fbpx

מה כולל תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

בדרך כלל הנציגות מורכבת מבעלי הנכסים שיש להם עניין להניע את התהליך והם נבחרים במסגרת אסיפת בעלים

עורכת הדין רוית סיני

שתפו

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
עו"ד רוית סיני באולפן תוכנית הטלויזיה סודות הנדל"ן

על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, בין אם זה במסגרת חיזוק, הריסה ובניה או פינוי בינוי, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג את הבעלים בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט.

בדרך כלל הנציגות מורכבת מבעלי דירות/חנויות שיש להם עניין להניע את התהליך והם נבחרים במסגרת אסיפת בעלים שמתכנסת לצורך כך. ההודעה על האסיפה אמורה להינתן לכל בעלי הדירות, גם לאלו שלא מתגוררים בבניין או במתחם, 14 יום לפחות, לפני מועד האסיפה.

טופס מינוי הנציגות חייב להיות ברור ומשפטי כדי למנוע בשלב מאוחר יותר בעיות מול הבעלים.

חשוב שאם ישנן חנויות או משרדים במתחם לוודא שיש נציג לחלק המסחרי של הבניין.

תפקיד הנציגות מתחיל עם תחילתו של ההליך ועד לסיומו, כלומר עד לשלב קבלת הדירות החדשות.

בטופס מינוי נציגות, חשוב לציין את העובדה כי לנציגות תהיה את הסמכות לקבוע על אנשי מקצוע שילוו את הבעלים בתהליך כגון: עו”ד מייצג מטעם הבעלים, מפקח בניה מטעם בעלים וכן יועץ ביטוח ולעיתים גם שמאי מקרקעין ואדריכל.  

נציגות מטעם הבעלים, תמנה לפחות 3 בעלי דירות או נציגיהם, שהוסמכו מכל בניין על ידי הבעלים לבצע את כל הפעולות הדרושות ממנה כמפורט בטופס. נציגות זו, תהא בעלת הסמכות כלפי היזם מרגע חתימת ההסכם המשפטי ועד להשלמת הפרויקט.

הבעלים יהיו רשאים להחליף את חברי נציגות הבעלים, כולם או חלקם בכל שלב וזאת ע”י מתן הודעה בכתב ליזם. נציגות הבעלים תשמור על רציפות פעולותיה וכל ההחלטות שנתקבלו ו/או ההוראות שניתנו ע”י הרכב נציגות הבעלים הקודם ימשיכו לחול ולחייב את הבעלים.

התפקיד העקרי של הנציגות, היא להיות בקשר רצוף וישיר עם היזם בשיתוף עורך הדין המייצג את הבעלים ומול כל הבעלים בכל הנוגע להסכם זה וביצועו.

♦ כל ישיבה שמתקיימת עם עורך הדין והנציגות – תהיה מתועדת ותשלח לכל הבעלים, באופן הזה הבעלים לא יהיו מנותקים מהתהליך ויהיו מעודכנים בכל שלב ושלב. כל תהליך קידום הפרויקט חייב להיות שקוף וברור לכולם.

♦ על הנציגות לבדוק את הבקשה להיתר – אם אכן הבקשה תואמת למה שהובטח להם בהסכם ולתוכניות שצורפו לו – בטרם היא מוגשת לעירייה על ידי היזם.

♦ במקרים מסויימים, הנציגות גם מחליטה על זהות היזם בשיתוף עו”ד מייצג הבעלים. במקרים שיש מעל 24 בעלים מאוד קשה לקבל החלטה אחת ולכן עדיף ונכון שהנציגות שעליה סומכים הבעלים תקבע או תמליץ על יזם אחד, כאשר הבחירה תהיה מנומקת וברורה (עורך הדין יכול להמליץ אין לו זכות לקבוע).

♦ הנציגות יחד עם עוה”ד הבעלים, עוברת על ההסכם המשפטי ומעירה הערות וכן עורכת את עקרונות המפרט הטכני יחד עם המפקח מטעם הבעלים, בטרם זה מועבר לידי כל הבעלים.

♦ לשם קבלת החלטות בנציגות הבעלים תהא רשאית זו, אך לא חייבת, הכל לפי שיקול דעתה הבלעדי, לקיים אסיפה כללית של בעלי הדירות בבניין בהתראה של 3 (שלושה) ימי עסקים ו/או משאל טלפוני ו/או משאל מדלת לדלת ו/או בדואר אלקטרוני בין הבעלים. הבעלים מתחייבים לשתף פעולה עם נציגות הבעלים ולהיות זמינים לנציגות הבעלים באורח רציף.

♦ הבעלים חייבים להסכים ולאשר כי כל הסכמה בכל דבר ועניין הקשור לביצועו של הסכם זה שתעשה בכתב ובחתימתם של נציגות הבעלים, תחייב את כלל הבעלים.

♦ יובהר, כי אין במינוי הנציגות כדי להטיל עליה אחריות חוזית ו/או נזיקית ו/או אחרת לרבות בקשר עם טיב ורמת ביצוע העבודות, עמידת היזם ו/או מי מטעמו בלוחות הזמנים, וכי חשוב מאוד שכל הבעלים יוותרו בזאת באופן בלתי חוזר על כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כלפי חברי הנציגות בנוגע לפעילותם במסגרת הנציגות, כל עוד פעלו בתם לב וללא כוונת זדון.

♦ מוסכם כי על אף האמור לעיל אין לנציגות סמכות לתת אישור מעבר לאמור בהסכם המשפטי ו/או לתת אישור לחרוג מהתמורות המגיעות לבעלים במסגרת הסכם המשפטי או לאשר תמורה עודפת למי מהבעלים ללא אישור וידיעת כל הבעלים ו/או לבצע כל שינוי בהסכם זה ללא קבלת אישור מהבעלים לפי הגדרת הרוב הנדרש לקבלת החלטות על ידי הבעלים.

ישנם מקרים בהם היו נציגים שביקשו לקבל תוספת או תשלום, מניסיון אם זה לא מוסכם ומאושר על ידי כל הבעלים, הפרויקט נידון לכישלון. חשוב להבהיר לנציגים כי התפקיד הוא בהתנדבות.

בפסק דין שיצא לפני שנה, התגלה כי אחד מהנציגים יצר קשר עם היזם הספציפי וסיכם איתו סכום עמלה עבור “השידוך” בינו לבין הבניין. מרגע שהתגלה הדבר, פנו הבעלים לבית משפט בבקשה לבטל הסכם זה מול אותו יזם. בית משפט פסק שההסכם מבוטל לאור הנסיבות.

חשוב מאוד שעו”ד מייצג בעלים, יברר ויבחן תחילה  שאף אחד מחברי הנציגות לא מקבל או מצפה לקבל איזו שהיא טובת הנאה.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו”ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית
05/11/2022

בניה יזומה של דיירים ללא יזם

בעלי דירות שרוצים לקחת על עצמם את היזום במסגרת התחדשות עירונית - איך עושים את זה וכמה זה עולה?
04/21/2022

תמ”א 38 ופינוי בינוי, שאלות ותשובות בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.
03/17/2022

התחדשות עירונית?
איך למקסם את התמורות ולהצליח בתהליך

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיו
02/26/2022

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

"הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים"
01/22/2022

מה כולל תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג אותם בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט.
01/04/2022

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות איך להימנע מהרבה עוגמת נפש? ריכזנו עבורכם את הטעויות שלכם – הדיירים, שעלולות לסבך ולעכב את התהלך עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב […]
12/05/2021

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי ריכזנו עבורכם את כל השינויים שקשורים למתחמי פינוי בינוי החשובים שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף […]
11/13/2021

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב […]
10/27/2021

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים?

