ערבויות בפרוייקט תמ"א 38?

 אילו ערבויות לדרוש בפרוייקט תמ"א 38?

סוגיה מרכזית שעולה בכל הסכם תמ"א היא סוגיית הערבויות שמעמיד היזם לטובת בעלי הדירות להבטחת ביצוע התחייבויותיו. בטור זה נפרט אודות הערבויות הדרושות בפרויקטים של תמ"א 38 מסלול חיזוק ושיפוץ.

עו"ד עמיר רייסמן

ראשית הבהרה- יש שוני בסוגי הביטחונות/ערבויות בין פרויקטים של תמ"א 38 במסלול חיזוק ושיפוץ לבין פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. השוני מתבטא, בין היתר, בהיקף, בסוג ובאופי של חלק מהביטחונות. בטור זה נתמקד בביטחונות/ערבויות המקובלים במסלול החיזוק ושיפוץ

ערבות ביצוע – ערבות מרכזית ומהותית אשר מטרתה היא להבטיח את ביצוע העבודות עבור בעלי הדירות במקרה בו היזם מפסיק את העבודות או לא משלים את העבודות להן התחייב בהסכם התמ"א 38. חשוב להדגיש, כי סכום ערבות הביצוע איננו בגובה מלוא סכום עבודות הבניה עבור בעלי הדירות וכי ערבות זו לא נועדה להבטיח את השלמת הפרויקט אלא לאפשר לבעלי הדירות, לאחר פירעונה של הערבות הבנקאית, זמן התארגנות והמשך מגורים תקין בבניין עד למציאת קבלן/יזם חלופי אשר ישלים את העבודות במקום אותו יזם מפר. חשוב לציין, כי במידה והפרויקט מבוצע באמצעות ליווי בנקאי, על סכום הערבות הבנקאית להיות גבוה יותר וזאת בהתחשב בכך שעל זכויות הבעלים ברכוש המשותף נרשמת משכנתא לטובת בנק ולמעשה בעלי הדירות נפרדים מהזכויות הנמכרות. בכל מקרה ערבות הביצוע נמסרת לבעלי הדירות כתנאי לתחילת ביצוע העבודות ומקובל כי היא תפחת בהתאם לקצב התקדמות העבודות עבור בעלי הדירות.

ערבות בדק – מטרתה להבטיח את טיב העבודות שבוצעו על ידי היזם. ערבות בנקאית זו מוחזקת אצל ב"כ בעלי הדירות ממועד השלמת העבודות והיא צריכה להבטיח את התיקונים שיבצע היזם בשנה שלאחר סיום ביצוע העבודות. גובה הערבות תלוי בהיקף העבודות. דרישה לפירעון הערבות יכולה להיות במקרה שהיזם אינו מתקן עבודות לקויות שנתגלו בבניין ובדירות לאחר שאלו נמסרו לבעלי הדירות.

ערבות מיסים – מטרתה להבטיח את תשלום המיסים החלים על בעלי הדירות בפרויקט בדגש על דרישת רשויות המס לתשלום מס שבח, ככל שיחול על בעלי הדירות, בגין מכירת זכויות הבניה ליזם במסגרת העסקה. חשוב לציין בהקשר זה, כי היזם אומנם מתחייב במסגרת הסכם התמ"א 38 לשלם את המיסים החלים בגין הפרויקט, אולם בעיני רשויות המסים, החובה לתשלום מס השבח חלה על מוכרי הזכות שהם בעלי הדירות. לצורך הבטחת התחייבות היזם לשאת בתשלום מס השבח, מעמיד היזם לפני מועד תחילת ביצוע העבודות ערבות בנקאית (אוטונומית), בגובה הסכום הנקוב בשומות מס השבח או בגובה חשיפת מס השבח הקיימת בפרויקט בהתאם לחוות דעת של יועץ מס.

ערבות רישום – מטרתה להבטיח את השלמת ביצוע פעולות הרישום הנדרשות בלשכת רישום המקרקעין. לאחר סיום הפרויקט באחריות היזם לבצע רישום של הבית המשותף או תיקון מסמכי הבית המשותף באופן שיביא לידי ביטוי את שטחי ההרחבות וההצמדות של בעלי הדירות וכן את רישומן של הדירות החדשות שהיזם בנה כחלקות משנה עצמאיות ונפרדות. במקרה בו היזם, אינו ממלא אחר התחייבות זו ולא משלים את הרישום במועד בו התחייב בהסכם התמ"א 38, רשאים בעלי הדירות לחלט את סכום ערבות הרישום אשר תשמש כתשלום שכר טרחה לגורם שישלים את הרישום עבורם.

 כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא.

התפרסם במגזין 13

 הכותב: עו"ד עמיר רייסמן, מייסד ובעלי משרד רייסמן – גור ושות'