אילו ערבויות לדרוש בפרוייקט תמ”א 38/2?

בטור זה נפרט אודות הביטחונות וערבויות המקובלים בפרויקטים של תמ”א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש (תמ”א 38/2)

עו”ד עמיר רייסמן

 קיימת חשיבות מכרעת לבטוחות שעל בעלי הדירות לדרוש מהיזם במסגרת פרויקט תמ”א 38/2, וזאת בשל אופייה המיוחד, מורכבותה וסיכוניה של העסקה והעובדה שבעלי הדירות לא רק שמתפנים מדירותיהם הקיימות אלא מעבירים אותן ליזם לצורך הריסתן יחד עם כלל הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו. בנסיבות אלה חובה להבטיח שהבעלים אכן יקבלו את דירתם החדשה או שאם בנייתה לא תתאפשר מסיבות שונות, יהיה באפשרותם לרכוש דירה אחרת שוות ערך במקומה.

 ערבות חוק מכר – סכום הערבות הינו בגובה שווי הדירה החדשה אותה אמורים לקבל הבעלים על פי ההסכם. בדרך כלל שווי הדירה החדשה נקבע בהתאם להערכת שמאי מטעם הבנק המלווה את הפרויקט ולרוב סכום הערבות יהא צמוד למדד תשומות הבנייה. חשוב להדגיש, כי אחד התנאים לפינוי הדירות הקיימות לצורך הריסתן הינו קבלתן של ערבויות חוק המכר עבור כל אחד מהבעלים. הערבות משמשת את הבעלים כרשת ביטחון בה מתחייב הבנק נותן הערבות לשלם לבעלים את סכום הערבות בהתקיים התנאים הקבועים למימושה.

חשוב להדגיש כי החוק והתקנות מכוחו קבעו מספר מצומצם ביותר של עילות למימוש הערבות וזאת רק במקרי קיצון, כדוגמת מניעה מוחלטת מטעם היזם למסור את החזקה בדירות החדשות לבעלים. הבעיה היא שהחוק אינו מאפשר מימוש הערבות במקרים אחרים שכיחים הרבה יותר שלצערנו קורים. משכך, רצוי לכלול בנוסח הערבות עילות מימוש נוספות, כך לדוגמא אם הדירה החדשה לא תימסר לבעלים תוך פרק זמן מוסכם מהמועד הקבוע בהסכם למסירתה.

ערבות דמי שכירות – מטרתה להבטיח לבעלי הדירות תשלום בגין דמי שכירות חודשיים ממועד פינוים מדירותיהם ועד למסירת הדירה החדשה לחזקתם. לצורך קביעת גובה הערבות יש לסכום את פרק הזמן המקסימאלי שבו בעלי הדירות עלולים להזדקק לדירה החלופית.

בניגוד לערבות חוק המכר בה נדרשים הבעלים להוכיח את עילת המימוש, ערבות השכירות הינה ערבות אוטונומית כך שלצורך מימושה ניתן פשוט להציגה לבנק. מקובל כי ערבות זו תפחת מדי תקופה בהתאם לתשלומי דמי השכירות שכבר הועברו לבעלי הדירות.

בנוסף גם בפרויקטים של תמ”א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש נדרשות ערבויות בדק, מיסים ורישום עליהן פירטנו בהרחבה בטורנו הקודם בנושא.

 

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא.

טור נדל”ן | עו”ד עמיר רייסמן מייסד ובעלי משרד רייסמן – גור ושות’

 

 

 

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

השלימו בבקשה את בדיקת האבטחה

Wisite

בניית אתרים לעסקים
Wisite - Wise Site. Wise Choice.