כללים לקביעת מחירי נכסים

כללים בסיסיים לקביעת מחירי נכסים

רון קאולי יועץ כלכלי בתחום הנדל"ן

א. כללי:

אחת השאלות המטרידות במכירה, קניה או השכרה של נכס היא האם המחיר שאנו משלמים או מקבלים על נכס הוא נמוך מידי או מוגזם? קיימים משתנים אוניברסליים ולמרות שברמה האישית ישנן השפעות אחרות, כללים אלו קיימים מהווים את הבסיס. רמות המחירים נקבעות במחיר למ"ר. הקובע את התשואה השנתית של הנכס ביחס לשווי הרכישה. כשמוכרים נכס לעומת זאת התשואה של המוכר נמדדת ביחס לאפיקי השקעה אחרים, כגון נכסי נדל"ן אחרים, רווחים צפויים מעסק מסחרי או השקעה פיננסית בבנק או בשוק ההון.

ב. כללים לקביעת מחיר הנכס

1. שלב ראשון: לימוד רמות מחירים של עסקאות שנעשו בתקופה האחרונה באיזור שבו הנכס נמכר

2. שלב שני: הצעות חלופיות קיימות של נכסים דומים המעידות על ציפיות קונים ומוכרים

3. שלב שלישי – בדיקת האמינות, המצב הפיננסי והמוניטין של הגורם המוכר, הקונה, השוכר או משכיר הנכס

4. שלב רביעי – איתור מגמות בעסקאות של השנים האחרונות והסיבות שגרמו להן. להלן חלק מהמשתנים:

4.1 . פיתוח תשתיות ציבוריות בסביבת הנכס כלומר:תשתיות תחבורה לרבות חניה ונגישות ליציאה לכבישים מרכזיים, תעסוקה אפשרית מבחינת מועסקים בסביבה הקרובה, פיתוח מוסדות ציבוריים לשירות כגון: מתנ"סים, גנים, גני ילדים, בתי ספר, מרכזי בילוי, מרכזי קניות וכדומה.

4.2 . רמה סוציו–אקונומית של הגרים בסביבת הנכס לרבות השכלה, או במילים אחרות השכנים באיזור.

4.3 . טווח הגילאים הממוצע סביר להניח כי קיים קשר בין שווי הנכס לבין קבוצות גיל המאכלסות אות. צעירים נוטין לתחלופה גבוהה יחסית, לעומת אוכלוסיה בוגרת שהיא מבוססת יותר ויציבה.

4.4 . מיסים החלים על הנכס ברכישה ומכירה כגון מס רכישה, מס שבח קיים או עתידי, היטלי השבחה ובהפעלתו לרבות מיסים עירוניים, מיסים לועד הבית, מס שוטף על השכרת הנכס וכדומה

4.5 . הוצאות לניהול הנכס רכישתו, מכירתו והשפעתו על מחירו. משתנה זה לעיתים חבוי, אך יש לתת לו את המשקל הראוי ביחס למגמות המחירים.

4.6 . היסטורית התב"ע באזור. לדוגמא: פינוי ובינוי, תמ"א, פיתוח סביבתי בעבר ובעתיד, סקירת התנגדויות לביצוע פרויקטים בסביבה, יציבות בהחלטות הרשות המקומית בנוגע לפיתוח העירוני וכדומה.

ג. לסיכום

קביעת מחיר נכס לפי המודל לעייל אינו זהה בכל המקרים בכל הנוגע לפרט עצמו. לדוגמא לכל אדם יש את היבטי המס שלו, יכולת גיוס הון, תשואה שנתית ורמות סיכון המתאימות לו.לכן מקבלים הצעות מחיר בטווחים שונים. כמו כן, מרביתנו נוטים לקבוע כללי אצבע השעונות על ידיעות בתקשורת, קרובי משפחה ויועצים שהם לעיתים אינטרסנטיים לגבי מחיר הנכס. המשתנים שצויינו בגוף המאמר הם אוניברסלייםוישפיעו בסופו של דבר על רמת המחירים ולכן סטייה מהם עלולה לגרום להטייה במחיר וגרימת נזק פיננסי למוכר אולקונה.

התפרסם במגזין 14

הכותב: רון קאולי – יועץ כלכלי בתחום הנדל"ן, טל: 054-4472523