מתווכים בתחום הנדל"ן

מתווכים בתחום הנדל"ן

• הקדמה

מתווך הוא אדם המגשר בין ציפיות של צדדים לעסקה כדי לאפשר את ביצועה. כל צד לעסקה מעוניין לשפר את מצבו והמתווך מהווה מעין מגשר המתמרן בין דרישות הצדדים. מתווך מאפשר לצדדים לשקול את צעדיהם במסגרת המשא ומתן על מנת לא לסכל את העסקה, מצד אחד, להגיע לפשרות מצד שני ובאופן שהן אינן מהותיות לצדדים לעסקה.

• תיווך נדל"ן

תיווך הנדל"ן מוסדר באמצעות חוק המתווכים התשל"ו 1996 ובאמצעות תקנות המתווכים שפורסמו במקביל ולאחר תחולת החוק. כיום, מתווך הפועל ללא רישיון מבצע עבירה פלילית והוא צפוי למאסר. לכן רצוי להקפיד כי כל מתווך המטפל במכר של נכס נדל"ן הוא בעל רישיון כדרוש בחוק. כמו כן הוסדרו במסגרת החוק כללי התנהגות אתיים שהמתווך אינו רשאי לחרוג מהם כגון שמירת סודיות, איסור ביצוע פעולות משפטיות, חובת גילוי של עובדות הנוגעות למצב הנכס וכדומה.

• מהי בלעדיות

בלעדיות בתחום התיווך מיוחסת בדרך כלל להתקשרות בלבדית עם מתווך מסוים והעברת תעבורת המבקשים דרכו באופן בלבדי מתוך מחשבה שההתנהלות מול המבקשים תהיה יעילה ובטוחה יותר וכן תקל על המוכר מבחינת הזמן שיש להשקיע במכירה. החוק מסדיר את נושא הבלעדיות בתקנות התיווך. מתווך בבלעדיות משמש בפועל כמנהל הנכס הנמכר, מבצע סינון של קונים ומחוייב לשיתוף פעולה עם מתווכים אחרים.

על פי החוק, מחוייב מתווך נדל"ן בבלעדיות לבצע חלק מהפעולות הבאות או כולן כפי שמוסכם עם המוכר:

• פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:
  (א) הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;
  (ב) הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;
  (ג) הצבת שלט במרכז קהילתי;
  (ד) כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.
• פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיסוכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;
• פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;
• פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;
• הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;
• הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים בישוב בו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס.
• כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.

• לסיכום

בלעדיות היא עניין שאמור לקדם את מכירת הנכס. מצד שני מתן בלעדיות ללא מחוייבות לביצוע פעולות שיווק נוספות מעבר לדרישות המינימום אינו מומלץ. המלצתי היא לבצע את כלל פעולות השיווק הנדרשות ולחייב בהן את המתווך אפילו אם החוק מאפשר לו ביצוע רק חלק מפעולות השיווק המנויות לעייל. זוהי זכותו של הלקוח וחשוב שיידע זאת.

הכותב: רון קאולי, כלכלן תואר שני, יועץ  בתחום הנדל"ן וזכיין רשת אל הנכס בגבעתיים, ר"ג וב"ב.

טלפון משרד: 03-7739936, פקס: 03-6835973, מייל: enviro.green@outlook.com