שוק הדיור ומחירי הנדל"ן

רון קאולי

רקע

בתחילת 2017 חזינו ששוק הנדל"ן צפוי להיכנס לקיפאון יחסי (לתקופת זמן קצרה) תוך עליית מחירים בשל צמצום בהיצע הדירות שנובע מקיטון בהתחלות בנייה, פגיעה במשקיעי הנדל"ן באמצעות מדיניות מס אגרסיבית ואי בהירות של בעלי דירות לגבי מגמות המחירים הצפויות. מאמר זה בא לאשש את שנאמר ולהתוות הערכה לשנים הבאות.

עובדות

כמות העסקאות למגורים (ללא מחיר למשתכן) קטנה בשנת 2017 בשיעור של כ-13%. עלויות בנייה עלו ב-5% מ-2013 כולל. סך הדירות החדשות שנמכרו ב-2107 עומד כל כ-94,000 דירות בלבד  לעומת צורך של כ-150,000 (נתון שמתיישב עם קצב גידול האוכלוסייה). מכאן שחסרות בישראל כ-50,000 דירות מידי שנה לאחר קיזוז חלק המשקיעים בשוק. מחירי הדירות בישראל עלו משנת 2013 בשיעור של 31% במצטבר וככל שהפער בין הביקוש להיצע גדל המגמה תמשיך. להערכתי זוהי תופעה כלל עולמית שהמקור שלה הוא ריכוז אוכלוסייה בערים-מדינות כבימי קדם.

שוק הדיור

בירוקרטיה ממשלתית (שלא באשמת קובעי המדיניות) וחוסר וודאות שבו שורר שוק הנדל"ן כתוצאה ממדיניות בנושאי מס והרחקת משקיעים גורמת להאטה בהיקף העסקאות אך לא לירידת מחירים. האטה היא עניין זמני בשונה ממגמות מחירים המתבססות על פער שבין ביקוש להיצע "אמיתי" ולכן, אנו צפויים להחמרה בבועת הנדל"ן.

בנוסף, פערים הולכים וגדלים בין שכבות האוכלוסייה, גורמים למצב שבו קיים גבול תקציבי למשפחה ממוצעת לקניית דירה ולכן ובנוסף להאמרת מחירי הדיור, מחירי השכירויות יעלו ומשקיעים ישובו לשוק במחירי השכרה מפולפלים, אלא אם יוטל מס גבוה יותר. כפי שדנו במאמרים קודמים, עזיבת מרכזי הערים לפריפריה אינה מעשית למשפחות רבות.

יזמות נדל"ן

מבחינת היזמים, עליית תשומות בנייה ורווח יזמי של 10% הוא נמוך ורצוי לחפש עסקאות, עם שיעורי רווח נוכחיים של לפחות 15% מתוך ציפייה לעליית מחירים ככתוב לעייל.

יש להבחין בין חשיפה גבוהה לסיכון לבין הערכה בעלת סיכון סביר. לדוגמא: אם יזם מעריך כי מחיר מכירה עתידי למטר הוא כ-40,000 ש"ח בשל ציפייה לעליית מחירים ברווח של 15% ולמרות שכיום עסקאות נסגרות ב-35,000 ש"ח בלבד, הוא נחשף לסיכון גבוה.

מאידך, ברמת מחירים נוכחית למטר של כ – 40,000 ש"ח ושולי רווח של 15%, העסקאות הן ברמת סיכון סבירה. בנוסף, מומלץ להסתייג מעסקאות לבניית דירות יוקרה הנחשבות כבעלות סיכון גבוה יותר בשל שונות מחירים גבוהה.

לסיכום – אין ממש לירידות מחירים בשוק הדיור העממי מאחר והביקוש קיים וההצע חסר. הפתרון הוא הגדלת הצע הדירות במקביל לפיתוח תשתיות במרכזי הערים ואפלייה מתקנת לטובת הפריפריה. גישה זו תסייע ליציבות המחירים בטווח הארוך אך לא לירידתם.

הכותב,רון קאולי, בעל חברת תיווך נדל"ן ויעוץ כלכלי  – אינווירוגרין בע"מ הצנחנים 12 גבעתיים טל: 03-7739936

מייל: enviro.green@outlook.com