חלופות להשקעה – רכישת נכסים בחו"ל בעקבות מס ריבוי דירות

חלופות להשקעה – רכישת נכסים בחו"ל בעקבות מס ריבוי דירות

רקע

לנוכח מס ריבוי דירות, מרובי נכסים נדרשים להחליט על המשך דרכם: האם להעביר נכסים לילדיהם או למכור נכסים שברשותם, לרכוש לחילופין נכס יקר יותר, או לעבור לאפיקי השקעה אחרים כגון שוק ההון או השקעות נדל"ן בחו"ל.

יש להתייחס למיסים נוספים החלים בעת בחירת החלופה. לדוגמא הרוכשים יצטרכו לשלם בישראל כ – 8% מס רכישה לכל הפחות בעת החלפת נכסים מעבר לדירה שבה מתגוררים.

רכישת נכסים בחו"ל

המידע בין מדינות זורם בחופשיות ושיעורי מס בחו"ל זולים יותר. בישראל מס משכירות בחו"ל הוא עד 15% ללא זכות קיזוז הוצאות או לחילופין במסלול קיזוז הוצאות בחול וזיכוי ממס המשולם בחו"ל.

רכישת נכסים בחו"ל מחייבת בחינת הוצאות נלוות כגון: מס רכישה, הוצאות שוטפות, מס על הכנסות משכירות וכן מס רווחי הון או שבח בעת מכירת הנכס. נביא כדוגמא רכישת נכס באנגליה על ידי תושב ישראלי כתחליף לנכסיו בישראל.

שווי מכירה נטו של נכסים קיימים – 4.6 מיליון ש"ח (נטו – לאחר ניכוי הוצאות מיסים ומכירה)

שווי רכישה נכס באנגליה לאחר הוצאות נלוות –  1 מיליון פאונד (או 4.6 מיליון שקלים)

עלויות מס רכישה באנגליה –  58,000 פאונד (או 267,000 ש"ח). בישראל עלות מס רכישה לנכס חליפי הוא  כ – 368,000 שקלים (8%).

הכנסה שנתית מדמי שכירות באנגליה: 25,000 פאונד (כדוגמא בלבד  – 2.5% תשואה) – שיעור המס הכולל בישראל ואנגליה לתושב ישראלי הוא כ – 15% (3,750 פאונד – קירוב) או 17,000 ש"ח. בישראל נכס דומה יחוייב במס של 11,500 ש"ח כמס קבוע (10%) ללא זכות קיזוז הוצאות, כך שהכף נוטה לטובת ישראל במיסוי שכירות ממגורים. למעשה, אין עובדה זו בטוחה לנוכח רצון המחוקק לפעול לסגירת הפרצה הקיימת בחוק. כמו כן תשואה גבוהה יותר בחו"ל (4% למשל) עשויה להפוך את המסקנה כך שכל מקרה צריך להבדק לגופו.

מס שבח – באנגליה מס השבח או רווחי ההון עשוי להגיע בממוצע ל 20% לאחר ניכוי הוצאות נלוות לקניה, מכירה והשבחה לעומת 25% בישראל בטווח הארוך מלבד תשלום היטלי השבחה לרשויות המקומיות.

לסיכום

בדיקת התשואה והמיסוי בחו"ל היא נדבך השקעה חדש שיש לציבור בעלי הדירות בישראל.

רצוי לדאוג ולבחון אפיקי השקעה עדיפים על הקיימים בישראל באמצעות יועצים אמינים ולאו דווקא חברות השקעה בנדל"ן בחו"ל הגוזרות עמלות גבוהות

השקעות פרטניות בנכסים הם פן חדש שעומד בפני המשקיעים בישראל בנוסף לאלטרנטיבות הקיימות הנוספות שצוינו במאמר זה.

הכותב: רון קאולי, כלכלן תואר שני, יועץ  בתחום הנדל"ן וזכיין רשת אל הנכס בגבעתיים, ר"ג ודרום ת"א-יפו.

טלפון משרד: 03-7739936, פקס: 03-6835973, מייל: enviro.green@outlook.com

אתר: http://www.elhaneches.co.il/