מדריך לפינוי בינוי: איך וממה להיזהר שאתם נדרשים לחתום על מסמך במסגרת פרויקט פינוי בינוי?

מדריך לפינוי בינוי

איך וממה להיזהר שאתם נדרשים לחתום על מסמך במסגרת פרויקט פינוי בינוי? 

מאת עו"ד רוית סיני

מעשה שהיה כך היה, במתחם גדול וידוע באחת הערים במרכז הגיע אדם שהציג עצמו כחברה יזמית. הוא שכר קבלני חתימות במטרה להחתים את כל הדיירים במתחם. מדובר ב-7 בנייני רכבת. בכל אחד מהבניינים הודיע היזם באמצעות קבלני החתימות ששלח לשם, כי יש לו כבר את רוב החתימות של הדיירים בכל הבניינים. חלק מהדיירים חתמו לו מיד כי חששו שנותרו האחרונים שלא חתמו. חלקם בחר לקחת עורך דין מטעמם לבדוק ולבחון את ההצעה של אותה חברה יזמית. עורך הדין בדק ברשם החברות אולם גילה שלא נמצאה חברה בשם כפי שנרשם בהסכם שנדרשו הדיירים לחתום.

משפנה עורך הדין מטעם הדיירים לאותו "יזם" טען ה"יזם" כי אכן טרם נפתחה החברה, אולם מדובר בחברה יזמית שעתידה להירשם בקרוב מיד עם קבלת כל החתימות.

כאשר בחן עורך הדין מטעם הדיירים איזה ניסיון יש לאותו "יזם", הבינו בעלי הדירות שלא מדובר ביזם שביצע עבודות בניה או בנה בניינים, אלא מדובר ב"קבלן חתימות".

מה זה אומר?

קבלן חתימות זה אדם שלא בהכרח קיבל הכשרה כלשהי (ודאי לא עו״ד ואף לא מתווך מוסמך) שמחתים בעצמו ועל דעת עצמו את הדיירים על הסכם כלשהו לפי ראות דעתו.

עם קבלת 80% חתימות, פונה אותו גורם לכל החברות המוכרות והידועות ומוכר להם את החתימות של הדיירים. אין לו כל אחריות כלפי בעלי הדירות והוא לרוב נעלם מיד לאחר מכירת החתימות של בעלי הדירות. הוא לא אחראי שבעלי הדירות אכן יקבלו מה שהחתים אותם.

כלומר, אם בהסכם ש"היזם" הצליח להחתים כתוב שהתוספת לכל דירה תהיה 25 מ"ר ולאחר בדיקה מעמיקה נראה שלא ניתן יהיה לקבל תוספת זו, דינו של הפרויקט להיכשל, שכן הדיירים מצידם לא יסכימו לקבל פחות מזה והקבלן האמיתי שבדק את ההיתכנות הכלכלית לא יוכל להתחייב לתוספת זו עקב חוסר כדאיות כלכלית.

הפרויקט הנדון כבר עומד 5 שנים אחרי שאותו קבלן חתימות החתים חלק מהדיירים ולא מצליח להשיג קבלן שיעמוד מאחורי ההבטחות שהציג לדיירים בהסכם.

ממה להיזהר?

שמגיע אדם להחתים אתכם:

לבדוק מי אותו ״יזם״ לקבל ולדעת מה שם החברה שלו לבדוק לפי מס ח.פ ברשם החברות.

לבדוק איזה פרוייקטים כבר ביצע ומה הניסיון שלו במסגרת אותה חברה בע"מ.

לבדוק מי החברה שחתומה בהסכם מול בעלי הדירות והאם זה תואם לאותו גורם מחתים.

לבדוק בהסכם עליו מבקשים להחתים אתכם, האם יש פירוט של תוספות לדירה הקיימת, או פירוט נוסף כגון מרפסות חניה מחסנים – אם כן לברר האם הדבר הזה נבדק מול הגורמים בעירייה.

לברר האם אותו גורם בחן בעיריה מה וכמה ניתן לבנות, האם הוציא דו"ח ניתוח זכויות של אדריכל מוסמך והאם בחן את עלויות הבניה בכללותן.

האם ההסכם מותנה? האם יש תנאי כלשהו לתוקפו? האם ישנה הגבלה בזמן להסכם? אם חלפה שנה וההסכם טרם נחתם על ידי 80% מבעלי הדירות האם ההסכם בטל?.

יש לבדוק האם באמת חתמו לו כפי שהציגו כל בעלי הדירות בכל הבניינים האחרים. לצורך כך יש לכנס ולארגן את כל הדיירים ולאחד כוחות ולמנות גוף מקצועי אחד מטעם הדיירים.

איך בכל זאת ניתן להיזהר ומה ניתן לעשות?

ראשית, כל מסמך שמציעים לכם מי מהגורמים היזמים לחתום, יש לבדוק עם עו"ד את טיבו ואת התוקף של אותה התחייבות.

ראשית יש לבחון האם לאותו גורם יש זכות להעביר את הפרויקט ליזם אחר;

מי הוא אותו גורם, האם הוא חברה בע"מ ומי רשום כבעלי המניות של החברה;

יש לבחון אם אכן ההתחייבות היא רק של בעלי הדירות או גם של אותו "יזם";

במקרה הנדון, בחרו בעלי הדירות  עו"ד מייצג מטעמם שבדק עם הגורמים הרלוונטיים מה ניתן לקבל וכמה מגדלים ניתן לבנות במקום.

בדיקה כללית הראתה שלא ניתן יהיה לבנות יותר מ1:3 – כלומר על כל דירה קיימת יקבל היזם 2 דירות חדשות.

הבדיקה הכלכלית הראתה שזה לא מספיק.

הנה דוגמא של פרויקט שלא יתקדם בשל חוסר מקצועיות של קבלן חתימות שהחתים דיירים בלי לבדוק זכויות דיירים על תוספת שלא ניתן יהיה לקבל ככל הנראה לעולם.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הכותבת היא עורכת דין מתמחה בתמ"א 38 ופינוי בינוי

אתר אינטרנט: www.ravit-law.co.il

אימייל: ravit@rs-tama.co.il