![](https://givatayimplus.co.il/wp-content/uploads/2024/08/נדלן-רוית-סיני-122-Copy.jpg)
איך מחולקות הדירות שתקבלו בהתחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
מה קורה במקרה שהיזם חתם מול דיירים על הסכם תמ"א 38 הריסה ובניה והעיריה לא אישרה לו מה שביקש?
הרקע: ב 16.2.2014 נחתם הסכם תמ"א 38 הריסה ובניה בין 9 בעלי דירות לבין חברת חדיף בכתובת בן גוריון 136 רמת גן בכפוף לאישור היתרים לבניית 42 דירות ובהתאם לכך תמורות. כמו שנהוג בתחום לאחר החתימה נרשמו הערות אזהרה על דירות הבעלים לטובת היזם.
לאחר שינוי מדיניות בעיריית רמת גן לא אושרו 42 דירות אלא רק 32 ולכן הפרויקט לטענת היזם לא היה כלכלי והוא פנה אל הבעלי הדירות וביקש להפחית את התמורות.
ההסכם המשפטי בנוי כך, שאם אחד מהתנאים המתלים, לא יתקיים- לא יהיה למי מהצדדים טענה לצד השני.
הדיירים לא הסכימו להפחית בתמורות שנקבעו בהסכם ולכן על פניו ההסכם לא מאפשר את קיום העסקה.
חברת חדיף הודיעה במייל ובעל פה שההסכם בוטל וניסתה לקבוע פגישה כדי לדון בתמורות חדשות. לאחר מכן, שלחה נספח שאמור לבטל את ההסכם ולהציע תמורות חדשות.
בעלי הדירות, כאמור, הודיעו שהם לא מעוניינים בהסכם החדש, ונוצר נתק של שנתיים לאחר מכן.
משנת 2019 ניסו בעלי הדירות להסיר את הערות האזהרה שיש ליזם על דירותיהם ונתקלו בסירוב מצד חברת חדיף שטענה שיש לה זכות סירוב ראשונה לכל הצעה שנתיים מסיום ההסכם.
לאחר מכן התקיימה שיחה עם נציג חברת חדיף שהסכים למחוק את הערות האזהרה במידה ותתקבל הצעה טובה יותר, גם בהתחייבות זו הם לא עמדו.
במשך 7 שנים לא הוגשו היתרים ולא בוצע דבר לקידום העסקה, מצד היזם חדיף.
בלית ברירה, נאלצו בעלי הדירות להגיש לבית המשפט תביעה ובמסגרתה לבקש להסיר את הערות האזהרה.
פסיקת בית המשפט :
בית המשפט המליץ על פי בקשת בעלי הדירות לבטל את הערות האזהרה עוד לפני מתן פסק הדין ובנוסף המליצה השופטת שלא ינסו לתבוע את בעלי הדירות.
חברת חדיף קיבלה את המלצת בית המשפט והסכימה לבטל את הערות האזהרה באופן מיידי.
בעלי הדירות לא קיבלו החזר כספי בגין ההליך המשפטי ועוה"ד מצד הדיירים פעלו על חשבונם. על מנת לא להגיע למצב דומה יש לגבות מהיזם הנבחר ערבות להוצאות משפטיות.
תמצית ה"פ 26045-08-20 בנדלר ואח' נ' משה חדיף בנין והשקעות בע"מ ואחרים 7 פרברואר 2021
לפני כבוד השופטת עידית רבינוביץ'
המבקשים: בעלי הדירות בבן גוריון 136 רמת גן
המשיב: משה חדיף בנין והשקעות בע"מ
ב"כ המבקשים : עו"ד רוית סיני ועו"ד רפאל דלל
ב"כ המשיב עו"ד צבי חוברס ועו"ד אורי פוגל
סוגיית לוחות הזמנים היא אחת הסוגיות החשובות בעריכת הסכם עם היזם. הסיבה לכך נעוצה בחוסר הוודאות בכל הנוגע למועדים הקשורים להחלטות של רשויות התכנון.
