מהם החידושים ב”חוק הדייר הסרבן” החדש ?

החוק החדש שחוקקה הכנסת נועד להקל ולזרז מיזמי פינוי בינוי ומחייב יזמים להציע פתרונות לבעלי דירה מבוגרים שנוטים לסרב לעבור לשכירות בזמן הפינוי, מה הוא למעשה אומר ואת מי בא לשרת?

עורכת הדין רוית סיני

בחודש יולי 2018, אושרה ועברה קריאה שניה ושלישית הצעת החוק “פינוי בינוי עידוד מיזמי פינוי בינוי”. החוק יכנס לתוקף תוך 3 חודשים מיום אישורו.
החוק החדש, שנועד לקדם מיזמי פינוי-בינוי, מבטיח לפטור את אותם בעלי הדירות מעל גיל 75 (בעת החתימה על הסכם הפינוי בינוי אמורים להיות בני 70) שמתגוררים בדירה המיועדת להריסה ושמסרבים לפנותה מהנימוקים שלהם.
השינוי שהוכנס מחייב את היזמים, להציע לאותם בעלי דירות מבוגרים, מספר אלטרנטיבות שלא היו קיימות לפני כן, כגון: להציע להם תשלום עבור דיור מוגן או להציע במקום הדירה העתידית שאותה הם אמורים לקבל – דירה קטנה יותר ואת היתרה במזומן או לרכוש להם דירה אחרת וזאת מבלי להמתין לסיום הבניה.
כאמור, רשות המיסים אפשרה כי יינתן פטור ממס שבח ומס רכישה לקשישים מעל גיל 70 שימכרו את דירתם ליזם או לצד אחר על מנת לאפשר התקדמות פרויקטים מסוג פינוי בינוי.
לצורך כך, בעת ניסוח ההסכמים מול היזמים, חשוב להקפיד על ניסוח התואם את הוראות המיסוי ואת מתן האפשרויות הללו מול אותם בעלי דירות.
בנוסף, החוק החדש קובע שהיזם יהיה חייב לקיים אסיפת דיירים ולהסביר לבעלי הדירות על פרטי העסקה וההסכם, לפרט על הערבויות שהוא מקנה לבעלי הדירות, על הניסיון שלו כיזם והכל עוד לפני החתימה וזאת על מנת למנוע החתמת דיירים מדלת לדלת בשיטת הפרד ומשול. אם נחתם הסכם עוד לפני שנערך כינוס או לפני שהיזם מסר את הפרטים וההסכם, רשאים רוב בעלי הדירות בבניין להחליט על ביטול העסקה למעט אם חתמו כבר 40% מבעלי הדירות.
בנוסף, אם ישנם דוברי שפה זרה בין בעלי הדירות, תהיה לבעלים זכות לבטל את ההסכם אם הוא נחתם בשפה שלא מובנת לאותו בעל דירה.
שינוי נוסף בחוק הוא שהוראות החוק מתייחסות לכל חלקה ולא למתחם כיחידה אחת
לשון החוק מתייחסת לכל חלקה וחלקה בנפרד ולא כיחידה אחת למתחמים שלמים של פינוי-בינוי המורכבים מכמה בניינים. מה שאומר שאחוז החתימה צריך להיות 80% בכל חלקה ולא מהמתחם עצמו. במתחם המיועד לפינוי פינוי והכולל חמישה בניינים, הפרויקט יעצר בגלל שבניין אחד מתנגד לעסקה.
עוד מתייחס החוק לפרויקטים של חיזוק במסגרת תמ”א  38- בהם מחוייב היזם להציע לבעלי דירות שהם קשישים או מוגבלים מעבר לדיור חלופי בעת העבודות.
נזכיר שחובת הצגת המסמכים ע”י היזם – מגובה גם בחוק ההתחדשות העירונית.
שם נקבע שהיזם חייב לקיים אסיפה לפחות שבועיים לפני החתימה על חוזה ראשוני להציג לבעלי הדירות את עיקרי ההצעה, שתכלול בשקיפות מלאה את כל התמורות לכל דיירים כולל הבטחות שונות וגם מידע אודות ניסיונו של היזם. המטרה היא למנוע מצב של הצעה שונה לכל דייר ודייר.

 

הכותבת: עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100 

 

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

השלימו בבקשה את בדיקת האבטחה

Wisite

בניית אתרים לעסקים
Wisite - Wise Site. Wise Choice.