ממי כדאי לקנות דירה חדשה?

מאת: רון קאולי, יועץ כלכלי בתחום הנדל"ן

הקדמה

ממי כדאי לקנות דירת מגורים חדשה? קבלן, קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים. חוק ערבות המכר המטפל בקבוצות רכישה או קבוצות רוכשים (שאינן מוגדרות בחוק) אינו תקף לעומת רכישה ישירה מקבלן. מצד שני וכפי שהובהר במאמרים קודמים, גם קנייה מקבלן אינה בטוחה, במיוחד כאשר הבנייה לא הושלמה.

הבדלים

קבוצת רוכשים זוהי קבוצת אנשים פרטית המתחברים יחדיו על מנת לרכוש קרקע ולהקים בניין דירות ללא מארגן המקבל תמורה לשירותיו. בקבוצת רכישה יש גורם מארגן שממוסה על ידי פקיד השומה על תמורה בגין ארגון קבוצת הרכישה.

בקבוצת רוכשים אין גורם מארגן ולכן פקיד השומה אינו מתייחס לקבוצת רוכשים כאל קבוצת רכישה. ההבדל המהותי מבחינת חברי "קבוצת הרוכשים" נעוץ במיסוי מס ערך מוסף על הקרקע. פקיד השומה מחייב מוכר מקרקעין לקבוצת רכישה במס ערך מוסף (17%) המגולגל על הקונים אך אינו מחייב  במע"מ למוכר לקבוצת רוכשים.

מצד שני קבוצת רכישה משלמת מס רכישה על פי שווי דירה מוגמרת על פי מדרגות מס שהן ייחודיות לכל חבר בקבוצת הרכישה. שיעורי מס הרכישה על שווי דירה מוגמרת נמוכים יותר בדרך כלל.

קבוצת רוכשים הרוכשת קרקע משלמת את השיעור המרבי של מס הרכישה (5% ומעלה) על הקרקע בלבד ולכן ההטבה באי תשלום מס ערך מוסף מתקזזת באופן חלקי מתשלום מס רכישה מוגדל.

ההפרש בסופו של דבר לטובת קבוצת הרוכשים הוא בסביבות 10%-15% בממוצע כפונקציה של שווי הקרקע.

הבטחת כספי הקניה

קבוצות רכישה או קבוצות רוכשים אינן כפופות לחוק ערבות המכר כמו אצל קבלנים המחויבים להנפיק ערבות בנקאית, בכל מקרה הפקדת כספים לחשבון הפרויקט וליווי פיננסי של בנק (נא להקפיד בבקשה!), מבטיח תשלום לבעלי מקצוע רק לאחר קבלת דו"ח מתאים וביקורת של גורמים מקצועיים כגון שמאים, כך שלסיכום ההבדל המעשי אינו מהותי כאשר יושרם ומקצועיותם של העוסקים בתחום אינו מוטל בספק.

חברים בקבוצת רכישה (הכוללת מארגן בתמורה) תלויים ביושרו ומקצועיותו בכך שמעניקים לו ייפוי כוח לביצוע הפרויקט.

אצל קבוצות רוכשים מדובר בד"כ בקונים הבודקים היטב את המוצע להם, אופן רכישה זה מתאים יותר לאנשים המזהים הזדמנות לרכישת קרקע ובנייה תוך לקיחה בחשבון כי יהיו מעורבים באופן פעיל בפרויקט ולא ישאירו אותו לשיקול דעתו הבלעדי של מארגן כלשהוא.

למרות קיומו של חוק ערבות המכר במקרה של קבלן שפושט רגל עלולים להיווצר עלויות נוספות עתידיות שהבנק אינו אחראי להן לשם השלמת הפרויקט מאחר והבנק אחראי רק על מה ששולם עד כה ולא מעבר.

לסיכום: מומלץ לבחון בעסקאות נדל"ן את אופי העסקה ואופן ביצועה טרם ההחלטה על כניסה לפרויקט ולבצע בדיקות נאותות של כל פרויקט מוצע בנפרד לרבות חבויות מס שהן אישיות לכל בעל זכויות במקרקעין במיוחד כשמדובר על קבוצות רכישה או קבוצות רוכשים.

הכותב: רון קאולי יועץ כלכלי בתחום הנדל"ן בנושאי מיסוי וכדאיות השקעות לפרויקטים בישראל ובארצות הברית,.טל: 03-7313381

התפרסם במגזין 11