פרוייקטי התחדשות רבים נתקעו ונתקעים בשל בעיות שונות הקשורות ליזם. שלעיתים מקורן בחוסר ניסיון מספיק שלו בתחום או מתוך רצון להיטיב את זכויותיו בפרויקט, ולעיתים גם חוסר ניסיון בעבודה מול גופי התכנון הרבים דרכם יש לעבור על מנת לקבל את היתר הבנייה, הדבר מוביל לכך, שדיירים שחתמו לפני שנים רבות על הסכם התמ"א, יתכן וינזקו כספית עקב השינוי בתנאי השוק לאורך הזמן או שחילופין ואבדו את האמון ביכולתו להוציא את הפרויקט לפועל..
בתי המשפט כבר אמרו את דברם בעבר "בביצוע פרויקט תמ"א 38 יש חשיבות רבה לממד הזמן" וגם הוסיפו "בעלי הדירות, שהדירות הן נכס עיקרי עבורם, אינם מעוניינים להתקשר עם יזם ללא הגבלת זמן, אלא להשביח את רכושם ולחזק את הבניין תוך פרק זמן קצוב. הסכמתם להסכם תמ"א ניתנת על פי נתוני כדאיות כלכלית ביחס לתקופה הנצפית עד לסיום הפרויקט. ככל שהיזם אינו עומד במועדים שנקבעו בהסכם, עלול הפרויקט להפוך לבלתי כדאי כלכלית".
לא יתכן שבעלי הדירות שחתמו הסכם עם היזם יהיו אלה שישלמו את המחיר על מחדליו של היזם, ויהפכו לשבויים בידיו עד בלי קץ
לכן חשוב להקפיד שההסכם יכלול סעיף המאפשר לדיירים לבטל את ההסכם אם עד המועד שמוגדר היטב על ידי הצדדים, לא קיבל היזם היתר בנייה ולהוסיף ולקבוע כי סעיף זה גובר על כל סעיף אחר בהסכם ועל כל אורכה שניתנה ליזם, מכל סיבה שהיא.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
אמנם אלה הימים האחרונים של החופש הגדול כך שכדאי לנצל את העובדה שיש כמה וכמה תערוכות שוות שכדאי לבקר בהן,
בחלל הגלריה של מרכז עמיעד ביפו מוצגות יצירות שנושאות את המבקר לעולמות של אסתטיקה מרהיבה ותכנים במנעד רחב
ביוגרפיה של עיר מרכזית, תוססת ומעניינת כמו תל אביב, היא בהחלט משימה מורכבת. "תל־אביב היא באמת עיר הפלאות של ארץ ישראל" הכריז הרברט סמואל, בנאום הפרידה שלו מהעיר במחצית 1925.
רומי פרנקל: "ריקוד זה משהו שאני מאוד אוהבת ומתחברת אליו. תצביעו לי בבקשה!"
ד"ר נגה רוזנפרב
בגבעת קוזלובסקי, בשטח של גן העליה השנייה, ניצב מצפה הכוכבים של גבעתיים, שנחנך בשנת 1967, לאחר מלחמת ששת הימים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.
למרות המצב, הרוכשים אופטימיים!
המציאות בשטח מלמדת כי רוכשי הנדל"ן מוכנים לביצוע רכישת נכסים ולכן התהליך של מציאת הנכס המושלם יכול להיות מורכב
דרור דבאח הוא מנכ"ל 'יעד' החברה לפיתוח גבעתיים המסכם בימים אלו חמש שנות כהונה ● מהנדס אזרחי ובעל תואר שני במנהל עסקים הרואה בעשייה הציבורית שליחות ● נשוי ואב לשלושה, מתגורר ביבנה
איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'
פרימיום במידות אקסטרה לארג'. נהיגת מבחן במאזדה CX90
חדר החדשות אם אתם בסביבה, מומלץ לכם להכנס לבית העתיקות של גידי מומלץ, גם אם אתם לא בדיוק אספני אומנות ורק נהנים מדברים יפים שתפו החנות היא למעשה מחסן אוצרות בטעם של פעם המכיל
מגזין 122 גרסת דפדוף אינטראקטיבית הקליקו על המודעות שבמגזין למידע רלבנטי נוסף חזרה לאתר המגזינים ספריית המגזינים עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס', בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום! עשו מנוי
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!