01/12/2023
01/12/2023
יום שישי, 01 בדצמבר 2023

מה כולל תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

בדרך כלל הנציגות מורכבת מבעלי הנכסים שיש להם עניין להניע את התהליך והם נבחרים במסגרת אסיפת בעלים

עורכת הדין רוית סיני

שתפו

עו"ד רוית סיני באולפן תוכנית הטלויזיה סודות הנדל"ן

על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, בין אם זה במסגרת חיזוק, הריסה ובניה או פינוי בינוי, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג את הבעלים בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט.

בדרך כלל הנציגות מורכבת מבעלי דירות/חנויות שיש להם עניין להניע את התהליך והם נבחרים במסגרת אסיפת בעלים שמתכנסת לצורך כך. ההודעה על האסיפה אמורה להינתן לכל בעלי הדירות, גם לאלו שלא מתגוררים בבניין או במתחם, 14 יום לפחות, לפני מועד האסיפה.

טופס מינוי הנציגות חייב להיות ברור ומשפטי כדי למנוע בשלב מאוחר יותר בעיות מול הבעלים.

חשוב שאם ישנן חנויות או משרדים במתחם לוודא שיש נציג לחלק המסחרי של הבניין.

תפקיד הנציגות מתחיל עם תחילתו של ההליך ועד לסיומו, כלומר עד לשלב קבלת הדירות החדשות.

בטופס מינוי נציגות, חשוב לציין את העובדה כי לנציגות תהיה את הסמכות לקבוע על אנשי מקצוע שילוו את הבעלים בתהליך כגון: עו"ד מייצג מטעם הבעלים, מפקח בניה מטעם בעלים וכן יועץ ביטוח ולעיתים גם שמאי מקרקעין ואדריכל.  

נציגות מטעם הבעלים, תמנה לפחות 3 בעלי דירות או נציגיהם, שהוסמכו מכל בניין על ידי הבעלים לבצע את כל הפעולות הדרושות ממנה כמפורט בטופס. נציגות זו, תהא בעלת הסמכות כלפי היזם מרגע חתימת ההסכם המשפטי ועד להשלמת הפרויקט.

הבעלים יהיו רשאים להחליף את חברי נציגות הבעלים, כולם או חלקם בכל שלב וזאת ע"י מתן הודעה בכתב ליזם. נציגות הבעלים תשמור על רציפות פעולותיה וכל ההחלטות שנתקבלו ו/או ההוראות שניתנו ע"י הרכב נציגות הבעלים הקודם ימשיכו לחול ולחייב את הבעלים.

התפקיד העקרי של הנציגות, היא להיות בקשר רצוף וישיר עם היזם בשיתוף עורך הדין המייצג את הבעלים ומול כל הבעלים בכל הנוגע להסכם זה וביצועו.

♦ כל ישיבה שמתקיימת עם עורך הדין והנציגות – תהיה מתועדת ותשלח לכל הבעלים, באופן הזה הבעלים לא יהיו מנותקים מהתהליך ויהיו מעודכנים בכל שלב ושלב. כל תהליך קידום הפרויקט חייב להיות שקוף וברור לכולם.

♦ על הנציגות לבדוק את הבקשה להיתר – אם אכן הבקשה תואמת למה שהובטח להם בהסכם ולתוכניות שצורפו לו – בטרם היא מוגשת לעירייה על ידי היזם.

♦ במקרים מסויימים, הנציגות גם מחליטה על זהות היזם בשיתוף עו"ד מייצג הבעלים. במקרים שיש מעל 24 בעלים מאוד קשה לקבל החלטה אחת ולכן עדיף ונכון שהנציגות שעליה סומכים הבעלים תקבע או תמליץ על יזם אחד, כאשר הבחירה תהיה מנומקת וברורה (עורך הדין יכול להמליץ אין לו זכות לקבוע).

♦ הנציגות יחד עם עוה"ד הבעלים, עוברת על ההסכם המשפטי ומעירה הערות וכן עורכת את עקרונות המפרט הטכני יחד עם המפקח מטעם הבעלים, בטרם זה מועבר לידי כל הבעלים.

♦ לשם קבלת החלטות בנציגות הבעלים תהא רשאית זו, אך לא חייבת, הכל לפי שיקול דעתה הבלעדי, לקיים אסיפה כללית של בעלי הדירות בבניין בהתראה של 3 (שלושה) ימי עסקים ו/או משאל טלפוני ו/או משאל מדלת לדלת ו/או בדואר אלקטרוני בין הבעלים. הבעלים מתחייבים לשתף פעולה עם נציגות הבעלים ולהיות זמינים לנציגות הבעלים באורח רציף.

♦ הבעלים חייבים להסכים ולאשר כי כל הסכמה בכל דבר ועניין הקשור לביצועו של הסכם זה שתעשה בכתב ובחתימתם של נציגות הבעלים, תחייב את כלל הבעלים.

♦ יובהר, כי אין במינוי הנציגות כדי להטיל עליה אחריות חוזית ו/או נזיקית ו/או אחרת לרבות בקשר עם טיב ורמת ביצוע העבודות, עמידת היזם ו/או מי מטעמו בלוחות הזמנים, וכי חשוב מאוד שכל הבעלים יוותרו בזאת באופן בלתי חוזר על כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כלפי חברי הנציגות בנוגע לפעילותם במסגרת הנציגות, כל עוד פעלו בתם לב וללא כוונת זדון.

♦ מוסכם כי על אף האמור לעיל אין לנציגות סמכות לתת אישור מעבר לאמור בהסכם המשפטי ו/או לתת אישור לחרוג מהתמורות המגיעות לבעלים במסגרת הסכם המשפטי או לאשר תמורה עודפת למי מהבעלים ללא אישור וידיעת כל הבעלים ו/או לבצע כל שינוי בהסכם זה ללא קבלת אישור מהבעלים לפי הגדרת הרוב הנדרש לקבלת החלטות על ידי הבעלים.

ישנם מקרים בהם היו נציגים שביקשו לקבל תוספת או תשלום, מניסיון אם זה לא מוסכם ומאושר על ידי כל הבעלים, הפרויקט נידון לכישלון. חשוב להבהיר לנציגים כי התפקיד הוא בהתנדבות.

בפסק דין שיצא לפני שנה, התגלה כי אחד מהנציגים יצר קשר עם היזם הספציפי וסיכם איתו סכום עמלה עבור "השידוך" בינו לבין הבניין. מרגע שהתגלה הדבר, פנו הבעלים לבית משפט בבקשה לבטל הסכם זה מול אותו יזם. בית משפט פסק שההסכם מבוטל לאור הנסיבות.

חשוב מאוד שעו"ד מייצג בעלים, יברר ויבחן תחילה  שאף אחד מחברי הנציגות לא מקבל או מצפה לקבל איזו שהיא טובת הנאה.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'

כתבות נוספות של המומחית
11/28/2023

המדריך להוספת הממ"ד עכשיו

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
11/06/2023

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]
10/22/2023

המלחמה הנוכחית מזכירה לכולנו שאסור לקחת סיכונים! ממ"ד מציל חיים!

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/08/2023

כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
09/08/2023

מהם הסעיפים החשובים בהסכם עם היזם?

בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
08/04/2023

מה עושים במקרה של הפרה מצד היזם במסגרת ההסכם של ההתחדשות עירונית?

במהלך הדיון, דרשנו מהיזם: שישיב לדיירים ששילמו את הסכום עבור הוצאות המשפטיות ששילמו עבור תמורות שהדיירים מעולם לא קיבלו
08/02/2023

שינויים וחידושים בהתחדשות עירונית

"ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים"
06/09/2023

התמורה שניתנת לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי

תכנית המתאר של גבעתיים תיצור למעשה סדר והתוויה כוללת של התפתחות העיר ותגדיר בכל פרויקט פינוי בינוי מהו ההיקף אותו יקבלו בעלי הדירות מהרשות המוניציפלית
04/29/2023

כיצד לבחור יזם? (המשך)

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית
04/14/2023

כיצד לבחור יזם?

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית
03/15/2023

עקרון השוויון בין הדיירים במסגרת התחדשות עירונית

כעו"ד שמייצגת דיירים, חשוב לדעת שכל הדיירים יקבלו תמורות שוות באותו יחס למה שיש להם היום. אחרת זה יפר את עקרון השוויוניות
02/14/2023

מה דינו של שטח משותף שאחד השכנים השתלט עליו?

בפרויקטים של התחדשות עירונית, אנו נתקלים לא מעט במקרים בהם בעל דירת הקרקע השתלט על הגינה הקרובה אליו וגידר אותה לעצמו וכך חי מספר שנים ללא הפרעה או מחאה מהשכנים.
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
03/16/2022

איזון בחיים והקשר שלו לטיב מערכות היחסים בחיינו

איזון בחיים והקשר שלו לטיב מערכות היחסים בחיינו אביגדור יזדי יש מי שחווה קושי ביצירת זוגיות או שימור זוגיות קיימת ורק לאחר חקירה מעמיקה בנושא, הבין שהפתרון לקושי מקורו בטיפול ברובד אחר בחיים, אשר באופן […]
09/26/2022

סיוע לפעוטות ולגיל הרך עם טראומה

אבחון וטיפול מוטורי ד"ר שרית טגנסקי סיוע לפעוטות ולגיל הרך עם טראומה פורסם: 23/9/2022 אִילוּסְטְרַצְיָה כששי בן השלוש הגיע עם אמו, אי אפשר היה להתקרב אליו. הוא הרביץ, נשך ורץ לכביש בלי אבחנה. הוריו חשדו […]
02/09/2022

כל מה שרצית לדעת על: פסטה טרייה

היא נחשבת לבין המאכלים האהובים ביותר בעולם כולו והיא מגיעה במגוון רחב של תצורות ונפלאה עם רטבים שונים. לצד הפסטה היבשה נמצאת גם הפסטה הטרייה ההופכת לנפוצה ואהובה בבתים יותר ויותר. מה ההבדלים בין הפסטות ומהן היתרונות שבצריכת פסטה טרייה?
01/10/2022

לא פשוט להתמודד לבד מול חברות הביטוח

לא פשוט להתמודד לבד מול חברות הביטוח המדריך לטעויות השכיחות של בני משפחה בתביעות סיעוד עו"ד דוד פייל אִילוּסְטְרַצְיָה  ביטוח סיעודי הוא קרש הצלה של משפחות הנקלעות לבעיה כלכלית קשה בעקבות מצבם הרפואי של ההורים. […]
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

כפר עזה שלי

"היום זה נראה רחוק אבל התקווה היא כי בתום הלחימה ועם השבת הביטחון לעוטף עזה/עוטף ישראל, ניתן יהיה לשקם את קיבוץ כפר עזה ולחזור ולגור בו ולחדש את חיי הקהילה לצד הזיכרון של אלו שאינם עוד"

קראו עוד»
מתגלגלים

קטן אבל גדול – WEY COFFEE 02

"הרכב נוח מאד למרחקים ארוכים, ובזכות המפרט העשיר שלו מקבלים ערך מוסף לרכישתו. ישנה תחושה כי מתקבלת תמורה מלאה עבור כל שקל ברכב שבנוי היטב, בטוח, נראה טוב מאד ומהנה לנהיגה"

קראו עוד»
כתבות השער

מה מסתתר בכספת הסודית השמורה בתל אביב?

אם אתם רוצים לראות את שירי האהבה שכתב המשורר שאול טשרניחובסקי לאהובתו, את ציוריה הנאיביים של לאה גולדברג או את הכרטיסים ללוויה של ביאליק, יש לי הצעה עבורכם הכוללת ביקור בכספת בה שמורים ניירות הערך של הספרות העברית

קראו עוד»
מגזין רמת גן פלוס

מגזין רמת גן פלוס 112

'רמת גן פלוס' החדש מלחמת מלחמת חרבות ברזל
2023. מערכת 'פלוס תקשורת' וכל בית ישראל מחבקים את תושבי ישראל ומחזקים את הכוחות ההצלה והבטחון

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן