לפני שמתחילים פרויקט בהתחדשות עירונית, חשוב לבחור עו"ד שיסייע לבעלי הדירות לנהל את התהליך באופן שבחירת היזם תהיה אובייקטיבית ומקצועית ולא תתבסס על העדפות אישיות של מי מהבעלים.
מפרויקטים שכשלו ולא צלחו את כל המכשולים בדרך, נראה שישנם כמה מאפיינים שנמצאו באותם פרויקטים.
חשוב להבהיר, חוסר אמון אינו בהכרח שעו”ד לא פעל כשורה. לעיתים רבות, הדבר נובע מחוסר תיאום ציפיות והגדרות לא ברורות בנושאים השונים בין הבעלים לבין תפקיד עורך הדין בפרויקט.
חייבים בפגישה הראשונה להסדיר את הקשר שביו עורך הדין לבעלים, לקבוע ולהסכים על שכר הטרחה, היקף התפקיד של עורך הדין, אחריות עורכי הדין, העבודה מול נציגות בלבד ועוד.
ישנם משרדים של עורכי דין שמייצגים גם דיירים וגם יזמים, חשוב להבין שזה עניין מורכב ויש לקבל רשימת אותם יזמים שעורכי הדין מייצג על מנת להימנע מניגוד אינטרסים מובהק. ישנם פרויקטים, שלא יצאו לפועל, כאשר התגלה בדיעבד שאותו עורך דין שאמור היה לייצג את הדיירים, היה בניגוד אינטרסים כי הוא ייצג גם את היזם במכירת הדירות או שהוא ייצג או מייצג אותו בעסקה אחרת או מקבילה.
ישנם משרדים שלא בודקים את ההצעות של היזמים ולא עורכים מכרז בין יזמים – השיטה והדרך של השרות של אותו עו"ד חייבת להיות ברורה על ההתחלה.
לדעתי, תפקידו של עורך דין מטעם הדיירים הוא לעזור לדיירים להבין מה מגיע להם, מהם הזכויות שלהם, להגן על זכויותיהם ולוודא שהם מקבלים את מקסימום התמורה ומקסימום ההגנות שישנן במסגרת ההסכם מול היזם.
לכן, לדעתי חשוב וכך אני נוהגת בכל הפרויקטים שאני מייצגת, לשכור שירותים של אדריכל מנוסה שיוכל לבדוק מה מדיניות העיריה לגבי אותו בניין או בניינים מדובר ואז לבוא לדיירים עם תשובות מהעירייה. לאחר מכן לבצע מכרז יזמים על בסיס הנתונים שהתקבלו מהעריה.
עו”ד מטעם דיירים, אמור ללוות את הדיירים מתחילת הפרויקט, ועד לקבלת הדירות החדשות ורישומן על שם הדיירים. בין היתר, הוא מחזיק עבורם בנאמנות את הערבויות ופותר בעיות של הדיירים בינם לבין עצמם או בינם לבין היזם. לכן משך הליווי בפועל של עורך דין הדיירים לבניין אחד הוא לפחות 10-8 שנים.
ניסיון בניהול פרויקטים דומים של עו”ד הדיירים הוא פרמטר משמעותי וחשוב על מנת להגדיר את התפקיד ותיאום הציפיות במלואו. מניסיוני אני יודעת שתפקיד עו"ד כולל הרבה דברים, והפן המשפטי הוא רק חלק ממנו. פגשתי בעלי דירות שבעצם רוצים שמישהו בעל יידע וניסיון ייקח אחריות על הדבר הגדול הזה: יארגן, ינהל, ישיג את העסקה הכי טובה , יפתור בעיות פנימיות בין הדיירים ועוד. אלה ציפיות שלא פשוט להגשים, ובתוך פערי ציפיות ודברים שלא הוגדרו נכון, קל לדברים שלילים לעלות – חשד, חוסר אמון, אכזבה וכו'. לכן חשוב תמיד להגדיר ולהבהיר מה התפקיד של עו”ד וגם מה לא התפקיד לא התפקיד שלהם.
עו"ד מייצג דיירים לא מאפשר ליזם להיפגש עם מי מהדיירים בנפרד כי אז נוצרת סיטואציה שמגבירה את החשש לניגוד אינטרסים.
בהסכם ההתקשרות עם עורך הדין יש לוודא שעו”ד מטעמם יפעל ויבצע כל דבר שיידרש, למקרה שהיזם יפר את ההסכם, כולל ערבות להוצאות משפטיות עבור הדיירים. יש לוודא מי במשרד ינהל באופן אישי את הפרויקט, האם עו"ד בכיר או עו"ד זוטר וכדומה.
לסיכום
הצלחת הפרויקט נשענת, בין היתר, על הניסיון, המקצועיות, האסרטיביות, על הנחישות והאמונה של עו”ד בהצלחת הפרויקט. עורך דין דיירים, צריך להיות קשוב ורגיש לבעיותיהם של הדיירים, אשר לעיתים אינם נובעות מעצם הפרויקט, אלא מאופי ויחסיהם אחד כלפי השני. לכן, שבוחנים עורכי דין – חשוב להבין האם אותו עורך דין יטפל בעצמו בפרויקט והאם יש לו את היכולות לנהל פרויקט מורכב שכזה
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג s'Dun 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
בחירת נושאים לבלוג צריכה לחבר בין שלושה דברים: מה שהקהל רוצה לדעת, התחומים שבהם לעסק יש ידע אמיתי, והפעולות שהאתר מעוניין לעודד
העמותה לקידום הספורט בגבעתיים ערכה טקס הוקרה ל-82 ספורטאיות וספורטאים מהעיר, שהגיעו להישגים מרשימים בענפי ספורט שונים בזירה הארצית והבינלאומית
בעלי עסקים רבים מניחים שאפליקציה היא השלב הטבעי הבא אחרי הקמת אתר. היא נתפסת כחדשנית, מחזקת את המותג ומייצרת נוכחות קבועה בטלפון של הלקוח
קביעת תור נשמעת כמו פעולה פשוטה, אך בעסקים רבים היא עדיין מורכבת משיחות שלא נענו, הודעות חוזרות, בדיקות ידניות ביומן ושינויים של הרגע האחרון
מיזם משותף להגברת הבטיחות של האזרחים הוותיקים בבית ביוזמת עיריית גבעתיים וכבאות והצלה לישראל
נועם ברקוביץ' (18) הפך להבטחה הגדולה של ענף התעמלות המכשירים בישראל. השנה החולפת סימנה את פריצתו הגדולה של המתעמל הצעיר מגבעתיים, ושבתחרות גביע העולם באוסייק שבקרואטיה זכה במדליית ארד יוקרתית בתרגיל הקרקע – המכשיר בו הוא מתמחה
ליד חדש השאיר פרטים באתר. מכאן מתחיל מרוץ שקט: האם הוא יקבל תגובה רלוונטית בזמן, יעבור לאיש המכירות המתאים ויקבע פגישה בקלות – או שייעלם
טווח מחירים רחב, מפני שהמילה "אפליקציה" יכולה לתאר הכול, לכן השאלה החשובה אינה רק כמה עולה לפתח אפליקציה, אלא מה האפליקציה אמורה להשיג
סדרת המופעים "המון ווליום” חוזרת לתיאטרון גבעתיים עם שישה מופעים של אמנים בולטים ואהובים במוזיקה הישראלית
אפליקציית חניה לעובדים: איך מנהלים מקומות חניה, הזמנות, ביטולים והרשאות בצורה חכמה?
אתר של משרד עורכי דין נדרש לשדר סמכות ואמינות, להסביר שירות משפטי בשפה ברורה, להופיע בחיפושים רלוונטיים ולהפוך ביקור אנונימי לפנייה איכותית
האירועים המרכזיים בשבוע הקרוב בגבעתיים, ימים ראשון עד שבת
מחשב איטי, קובץ שלא נפתח או מדפסת שהתנתקה נראים כמו תקלות קטנות. בעסק פעיל, לעומת זאת, כל תקלה כזאת עלולה לעצור עובדים, לעכב לקוחות ולחשוף מידע רגיש
בניית אתר לפסיכולוג: איך ליצור אמון, דיסקרטיות ופניות איכותיות מהאתר?
זו השנה השנייה ברציפות שעיריית גבעתיים מקדמת תוכנית רחבה לחינוך לדמוקרטיה. השנה, ברקע הבחירות
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
