מהפכה בחוויית הלקוח בפרויקטי התחדשות עירונית

הסוף למאכערים

הצעת חוק חדשה, "עידוד מיזמי פינוי ובינוי", שנועדה להסדיר את היחסים שבין היזם לדיירים על מנת לקדם פרויקטים של פינוי בינוי אושרה ע"י ועדת הרפורמות בכנסת לקריאה שניה ושלישית

עורכת הדין רוית סיני

כמי שעוסקת בתחומי ההתחדשות שנים רבות, פגשתי מקרים רבים שבהם בעלי הדירות הם אנשים מבוגרים או  קשיי יום, אשר הבנתם בתהליך ההתחדשות ובהסכמים כה מורכבים מצומצמת מאוד, אם בכלל. מסע הלחצים המופעל על בעלי דירות אלו עלול לגרום להם לחתום על הסכם עם היזם, כתוצאה מפחד.

תופעת המאכערים

ה"מעאכרים" מטעם היזם מפעילים לחצים על בעלי הדירות, שולחים להם תכתובות בלתי פוסקות, כביכול כדי "לעודד" את הפרויקט, ואפילו תולים מודעות נגד "דיירים סרבנים" בבניין המגורים; או מדביקים על דלתות הכניסה פסקי דין שניתנו נגד דיירים סרבנים, במטרה ברורה להלך אימים על בעלי הדירות. לעיתים אפילו נראה כי במקרים לא מעטים אין ממש בחירה חופשית של בעלי הדירות.

היזם יחויב לכנס את דיירי הבניין ולהציג את פרטי העסקה בפומבי לפחות שבועיים ממועד החתימה על ההסכם

על מנת למנוע החתמת הדיירים מדלת לדלת בשיטת "הפרד ומשול" ועל מנת להגביר את האמון בין הדיירים ליזמים, היזם יחויב לכנס את דיירי הבניין ולהציג את פרטי העסקה בפומבי. לפחות שבועיים לפני הכינוס, היזם ימסור לבעלי הדירות מסמך אשר בו יפורטו עיקרי הצעה, הבטוחות שהוא מציע לבעלי הדירות, וכן פרטים אודות ניסיונו המקצועי. המסמך ייכתב בשפה המובנת לכל דייר ובמידת הצורך המסמך יתורגם לשפתו של הדייר.

במידה והיזם לא יכנס אסיפה או לא ימסור את פרטי ההצעה, הדיירים יוכלו לבטל את העסקה, כל עוד לא חתמו 40% מבעלי הדירות. סנקציה נוספת, היא מתן סמכות לממונה על הדיירים ברשות להתחדשות עירונית, לבטל עסקאות שנחתמו בשפה שלא מובנת לדיירים.

ומה קורה עם קשישים מעל גיל 70?

החוק עתיד לחולל שינוי בפרויקטים של פינוי בינוי, על ידי חיוב היזמים להציע לקשישים חלופות פטורות ממס, יציאה מהפרויקט או קבלה של חלופות מותאמות לצרכיהם.

רשות המיסים אישרה פטור ממס וממס רכישה לקשישים מעל גיל 70 שימכרו את דירתם ליזם או לצד ג’, על מנת לאפשר את התקדמות פרויקטים של פינוי בינוי. יזם שירכוש את הדירה מהקשיש, יוכל למכור את הדירה בפטור ממע"מ, למעט מע"מ על הרווח שהיזם יפיק מהעסקה. הפטור יינתן גם לחלופות אחרות מותאמות שיוצעו לקשישים, כגון דירה קטנה בתוספת מזומן, שתי דירות קטנות או מעבר לבית אבות

היזם יחויב להציע לקשיש מעל גיל 80 חלופות לעסקה הרגילה, כך שבמקום לקבל דירה בבניין החדש, הקשיש יוכל לבחור בין מעבר לדיור מוגן, דיור חלופי שהיזם ירכוש עבורו בתמורה למכירת ביתו של הקשיש ליזם, או קבלת תמורה כספית בגין הנכס.

בנוסף, בפרויקט תמ”א 38 של חיזוק מבנים, היזם יחויב להציע לקשיש או לאדם שמרותק לביתו דיור חלופי לתקופת העבודות בבניין. כאמור, הצעת החוק אושרה היום פה אחד ותועבר להצבעה במליאת הכנסת בקריאה שניה ושלישית.

הכותבת: עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100 

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא