עיריית תל אביב מקדמת את התוכנית הכוללת תא/5555, שנועדה להסדיר את ההתחדשות העירונית במגרשי מגורים ברחבי העיר. התוכנית חלה על כ-2,300 מגרשים וצפויה לאפשר תוספת של כ-30 אלף דירות במסלולים של הריסה ובנייה מחדש או חיזוק ותוספת בנייה.

הבנייה לגובה תוגבל, בהתאם למיקום, ל-11 עד 15 קומות ברחובות מסחריים ועד 11 קומות במרקמים שכונתיים.

לא כל המגרשים ייכללו

אחד מעקרונות התוכנית הוא ההבחנה בין סוגי המגרשים. מגרשים המסומנים בכחול, ובהם מגרשים שעליהם קיימת תוכנית תקפה, מגרשים הנמצאים כבר בתהליך תכנון להתחדשות עירונית או כאלה שמימשו זכויות מכוח תוכנית אחרת, לא יקבלו הוראות בינוי במסגרת תא/5555.

מגרשים המסומנים בירוק, המכונים "שכונות ירוקות", ייכללו בהוראות התוכנית, בכפוף להוראות המפורטות בכרטיס השכונתי.

יש גם מגרשים שלא ייכללו בתוכנית, בהם מגרשים שאינם עומדים בתנאי הסף, מגרשים שעליהם חלה תוכנית תקפה שניתן כבר לממשה באמצעות היתר בנייה, ומגרשים הכלולים בתוכנית מפורטת הנמצאת בתהליך תכנון או מיועדים לכך במסגרת תוכנית המתאר תא/5500.

לכל מגרש יהיה כרטיס שכונתי

לצד התשריט וההוראות הכלליות, לכל מגרש שייכלל בתוכנית יהיה "כרטיס שכונתי" ובו הוראות מפורטות. במקרה של סתירה בין ההוראות הכלליות לבין הכרטיס השכונתי, הכרטיס הוא שיגבר.

הכרטיס יקבע, בין היתר, את מספר הקומות ואת המרחקים בין הבניינים. מספר הקומות ייקבע בהתאם לשילוב של תוכנית המתאר, תוכניות תקפות ומדיניות תכנונית עירונית ושכונתית.

ארבעה מסלולים להתחדשות

תא/5555 מתייחסת לארבעה מסלולים שנקבעו בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה: חיזוק ותוספות, הריסה ובנייה מחדש, וכן שני מסלולים המאפשרים ניוד זכויות בנייה למגרש אחר.

בחלק מהמגרשים תתאפשר בחירה בין שני מסלולים.

התוכנית אינה קובעת את התמורה שיקבל כל בעל דירה. היא קובעת את סל זכויות הבנייה שניתן יהיה לממש במגרש, בעוד שהתמורות לדיירים ייקבעו בהסכמות בין בעלי הדירות ליזם.

סל התמורות עשוי לכלול, בהתאם לפרויקט, מרפסת, מעלית, חניה, ממ"ד, מחסן, חידוש תשתיות, חיזוק המבנה ולעיתים גם הגדלת שטח הדירה.

עד שמונה חניות לכל עשר דירות

התוכנית מתבססת על תקן חניה מקסימלי של 0.8, כלומר, עד שמונה מקומות חניה לכל עשר דירות.

במקביל, היא בוחנת את הקיבולת התכנונית של כל שכונה, תוך התחשבות בתוכנית המתאר העירונית, במסמכי המדיניות השכונתיים ובהנחיות גורמי המקצוע.

גם הציבור יקבל שטחים

בחלק מהמגרשים תידרש הקצאת שטחים לצורכי ציבור. ההקצאה תיבחן לפי קריטריונים ובהם גודל המגרש, האפשרות להצמיד חצרות, נגישות לאנשים עם מוגבלות, אפשרות לחיבור למערך הציבורי ולצירי התנועה ומיקום ההקצאה.

במגרשים שבהם קיימת הקצאה איכותית, כ-50% משטח קומת הקרקע יוקדשו לשימושים ציבוריים. שטחים אלה שווים לכ-30% משטח המגרש, ולא ל-30% מכלל שטחי הבנייה בבניין.

השימושים הציבוריים ייקבעו בהתאם להוראות החוק ויכולים לכלול, בין היתר, חינוך, קהילה ורווחה. פרטי ההקצאה והשימוש יופיעו בתיק המידע שיוצא במסגרת הבקשה להיתר.

מה קורה עד שהתוכנית תאושר?

לפי לוחות הזמנים שנמסרו, אישור תא/5555 על ידי הוועדה המחוזית צפוי בסוף 2026. עם זאת, מסמכי התוכנית עדיין אינם סופיים ועשויים להשתנות בהתאם להערות הציבור ולהליך התכנוני.

לאחר אישור התוכנית ניתן יהיה להוציא היתרים מכוחה. כאשר ניתן יהיה להגיש בקשה לרשות הרישוי ללא הקלות, ההליך צפוי להימשך כחצי שנה.

במקביל, תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לקדם תוכניות נקודתיות עד לאישור התוכנית הכוללת. לאחר אישור תא/5555, לא ניתן יהיה עוד לקדם תוכניות נקודתיות מכוח תיקון זה.

עד אז ניתן להמשיך לפעול מכוח תוכניות תקפות אחרות, בהתאם לתנאים החלים על כל מגרש. כיום, לעומת זאת, לא ניתן להגיש בקשות חדשות להיתר מכוח תמ"א 38.

ומה לגבי היטל ההשבחה?

בגין הוצאת היתר בנייה מכוח התוכנית עשוי להיגבות היטל השבחה מופחת, בכפוף להוראות החוק. לעומת זאת, אין הפחתה בהיטל ההשבחה מכוח התוכנית בעת מכירת דירה.

בניינים שבהם נדרשת הקמת שטחי ציבור עדיין עשויים להיות מחויבים בהיטל השבחה, בהתאם להוראות החוק ולשומה שתיערך על ידי שמאי מקרקעין.

לא כל בניין מתאים לפינוי בינוי

התוכנית מגדירה גם מבנים ומגרשים שאינם עומדים בתנאי הסף. בין היתר מדובר במבנים לשימור, במבנים שהשימוש העיקרי בהם אינו למגורים ובמגרשים בעלי גישה תנועתית מוגבלת.

גם מבנים בני ארבע דירות בשתי קומות אינם עומדים בדרישות הסף לפינוי בינוי במסגרת זו. במקרים כאלה ניתן לבחון אפשרויות אחרות, ובהן מימוש תוכנית קיימת, בניית ממ"ד וחיזוק בהתאם לחוק או קידום תוכנית חדשה למספר מבנים, בכפוף למתאר העירוני.

מנגד, מבנים בני שבע קומות ומעלה יתועדפו לחיזוק ותוספת קומות, ככל הנראה ללא הריסה ובנייה מחדש.

התחדשות של מגרש בודד

תא/5555 היא תוכנית להתחדשות במגרש בודד. היא אינה מאפשרת לתכנן במסגרתה כמה מגרשים יחד. מי שמעוניין לקדם התחדשות של כמה מגרשים במשותף יידרש לקדם תוכנית מפורטת חדשה.

בסופו של דבר, תא/5555 מבקשת ליצור מסגרת תכנונית רחבה להתחדשות העיר, אך האפשרויות של כל בניין ייקבעו לפי המגרש הספציפי, הסיווג שלו וההוראות שנקבעו ב"כרטיס השכונתי". עבור בעלי הדירות, המשמעות היא שלא מספיק לדעת שהמגרש נמצא בתחום התוכנית,  צריך לבדוק מה בדיוק מאפשרת תא/5555 במגרש המסוים.