תמ"א 38, האם ניתן לשפר את הצעות היזמים?

אין מחלוקת שהעיר גבעתיים הינה פנינת נדל"ן שקורצת ליזמים רבים, בשל ערך הדירות בגבעתיים ומיקומה המצוין. הבעיה בגבעתיים, היא התנאים שמתנה העירייה לצורך יישום הפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית הכוללת תמא 38 ופינוי בינוי

עורכת הדין רוית סיני

כדי להימנע מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם אמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את הפרויקט באופן בטוח כולל בניה איכותית.

בשוק ההתחדשות העירונית קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות עירונית. על מנת להפוך לפרויקט מצליח, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם ראוי ואמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה ביותר.

מה צריך לדעת כאשר בודקים הצעות מיזמים?

ברוב המקרים היזמים שולחים הצעות כלליות שאינן מדויקות לאופי וניתוח הזכויות של הבניין הרלוונטי.

כך לדוגמא, בבניין שהתבקשתי לייצג קיבלתי הצעה מיזם שהבטיח לדיירים לקבל 25% תוספת לדירתם. כמובן שלא ברור מהו אותו אחוז ומה הוא מסמן או מסמל. האם זאת תוספת ברוטו או נטו, מאיזה גודל בדיוק מהנסח טאבו או מהמדידה של הדירה. הרבה נעלמים.

מי שאינו מצטייד בעורך דין מומחה שייצג אותו עלול לטעות ולהסיק מסקנות שבסופו של יום לא יהיו אמיתיות. כך קרה לאביבה בפרויקט בבת ים. בהסכם הבטיח לה היזם דירה לא פחות מ-120 מ"ר אולם בסוגריים רשם שהשטח הוא ברוטו, בפועל שקיבלה את התוכנית של הדירה שלה לאחר שהתקבלה ההיתר- היא גילתה ששטח הדירה שלה נטו הוא למעשה רק 91 מ"ר כאשר היום לפני מדידה יש לה 88 מ"ר. כלומר כל מה שהוא הוסיף לה ולדיירים היו 4 מ"ר בלבד כאשר הוא קיבל 120 דירות!

על מנת לא ליפול ולא להאמין לכל דבר שהיזמים מבקשים להעביר במסגרת ההצעה, יש לבחון את ההצעה מול עו"ד מומחה.

כאשר אני בודקת את ההצעה אני מבקשת לדעת מה ניתוח הזכויות של המגרש כלומר כמה מטרים אוכל לבנות בסך הכל אם המבנה הקיים נהרס. כמה דירות ניתן לבנות.

בנוסף, צריכה להיעשות בדיקה אדריכלית מקיפה, של  תכניות בניין העיר ויש ללמוד את האפשרויות במיוחד לאור העובדה שלאחרונה מתגבשת תכנית תכנונית בגבעתיים. תכנית מיוחדת שתגדיר ותסמן בעיר את האיזורים לפיהם ניתן יהיה לממש את זכויות תמ”א 38 (הריסה ובניה או חיזוק), וכן תגדיר מגרשים שמיועדים לפינוי בינוי.

בדיקה נוספת מומלצת היא בדיקת גדלי הדירות הקיימות לפי ההיתר הקיים ולא נסח הטאבו. משני הנתונים הללו אני יודעת בדיוק כמה ניתן להוסיף לכל דירה.

זאת הבחינה הנכונה והאמיתית.

כמו כן, אני בוחנת את נסח הטאבו – לוודא שאין מחסנים או מרתפים של חברות שנעלמו מזמן וכן שאין הפקעה של השטח על ידי העירייה ובדיקה של זהות בעלי הדירות. הבדיקה חייבת להיות יסודית ועו"ד מטעם הדיירים צריך להבין מהו מצבו של הבניין, האם יש בו עברות בנייה, האם נסגרו מרפסות, האם קיימים שעבודים, האם הגג שייך לאחד או יותר מבעלי הדירות וכדומה.

כאשר מגיע יזם להגיש הצעה, לאחר שבדקתי ובחנתי אותה ואני רואה שההצעה ראויה נכונה ואמיתית, אני בודקת את נתוני החברה לפי דוחות של דן אנד ברדסטריט – דרגת סיכון, האם חזרו לה שיקים, האם הגישו נגדה תביעות, מה המצב הכלכלי וכמה פרויקטים בפועל היא בונה.

יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, עלולים לנצל את כוחם על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות.

עו"ד מטעם הדיירים ואנשי המקצוע שעובדים איתו, צריכים להיות בקיאים בחוקים ובתוכניות העירייה, שכן מבלי "ברכת העיריה לפרויקט" ולא ניתן יהיה לקבל היתר בניה והפרויקט ידחה.

בתום אותה בדיקה בעלי הדירות יידעו בדיוק מהם זכויותיהם ומהן האפשרויות אותן ניתן לדרוש מהיזמים במסגרת הפרויקט. כך שיוכלו להציע הצעה מושכת ומעשית לבעלי הדירות.

ההבדלים בתמורות של בעלי הדירות יכולים להיות בשווי מאות אלפי שקלים. הבנת הדיירים של זכויותיהם כמו גם הבנה של תחום המיסוי הוא הסטנדרט אותו עליכם לחפש. הסיוע  של הצוות מקצועי, יכול להיות מתורגם לתמורות בשווי רב. צוות מקצועי מנוסה ומיומן יגדיל את סיכוייכם לקבל את התמורה הגבוהה ואת ההצעה הטובה ביותר. הוא גם יבדוק בשבע עיניים על איזה חוזה מתבקשים הדיירים לחתום.

כאשר נעזרים בעו"ד אובייקטיבי המייצג את הדיירים, שיש ברשותו את הידע והניסיון להעריך את ההצעות לדיירים – אפשר לדעת שמקבלים את ההצעה שהיא באמת הכי טובה, בתנאים הקיימים.

במקרים שהחתימו אתכם ללא עו"ד – דעו לכם שההסכם עליו חתמתם אינו תקף לאור החוק שנכנס לתוקף באפריל בשנה שעברה בשם חוק המארגנים, שאמור להגן על בעלי דירות במקרה שכזה. 

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הכותבת: עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100