תכנית מתאר ארצית 38 – רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38    

בטור זה נדון בנקודות חשובות להן כדאי לשים לב כשרוכשים דירות קבלן\יזם בפרויקטים מסוג של תמ"א 38

עו"ד עמיר רייסמן 

ההסכם של היזם מול בעלי הדירות הקיימות:

בראש ובראשונה יש לבדוק כי היזם אכן רשאי למכור את הדירה הנמכרת לקונה לפי הוראות הסכם התמ"א שנחתם בין בעלי הדירות לבין אותו יזם. מעבר לעמידה הפורמאלית של היזם בהתחייבויותיו כלפי בעלי הדירות הקיימות, יש לעיתים הגבלות נוספות על היזם אשר רשומות בהסכם. יש לקבל הצהרות מהיזם והסברים ממנו המניחים את הדעת כי אכן התנאים לרכישת הזכויות מבעלי הדירות התקיימו וכי היזם רשאי למכור את אותה דירה בהתאם להוראות הסכם התמ"א.

בחינת הממכר:

ישנה חשיבות קרדינלית כי רוכש הדירה יבחן ויבדוק את הדירה ואת הבניין הקיים אפילו אם אותה דירה עדיין "על הנייר". במקרה בו מדובר בחיזוק מצב קיים, ניתן לסייר בבניין הקיים, לעלות לגג ולהתבונן בסביבה, להתרשם מהשטחים המשותפים ולבקש להבין כיצד יחוזק הבניין ולהבין את התכנון העתידי כאשר הקונה נמצא בשטח ומתבונן בתכניות המאושרות על ידי העירייה.

ביצוע העבודות בפרויקט :

לעיתים רוכשי דירות בוחרים בחברה בזכות המוניטין החיובי שלה בביצוע פרויקטים מוצלחים. לכן, יש לבדוק מה המעורבות של החברה היזמית בביצוע הפרויקט ומי מבצע בפועל את עבודות הבניה. ישנן חברות אשר מבצעות בעצמן פרויקטים וישנן חברות שמשתמשות בשירותי בנייה של קבלנים אחרים. שתי האפשרויות לגיטימיות. אולם יש לבחון מי מבצע בפועל את הפרויקט.

בחינת הבטוחות הניתנות לרוכשי הדירות החדשות:

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר") קבע כי יש להבטיח את כספי הקונה של רוכש דירה מקבלן באחת מהאפשרויות הבאות: הערת אזהרה, משכנתא, פוליסת ביטוח, ערבות בנקאית. ככל והמוכר מסרב לתת לקונה את אחת מהאפשרויות המוזכרות לעיל היזם מפר הוראות אלו ויש להיזהר מביצוע עסקה של רכישת דירה מול מוכר דירה שכזה.

ניסיון הקבלן והחברה היזמית בביצוע פרויקטים מסוג זה:

ביצוע של פרויקטים מסוג של תמ"א 38 שונים במספר פרמטרים מעסקאות אחרות במקרקעין. החל משלב החתמת בעלי הדירות הקיימות וכלה בסיום הפרויקט והבניין. בפרויקטים מסוג חיזוק ושיפוץ, לניסיון תפקיד חשוב ומכריע. חברות בעלות ניסיון יודעות להעריך נכונה את המועדים למסירת הדירה, יודעת להתמודד עם עיכובים צפויים, החלפת קבלנים, הסרת חסמים, התמודדות מול בעלי דירות קיימות ועוד ועוד. חברה מנוסה יכולה לצמצם משמעותית עיכובים במסירות הדירה והתמודדויות עם מצבים מורכבים.

הערות להסכם המכר:

הסכם המכר שנשלח על ידי יזמים לרוכשי דירות דואג לאינטרסים של היזמים.  הסכם זה אינו "תורה מסיני" ובהחלט ניתן לאזן אותו או לכל הפחות לעדן אותו עם הערות נכונות מעו"ד הבקיא בתחום.

הכותב, עו"ד עמיר רייסמן מייסד ובעלי משרד רייסמן – גור ושות'

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא.