הכנסת בדרך להטלת פצצה

חקיקה שתעגן את התנאים להתחדשות עירונית

עורכת הדין רוית סיני

הכנסת החלה לעגן בחקיקה הליך של "פרה-רולינג", לפיו יינתן אישור מקדמי לבקשות להתחדשות עירונית.

אם אתם מתכננים לחזק את הבניין שלכם במסגרת תמ”א 38, נותרו לכם עוד שנתיים בלבד לממש את התוכנית, במונחי שוק הנדל"ן זה מועד קרוב, ולכן אני מציעה להזדרז ולהתקדם על מנת לנצל את הזמן שנותר.

תוקף התוכנית לביצוע עבודות חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, תוכנית תמ"א 38 הנוכחית, הוארך לתקופת ביניים ואמור להסתיים באוקטובר 2022 מתוך כוונה שבמהלך התקופה תחוקק תוכנית חלופית חדשה

כידוע, הליכי קבלת היתר בנייה לצורך ביצוע תוכנית תמ"א 38, הם הליכים ממושכים אשר אורכים זמן רב ולעתים קרובות אף מספר שנים. במהלך תקופה זו, חלים פעמים רבות שינויים במצב החקיקתי ובעמדת מוסדות התכנון ביחס לבקשות להיתר בנייה, כאשר נוצר כשל שוק בו בקשה להיתר בנייה, אשר הושקעו משאבים רבים בתכנונה והגשתה בהתאם לדרישות החוק ולהנחיות מוסדות התכנון כנכון למועד הגשתה, והתקשרות בעלי הדירות והיזם בהסכם לביצוע עבודות על פיה נעשתה בכפוף לבדיקות הצדדים וכדאיותה הכלכלית של הבקשה כנכון למועד הגשתה, הופכת ללא רלוונטית שנים לאחר מכן בעודה תלויה ועומדת מול מוסדות התכנון וממתינה לאישור, בשל שינויים שחלים בעמדות מוסדות התכנון.

על מנת למנוע ולצמצם ככל הניתן את הכשל האמור ולהעניק הן לבעלי הדירות והן ליזמים וודאות אודות המהלך התכנוני אותו הם מבקשים לבצע, חברי הכנסת משה גפני ויעקב הגישו לאחרונה הצעת חוק בנושא תכנון ובניה שתקרא "החלטה מקדמית לפי תוכנית חיזוק".

הצעת החוק אשר הוגשה, מכוונת להליך של ודאות – הליך של "פרה-רולינג", לפיו יינתן אישור מקדמי לבקשות אלו בתוך 90 ימים ממועד הגשתן. מרגע שיינתן אישור מקדמי כאמור, יעמוד האישור בתוקף למשך 5 שנים בהן יהיו מנועים מוסדות התכנון לסרב לבקשה למתן היתר בנייה אשר אין בה סטייה כהגדרתה בהצעת החוק מהאישור המקדמי.

הבקשה לאישור מקדמי תהיה חייבת להיות תואמת את ההוראות הקבועות בחוק בנוגע  לכל פרויקט: הוראות הנוגעות לקווי הבניין, מספר הקומות בו או גובהו וכן הוראות הנוגעות לעניין תוספת יחידות הדיור לבניין ותוספת השטח המותר לבנייה לדירות הקיימות

לצורך אבחון התמורה הנכונה ובניית 'תיק האישור המקדמי' יש לבצע ניתוח הנתונים ובדיקת היתכנות לפרויקט. תוצאות הבדיקה יצביעו על התוצאה הרצויה והנכונה מהפרויקט הספציפי.

תיקון זה, רק יגדיל את חשיבות המקצועיות, הידע והניסיון של עו"ד המלווה את בעלי הנכסים בפרויקט. וזאת על מנת שבעלי  שאכן יוכלו לממש ולהנות מיתרונות האישור המקדמי המדובר.

במילים פשוטות, ברגע שהבקשה לאישור מקדמי  תהיה תואמת את הזכויות הקבועות בתקנות, הועדה המקומית תידרש לאשר אישור מקדמי בתוך 90 ימים ממועד הגשתן.

שאלה: איך זה בא לידי ביטוי היום?

בפרויקטים רבים שאני מייצגת נאמר לנו על ידי העריה דבר אחד ועל בסיסו הדיירים אני והאדריכל מטעם הדיירים, מכינים מכרז שיצא למספר יזמים – היזם שנבחר, מסכים לתנאי המכרז ולתמורות שהתבקש במסגרת המכרז ואז מגיש בהתאם את הבקשה להיתר שמבוססת על המדיניות של העריה באותה עת.

אלא מאי, עד שהבקשה נקלטת בעירייה, מחליטה העיריה לשנות את המדיניות שלה ובין רגע מבטלת את מספר היחידות שהיו אמורות להתקבל באותו פרויקט. הדבר יוצר חוסר אימון בין הדיירים ליזם ו/או לרשויות, כאוס מוחלט וביטולים של עסקאות. נזק עצום נגרם לדיירים וגם ליזמים.

לדוגמא ברחוב קטן ושקט שכולל 9 דירות, הבטיחה העיריה, שניתן יהיה לקבל 28 דירות במקום, הדיירים שהתבססו על מדיניות זו, קיבלו בהתאם את התמורות המגיעות להם.

היזם הגיש בהתאם לעירייה את הבקשה להיתר, אולם, כעת החליטה העיריה לקבוע כי מספר הדירות החדשות ירד ל-21 במקום 28!!! מכאן שהיזם יוכל לבצע את הפרויקט רק אם יוכל להפחית לדיירים את התמורות.

מצב זה, מאפיין לצערי, את מרבית העיריות בארץ ולכן הצעת החוק הינה משמעותית וחיונית מאוד לתהליך.

על מנת לנצל את היתרונות בהיתר המקדמי המדובר, מומלץ יהיה לבעלי הדירות לעבוד עם אנשי מקצוע מנוסים.

כולי תקווה שנוכל לזכות ולהנות מתוך חלון ההזדמנויות בבניין חדש ויוקרתי באיכות חיים ובטחון.

בהצלחה😊

הכותבת, עוה"ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל"ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו"ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?"

ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא