כיצד נדע לבחור עורך דין מתאים לייצוג בעלי דירות?

תפקידו של עורך דין מטעם הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית, תמ"א 38 או פינוי בינוי, הוא לעזור לדיירים להבין מה מגיע להם, מהם הזכויות שלהם, להגן על זכויותיהם ולוודא שהם מקבלים את מקסימום התמורה ומקסימום ההגנות שישנן במסגרת ההסכם מול היזם

טור המומחית: עורכת הדין רוית סיני

חשוב  לזכור שלדיירים וליזם יש אינטרס משותף שהפרויקט אכן יצא לפועל והבניין הישן יתחדש אם בדרך של הריסה ובניה מחדש או בדרך של חיזוק, אולם מעבר לכך בין היזם לבין הדיירים ישנם אינטרסים מנוגדים.

ליזם יש אינטרס לשלם כמה שפחות ולהרוויח כמה שיותר. איפה זה בא לידי ביטוי?

היזם במסגרת התחדשות עירונית משלם את ההוצאות של הדיירים לרבות: כל ההוצאות של אנשי המקצוע שבחרו הדיירים (עו"ד, שמאי, מפקח וכד) כמו כן היזם משלם את שכ"ד בעת הפינוי, מתחייב להמציא ערבויות בנקאיות ועוד.

את כל ההוצאות הנ"ל ינסה הזם להקטין או לצמצם.

לדוגמא – היזם יבקש לקבוע את שווי שכה"ד בעת הפינוי הנמוך (לעיתים קרובות אני נתקלת במקרים שקובעים ומקבעים את שכה"ד של היום) ולא את שכה"ד שיהיה בעת ההיתר שיהיה מן הסתם הרבה יותר גבוה.

כך גם היזם יבקש לתת ערבויות מינימליות כגון ערבות חוק מכר וערבות שכירות, בעוד שרצוי לדרוש ערבות מיסים, ערבות רישום וערבות בדק.

גם על גובה וסוג הערבות יכול להיווצר ויכוח כי עורך הדין של הדיירים יבקש להשיג עבורם את הערבויות המשופרות והטובות ביותר (שעולות מן הסתם ליזם יותר כסף).

ולכן ההוצאה החשובה ביותר עבור הדיירים שעליה הם חייבים להתעקש היא ההוצאות שעל היזם לשלם לאנשי מקצוע שעובדים מטעמם: עורך הדין, שמאי, מפקח.

לפי חוק המארגנים החדש וכן בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין, עורך דין שמייצג דיירים חייב לסגור את הסכם שכה"ט שלו מול הדיירים או הנציגות ורק לאחר מכן לאשר אותו מול היזם.

בדרך זו, נוצר אימון בין הדיירים לבין אותו עורך שמייצג אותם וכן נוצרת שקיפות שהיא הבסיס לעסקה מסוג כזה.

ברוב המקרים, ירצה היזם להפחית את שכה"ט של עו"ד הדיירים ו/או לדחות את מועדי התשלום למועד ההיתר.

מבחינת עורך הדין הדיירים, גובה שכה"ט ומועדי התשלום הם קריטים למתן השירותים שהוא מספק לדיירים.

בהנחה שהיזם מבקש לשלם לעורך הדין סכום מינימלי, ברור לכולם שאיכות השרות של אותו עורך דין יהיה נמוך בהתאם ואין ספק שהיזם יעדיף שייצג את הדיירים עורך דין פחות מנוסה שיתספק בשכט יחסית נמוך.

חשוב להבין שתפקידו של עורך הדין בפרויקט התחדשות עירונית אינו מסתכם רק בליווי המשפטי וניהול המו"מ המסחרי לגבי התמורות. עורך הדין מטעם דיירים אמור ללוות את הדיירים מתחילת הפרוייקט, ועד לקבלת הדירות החדשות ורישומן על שם הדיירים, בין היתר הוא מחזיק עבורם בנאמנות ערבויות  ופותר בעיות של הדיירים בינם לבין עצמם. משך הליווי של עורך דין הדיירים הוא לעיתים 5-8 שנים!!!

עבור הדיירים העסקה היא משמעותיות ביותר ולעיתים הפרוייקט הספציפי הוא כל עולמם, לכן על מנת להבטיח שעורך הדין יהיה נאמן עבורם- הם חייבים לעמוד על כך מול היזם בנושא תשלום שכה"ט.

לעיתים נשמעת טענה, שאם היזם משלם לעורך דין דיירים את התשלום, זה עלול להפוך את עורכי הדין לתלויים ביזם, טענה זו אינה נכונה- אם התהליך מתנהל נכון.

כאמור התהליך הנכון הוא שעורך דין הדיירים יחתום מול לקוחותיו שהם הדיירים על הסכם התקשרות בו יגדיר את כל שירותיו המשפטים שמשרדו מעניק, בנוסף יגדיר מהו סכום שכה"ט ומהם מועדי התשלום. הסכם זה יעבור ליזם לאישור וחתימה כאשר הנציגות מגבה את עורך הדין.

כאשר הדיירים לא יודעים או לא מודעים לשכה"ט של אותו עורך דין שמייצג אותם והוא נפגש עם היזם ביחידות, נוצרת כאן סיטואציה שמגבירה את החשש לניגוד אינטרסים.

לא מעט פרויקטים נתקעו כאשר התגלה בדיעבד שאותו עורך דין דיירים היה בניגוד אינטרסים כי הוא ייצג גם את היזם במכירת הדירות או שהוא ייצג או מייצג אותו בעסקה אחרת או מקבילה.

לכן מומלץ לסכם את שכר הטרחה מראש עם הערה לפיה אסור לאותו עורך דין לספק שירותים ליזם בפרוויקט המדובר וגם לא בפרויקטים אחרים.

דוגמא למקרה שבו היזם שילם סכום יחסית נמוך לעו"ד דיירים ובכך נפגעו הדיירים, ניתן לקבל ממקרים שבהם היזם חתם עם הדיירים בהסכם שהוא מבטיח להם תמורה מסויימת וכעבור זמן הוא מודיע להם שהוא לא יכול לעמוד בה בניגוד מוחלט להתחייבויותיו בהסכם. עורך הדין אמור לפעול לביטול העסקה במקרה זה ולבצע פעולות משפטיות כגון ביטול הערות אזהרה שרשם היזם לטובתו – אולם במרבית המקרים כפי שהציגו בפניי דיירים, אותו עורך דין מטעמם לא היה מוכן לפעול כי התשלום שהיזם שילם להם לא היה מספיק לפעולות שנדרשו ממנו. במקרים כאלו הדיירים ייאלצו להוציא כסף מכיסם.

לכן על מנת להבטיח שעורך הדין מטעמם יפעל ויבצע כל דבר שיידרש למקרה שהיזם יפר את ההסכם, יש לוודא שהסכם שכה"ט עימו מספק ומספיק.