התוכנית להתחדשות עירונית במתחם הרחובות בן-גוריון, הרא"ה והגת בשכונת הלל ברמת-גן מעוררת התנגדות מצד מהנדסת העיר והוועדה המקומית. במוקד המחלוקת: היקף יחידות הדיור המתוכנן, גובה המגדלים, הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, היקף שטחי הציבור והצורך להסדיר יחידות דיור שנבנו ללא היתר.

מדובר בתוכנית מתאר מקומית מספר 506-1251669 (רמת-גן/1905), המשתרעת על שטח של כ-6.1 דונם וכוללת את המתחם ברחוב בן-גוריון 100–106, רחוב הרא"ה 45 ורחוב הגת 17, 19 ו-21 ש"תפחה וגדלה" לאחר שיצאה לדרך עם 320 דירות.

התוכנית מבקשת לקדם פרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו ייהרסו שמונה בניינים קיימים, הכוללים כ-108 יחידות דיור, ובמקומם יוקמו מאות דירות חדשות. בתכנון המקורי דובר על 326 יחידות דיור, אולם בגרסאות מתקדמות יותר עלו חלופות של 352 ואף 400 יחידות דיור, לצד הגדלת גובה המגדלים.

הבינוי המקורי כלל שני מגדלי מגורים בני 35 קומות לאורך ציר בן-גוריון ומבנה נוסף בן עשר קומות הפונה לרחוב הגת. בהמשך נבחנו גם חלופות הכוללות מגדלים בני 45 קומות.

אחת הסוגיות המרכזיות שעלו בהתנגדות מהנדסת העיר נוגעת להגדלת היקף הפרויקט ל-400 יחידות דיור ולהגבהת המגדלים ל-45 קומות.

שמאי הוועדה המקומית, שבחן את הכדאיות הכלכלית במסגרת תקן 21, הצביע על כך שהגדלת היקף הבנייה לוותה גם בתוספת הוצאות, ובהן שכר מארגנים כפול ועלויות נוספות. מנגד, לפי עמדתו, ניתן להגיע לכדאיות כלכלית איתנה גם בהיקף מצומצם יותר של כ-352 יחידות דיור ובגובה מגדלים מתון יותר, בהתאם לחלופות שנבחנו, של כ-38-40 קומות (במקום 35 קומות).

יחידות ללא היתר לא יזכו לתוספת זכויות

סוגיה נוספת שעלתה נוגעת למעמדן של יחידות דיור שנבנו ללא היתר כדין. במסגרת ההתנגדות נדרשה בדיקה והסדרה של מעמד היחידות הקיימות, תוך הבהרה כי לא יינתנו זכויות או מכפיל תמורה בגין יחידות שנבנו שלא כחוק.

הדרישה מבקשת למנוע מצב שבו בנייה בלתי חוקית תגדיל את היקף הזכויות בפרויקט ותזכה את בעליה בתמורה נוספת במסגרת הפינוי-בינוי.

בנוסף, בשל המורכבות ההנדסית והתכנונית של המתחם, הכולל תת-קרקע משותפת, הועלתה דרישה למימוש הפרויקט כמקשה אחת ובהינף אחד, ולא באמצעות שלבים נפרדים.

גם צורכי הציבור באזור עומדים במרכז ההתנגדות. בדיון הוצג מחסור במעונות יום ובכיתות לימוד במרחב, ולכן הודגש הצורך להקצות שטחים ציבוריים משמעותיים וגמישים, שיוכלו לתת מענה לצורכי האוכלוסייה העתידית.

בין הדרישות שהוצגו: הקצאת שטח של לפחות כדונם למבנים ומוסדות ציבור, וכן הצמדת הכיכר העירונית לשטח הציבורי, כדי ליצור מרחב עירוני שימושי ונגיש.

דרישות לשינוי התכנון האדריכלי

ההתנגדות כוללת גם שורה של דרישות הנוגעות לאיכות התכנון והבינוי. בין היתר, נדרשה הגדלת המרווחים בין המבנים המרקמיים, שילוב קומות Sky Lobby במגדלים, אחת לכל 20 קומות, והקפדה על קווי הבניין שנקבעו.

בנוסף הועלו דרישות לפתרונות מיגון מתאימים, לרבות ממ"קים בדירות קטנות, וכן ליצירת חזית מסחרית רציפה לאורך הרחוב, בנסיגה של שני מטרים וללא קולונדה. בתחום החניה הובהר כי יש להעדיף פתרונות חניה קונבנציונליים בתת-הקרקע בלבד.

הוועדה המקומית אישררה את ההתנגדות

בתום הדיון החליטה הוועדה המקומית לאשרר את התנגדות מהנדסת העיר, שהוגשה לוועדה המחוזית. ההחלטה התקבלה פה אחד בקרב המשתתפים שהצביעו בעד, כאשר חברת המועצה עדנה וידל נמנעה בהצבעה.

ההחלטה מבטאת את עמדת הוועדה המקומית שלפיה קידום ההתחדשות העירונית במתחם צריך להיעשות תוך שמירה על איזון בין כדאיות כלכלית ליזמים, תכנון עירוני איכותי, מתן מענה לצורכי הציבור והקפדה על חוקיות הבנייה הקיימת.

במילים אחרות, ההתנגדות אינה עוצרת את רעיון הפינוי-בינוי, אלא מציבה סימני שאלה משמעותיים סביב היקפו, גובה הבינוי והתמורות התכנוניות הנדרשות כדי שניתן יהיה לקדם אותו.