השקעות נדל"ן בחו"ל
רון קאולי, יועץ כלכלי בתחום הנדל"ן
כללי
השקעות נדל"ן בחו"ל הן השקעות לטווח ארוך (3-5 שנים) המהוות חלופה להשקעות בנירות ערך בבורסה ו/או נדל"ן מקומי תוך יצירת תשאות גבוהות יחסית לעומת תשואות בנכסים פיננסיים אחרים שאינם קשורים לנדל"ן ובהתמקדות בארצות בהן התשואה העתידית הצפויה גבוהה יחסית.
סוגי השקעות בנדלן
את השקעות הנדל"ן בחו"ל ניתן לחלק למספר קטגוריות כאשר כל קטגוריה עצמה מתחלקת לסוגים שונים:
- השקעה יזמית – רכישת קרקע והקמת מבנה או לחילופין רכישת קרקע, הריסת מבנה קיים והקמת מבנה חדש במקומו (Entrepreneurial Assets)
- השקעה בנכסים מניבים – השקעה בנכסים קיימים שמניבים תשואה שוטפת משכירות בניכוי עלויות תיווך, ניהול ומיסים (Yielding Assets)
- השקעה משולבת – השקעה יזמית בשלב ראשון וקבלת תשואה מניבה בשלב השני וההפך.
כמוזכר לעייל, כל אחת מהקטגוריות הנ"ל ניתן לחלק לסוגים הבאים:
- השקעה בנכסים המשמשים לדיור (Multi Family)
- השקעה במרכזים מסחריים (Commercials)
- השקעה במלונאות ואירוח (Accommodation)
- השקעה בנכסים ייעודיים כגון: דיור לסטודנטים, דיור מוגן, בניני משרדים, מפעלים תעשייתיים וכדומה.
הערה: כל סוג של השקעה מתורגם ישירות לרמה שונה של סיכון ותשואה.
אופני השקעה
- קרן השקעות היא בעלת נכסים רבים יחסית בה המשקיעים קונים יחידות השתתפות. לאופן השקעה זה מוגדר תמהיל השקעות בסוגי הנכסים המפורטים לעייל להגדרת רמת הסיכון והתשואה. (קיים יחס הפוך בין סיכון לתשואה).
- השקעה ישירה בנכס/נכסים (במקרה שקיימת הזדמנות עסקית). אופן ההשקעה הוא פרטני ותלוי בסוגי הנכסים, סביבה דמוגרפית וכלכלית ותזרים תפעולי ופיננסי צפוי (תוכנית עסקית). התשואה הצפויה מהשקעות אלו היא בדרך כלל גבוהה יחסית.
כללי זהירות ראשוניים
- כשמדובר בקרנות השקעה המנהלות נכסי משקיעים, רצוי לבדוק משפטית שהקרן עומדת בקריטריונים מגבילים של הרשות לנירות ערך לגבי מספר המשקיעים שניתן לגייס ללא תשקיף (עד 35) ובמידה ומספר המשקיעים גבוה יותר, האם הונפק תשקיף לפי כללי הרשות לנירות ערך. מיותר לציין כי גורמים בתחום מקימים חברות קשורות במקלטי מס ומנסים לעקוף את הוראות הרשות לנירות ערך.
- במקרה של השקעות ייעודיות בנכסים – בדיקת אמינותם מנהלי הנכס והתנהלותם על פי החוקים הקיימים בארצות היעד ובישראל, הערכות שמאי, אישורי בנייה, גורמים מממנים, חוזים משפטיים עם צד שלישי וכדומה. ללא וידוא של בסעיף הקודם והנוכחי, סיכויי הצלחת ההשקעה קטנים משמעותית.
סיכום
יש לוודא שהנכס יירשם ישירות על שם המשקיע או קבוצת המשקיעים ולקבל תיעוד על כך. מומלץ להיזהר מאנשי מכירות מיומנים שאינן מוסרים פרטים מדויקים ומסמכים משפטיים לעיון המשקיע (כדוגמת כנסים בהם חוק העדר פועל ולאו דווקא המיומנות והאמינות המקצועית והאישית), לא לבצע כל השקעה לפני התייעצות עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן בארצות היעד, בדיקת סוגיות המס בישראל וארצות היעד באמצעות גורמים מוסמכים ומעל הכל בחינה כלכלית פיננסית של ההשקעה על ידי יועצים פיננסיים לקביעת רמת סיכון ותשואות ריאליות צפויות.
התפרסם במגזין 13
הכותב: רון קאולי, יועץ, יזם ומתווך מורשה בתחום הנדל"ן, כלכלן תואר שני, מומחה למיסים מורשה משרד האוצר. טלפון: 054-4472523
מייל: enviro.green@outlook.com
.
