השקעות בנכסים מסחריים בארצות הברית כתחליף להשקעות בישראל

השקעות בנכסים מסחריים בארצות הברית כתחליף להשקעות בישראל

רון קאולי

רקע

חיובי המס החדשים בישראל על מנת להבריח משקיעים מתחום הנדל"ן נושאים פרי. מצד שני ידוע כי השקעות נדל"ן במרבית המקרים טובות יותר מאשר השקעות באפיקים אחרים. מצד שני ולכאורה השקעה מחוץ לישראל נראית כהשקעה אשר רב הנסתר מהגלוי. כיצד באמת יודעים אם ההשקעה בנכסים בחו"ל אכן תענה על הציפיות. במאמר זה נענה על חלק מהשאלות ששואלים משקיעים.

תשואות

השקעות נדל"ן בארצות הברית הן בכל סכום זמין ומניבות תשואות של 7% ומעלה לשנה תוך גידול מצטבר בכל 5 שנים בשיעור של  10% ומעלה. מס רכישה בארצות הברית נמוך משמעותית ושיעורו נמוך מ – 1% לעומת 8% למשקיעי נדל"ן בישראל. משקיעים ישראלים מחפשים אלטרנטיבה של רווחי הון (מכירת הנכס בניכוי עלויות קניה) ולא תשואות שוטפות (מאחר ונמוכות משמעותית בישראל) וככל שמבקשים יותר, הביקוש עולה והרווחים הולכים ופוחתים.

סוג החברות

יש לחפש חברות הנחשבות בדירוג גבוה החל מ – BBB ועד – AAA המתעתדות להשקיע בנכסים שיניבו תשואה גבוהה ומובטחת בשל יציבותן הפיננסית. לדוגמא אם חברת "דולר ג'נרל" מתכננת להקים סניף באזור מבטיח, היא תגייס משקיעים לצורך רכישת הסניף והמבנה ותעניק להם תשואה מובטחת כחלק מעלויות השכירות שלה. הסיבה לכך שחברות גדולות פותחות סניפים רבים ומעדיפות לנצל את ההון שלהם לשיווק עסקיהן בתשואות גבוהות יחסית ומעדיפות להקטין את כמות הנכסים בידהן משיקולים של תשואה של ההון לנכסים, בעת הנפקת מניותיהן לציבור.

טיפול בנכס

יש להבטיח כי התשואה היא טריפל נט. כלומר החברות מבטחות, מתחזקות ומתפעלות את הנכס לצרכיהן העסקיים ומשלמות למשקיעי הנדל"ן תשואה נטו ללא התעסקות נוספת בנכס.

עלויות נלוות

עלויות נוספות: מס רכישה, דמי תיווך, שכ"ט עורך דין בסגירת חוזה, נסיעה חד פעמית להיכרות עם החברה ופתיחת חשבון בנק בארצות הברית. עלויות אלו עשויות להגיע ל – 2% בנכסים של עד מיליון דולר המתבצעים מהון עצמי וללא הלוואות בנק. עלות הגשת דו"ח שנתי עשויה להגיע ל – 1,000$ לשנה אך בחישוב תשואה של 70,000$ על כל 1 מליון דולר היא זניחה.

לסיכום

במונחים ישראלים, במקום לקנות נכס שעלותו 4 מיליון שקלים הכולל מס רכישה גבוה ולקבל הכנסה של כ – 120,000 ש"ח, קיימת אפשרות לקבל כ – 280,000 ש"ח לשנה (פי 2.5) ולחיות ברווחה. ניתן למכור את ההשקעה בשוק החופשי כולל בישראל. מס רווחי הון בארצות הברית הוא 15% והוא נמוך מבישראל אך בסופו של דבר יהיה זהה לשיעור המס בישראל.

רצוי לשכור משרד יעוץ המטפל בענייני מס הכוללים פחת על הנכס, הוצאות בנק, הוצאות נסיעה והוצאות נלוות. לסיכום – קיימת כדאיות מוכחת בהשקעה בחברות מובילות בארצות הברית המבטיחות תשואה גבוהה מזו המקובלת בישראל. העניין הוא לבחור גופים אמינים המייעצים באופן מקצועי ושקוף לגבי רכישת נכסים וטיבם.

הכותב: רון קאולי יועץ כלכלי בתחום הנדל"ן, בעלים של חברת Envirogreen המחזיקה בסניף אל הנכס בגבעתיים ורמת גן. כתובת: הצנחנים 12 גבעתיים,  טלפון: 03-7739936

אתר: www.elhaneches.co.il