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים? הבניינים שהתמוטטו בר”ג ובחולון אמורים להוות תמרור אזהרה ולגרום לרשויות לפעול בהקדם, שכן אחרת שוב יסיקו מסקנות רק אחרי אסון עורכת הדין רוית סיני רבים מהדיירים […]
09/01/2021

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא […]
08/11/2021

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים במסגרת תהליך תמ”א 38 / פינוי בינוי- תרשים זרימה  אז איך זה עובד? עורכת הדין רוית סיני   מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א […]
07/16/2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
04/15/2022

שוברים את הראש לפסח? מתנות אפיקומן לכל המשפחה

שוברים את הראש לפסח? מתנות אפיקומן לכל המשפחה שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter אביזרי שיער בדמותה של מיני מאוס מבית דיסני המארז של חברת […]
08/08/2021

רוצים לראות יותר טוב מ-6/6?

קיראו עד הסוף! בדיקת עיניים על ידי האופטומטריסט הכי מקצועי בעולם ללא המכשור הכי מתקדם שקיים לא תניב תוצאה והתאמה מושלמת לשמירה על בריאות עיניכם. חברות מובילות בתחום הראייה, עדשות ומכשור רפואי בעולם ביצעו מחקרים […]
12/07/2021

הכן עיניך לחורף!

הסיבות לירידה באיכות הראייה בלילה בחורף הן רבות ומגוונות, תקראו ותבדקו מה המצב הכי מתאים לעיניים שלכם הסיבות לירידה באיכות הראייה בלילה בחורף הן רבות ומגוונות. המעבר לשעון החורף גורם לימים להתקצר, החשיכה שמגיעה מוקדם […]
02/04/2022

איריס וקסלר מציירת את סיפורי המקרא

"אני ציירת מקראית ולכן, כאמנית בחרתי להתחיל מהסיפור הראשוני ופניתי לסיפורי המקרא שמעוררים בי השראה. הסיפורים האלו מאפשרים לי לבטא רגש שאותו אני מציירת. למשל, כשאני בוחרת לצייר אהבה אני פונה למקרא ושם האהבה הראשונה היא אהבת יצחק ורבקה (בראשית פרק כ"ד), בנושא הדרת נשים ציירתי את מעמד בנות צלפחד (במדבר כ"ז)"
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדר החדשות

תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים “עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע”

חגיגות ה-100 תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים“עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע” שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter במסגרת חגיגות המאה לעיר גבעתיים, עמותת קהילתיים ותיאטרון גבעתיים מעלים תערוכה

קראו עוד»
אדם גורל יועץ נדל"ן

מה ייתן לכם יותר עצמאות?

זה לא סוד שעליית מחירי הדירות מקשה על ציבור גדול בישראל. המחירים עולים, המשכורת לא עולה בהתאם, ופה מתחילה התלבטות מוכרת: מגורים או השקעה?

קראו עוד»
כתבות השער

מדהים. מנצח. אמיץ.

מיכאל בן דוד (25) ניצח בגמר העונה הרביעית של אקס פקטור ישראל והוא ייצג אותנו באירוויזיון באיטליה עם השיר ‘I.M‘ ● הוא בוגר מחזור נ”ח (2020) בבית הספר ‘בית צבי’ לאמנויות הבמה ומתגורר עם בן-זוגו רם רועי ברמת גן ● כוכב נולד

קראו עוד»
הספורט שלנו

אסא ת”א זכו בגביע המדינה לנערות בכיכובן של תמר ערקובי מגבעתיים ותמר ליפסיקס מרמת גן

חדר החדשות שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter משחק גמר גביע המדינה בכדורגל לנערות א’ עד גיל 16 (כיתה י’) התקיים באיצטדיון העירוני ברמלה בין קבוצות אסא תל

קראו עוד»
הספורט שלנו

ענף הגלגיליות פורח!

באליפות ישראל למופעים קבוצתיים שהתקיימה במועצה אזורית ברנר, זכו המחליקות של העמותה לקידום הספורט בגבעתיים בשלל גביעים.

קראו עוד»
צרכנות נבונה

הכיף שלהם המומחיות שלנו KidsBest

כיצד הפכה חברת הקוסמטיקה והאיפור איל מקיאג’ של אורן ושירן הולצמן מגבעתיים ליוניקורן, כלומר למותג האונליין הגדול ביותר בארה”ב בתחום הביוטי בשווי העולה על מיליארד דולר

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן