנבחר. היזם אמור לממן את כל הוצאות הבנייה, המיסים, הערבויות, הוצאות עו"ד מטעם הדיירים, מפקח מטעם הדיירים, יועץ ביטוח מטעם הדיירים, בתהליך ואת כל עלויות המעבר, כולל דמי שכירות במידת הצורך. למעשה הדיירים לא אמורים לשלם כלום.

8. ליווי וערבויות בנקאיות הניתנות דיירים, הסבר?

במסגרת הריסת הבניין – לדיירים ניתנת ערבות בנקאית במסגרת ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה וערבות דמי שכירות מיום הפינוי ועד קבלת הדירה החדשה. בנוסף אמורים הדיירים לקבל ערבות מיסים, ערבות בדק וערבות רישום.

לגבי חיזוק אמורים הדיירים לקבל ערבות ביצוע בטרם היזם מתחיל בבניה.

9. ההבדלים בין עו"ד מטעם הדיירים מול עו"ד של הפרויקט.

ישנם מקרים שאני נתקלת בהם ישנו עו"ד מטעם היזם שהינו גם מטעם הדיירים. מקרה זה אסור לקרות. אמור להיות עו"ד מטעם הדיירים אותו אמורים הדיירים לבחור. ההסכם עימו התקשרו הדיירים מועבר ליזם והיזם אמור לאשר אותו ולשלם לו את שכה"ט, אולם חובת הנאמנות של אותו עו"ד הוא לדיירים ולא ליזם.

עו"ד דיירים אמור לערוך את ההסכם עליו יחתמו מול היזם, לשמור בנאמנות את הערבויות, לנהל מו"מ על מסמכי השעבוד ולפקח על פעולות היזם שמתנהלים כפי שכתוב בהסכם.

ליזם אמור להיות עו"ד מטעמו שהוא אמור למכור את הדירות החדשות ולטפל בכל הליכי הרישום של הדירות החדשות.

10. מהו המיסוי וכיצד הוא מחושב בפרוייקט?

בעל דירה יהיה זכאי לפטור ממס שבח עד לתוספת של 25 מ"ר בלבד. מעבר לתוספת זו – אמור הדייר לשלם בעצמו את החיוב במס שבת אלא אם נקבע אחרת בהסכם. כמו כן בעל דירה שיש לו שתי דירות בבניין אמור לשלם מס שבח ללא פטור.

בעניין המיסוי, אם יש לבעל דירה דירה נוספת בבניין אחר, הוא רשאי לקבל פטור מיוחד במסגרת תמ"א 38/2.

בעניין היטל השבחה, אם היזם יבקש במסגרת ההסכם לקבל מהדייר את הפטור שלו על מנת להפחית ליזם את החבות במס – יש לשים לב שפטור זה לא מחייב את אותו דייר להתגורר בדירה לפחות שנתיים.

11. האם הגג בבעלות פרטית?

בבניינים מסוימים, הגג יכול להימצא בבעלות פרטית. לרוב טועים בעלי הגג וחושבים כי הזכויות של התמ"א שייכות להם, אולם ברוב המקרים שבדקתי משפטית, ההצמדה היתה רק של הגג ולא של הזכויות. מכל מקום הסוגיה של מה אותו בעל דירת גג אמור לקבל- חייב להיות מגובה בשמאי מקרקעין מטעם הבעלים שיבדוק את הזכויות של אותו בעל גג ויקבע מה השווי של הזכויות אותן אמור לקבל במקום.

בדרך זו של שמאות, לא אמורות להיות מחלוקות בין היזם לבין אותו בעל דירה או אפילו בין שאר הדיירים.

12. תמ"א 38: טיפים למקסום זכויות הדיירים

לדעתי, הדרך היחידה למקסם את תמורות הדיירים היא בשיטת המכרז, כאשר הדיירים קובעים ליזם מה הם מבקשים ולא שואלים את היזם מה הוא מציע.

שיטה זו דורשת ניסיון וידע בניהול פרויקט מסוג זה, וכן דורשת מאותו עו"ד מייצג לדעת מה מגיע לדיירים מבחינת הזכויות בעירייה.

13. אילו הטבות יחודיות בתהליך ניתנות לגימלאים ?

שני חוקים חדשים הכלילו את העובדה שישנם בעלי דירות מבוגרים וניתנה להם לכך התייחסות

בחוק התחדשות עירונית, סעיף 17 ו-19 מדבר על כך שבעלי דירה מעל גיל 67 זהו דירתם היחידה והם מתגוררים בה לפחות בשנתיים האחרונות והם מקבלים קצבה מביטוח לאומי, יהיו פטורים משלם ועד בית בבניינים החדשים וישלמו מה שהם משלמים היום, למשך 5 שנים. זאת ועוד, אותם בעלי דירה לא ישלמו את הארנונה בגין התוספת שקיבלו בגודל הדירה החדשה.

בחוק עידוד מיזמים פינוי בינוי נוספה עוד הטבה, לאותם בעלי גיל 80 בעת ההיתר – תהיה להם בחירה, או לקבל דירה חדשה בשווי הדירה החדשה מהוון – מבלי להמתין לבניה ומבלי לצאת לדירה שכורה, או לקבל את השווי לצורך דיור מוגן, או לקבל במקום הדירה האמורה שתי דירות קטנות.

14. האם קיים "כלל אצבע" שמעריך את שווי השבחת הנכס לאחר הפרויקט?

קשה לתת הערכה חד משמעית לגבי אחוז ההשבחה של הנכס, אולם המציאות מוכיחה ששווי הדירה הושבח משמעותית בבניינים שעברו תהליך תמ"א 38, בעיקר באזורי ביקוש כמו גבעתיים ורמת גן. במקום דירה ישנה בבנין ישן הדיירים קיבלו דירה, בד"כ מורחבת, המותאמת לדרישות נגד רעידות אדמה תוספת חניה, קומה, מרפסת וממ"ד

ניתן לומר כי בניין שעבר חיזוק – התוספת של ההשבחה באיזור גבעתיים ר"ג – יכול לנוע בין 200 אלף שח עד 500 אלף שח לדירה.

בעוד שבבניין שנהרס ניתן למצוא שההשבחה מתחילה מסכום של 500 אלף שניתן להוסיף 12 מ"ר לפחות

 

הכותבת: עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100 

עו"ד רוית סיני מתמחה בעסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995, עוסקת למעלה מ-21 שנה בתחום הנדל"ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים
לאור הנסיון הרב שצברה בתחום תמ"א 38 רוית פועלת ברמה הלאומית לקידום הנושא ונמנית על פורום "שולחן עגול", בהובלת משרד הבינוי והשיכון בנושא פינוי בינוי ותמ"א 38/2. 

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא