הכוכבית הקטנה במסגרת הסכמי תמא 38 בהריסה ובניה – מול יזמים וקבלנים

ממה צריך להיזהר במסגרת נוסח הסכם תמ"א 38 במסגרת הריסה ובניה בין יזם לבעלי הדירות?

עו"ד רוית סיני

בהנחה שעברנו את התהליך המייגע של קבלת הסכמות מכל בעלי הדירות על תחילת התהליך, ובהנחה שכבר סיכמנו והסכמנו על תמורות העתידיות שכל דייר יקבל- ובהנחה שכל בעלי הדירות הסכימו על היזם המועדף מתוך כל ההצעות והיזמים – מגיע השלב הקריטי של עריכת ההסכם בין הדיירים  לבין היזם.

הסכם זה דומה מאוד להסכם בין קבלן לקונה אולם על הקונה חל חוק המכר (דירות) המקנה לקונה את כל הזכויות וההגנות של קונה מקבלן.

לעומת זאת בעסקה בין יזם לבעלי דירות במסגרת הריסה ובניה מחדש או פינוי בינוי- הדבר הכי חשוב שהדיירים צריכים להתעקש עליו הוא להחיל את חוק המכר על ההסכם שלהם מול היזם, כי למעשה הם אינם בגדר קונים כפי שמגדיר החוק וכל ההגנות של הקונים אמורים להיות לבעלי הדירות שמתפנים.

ההגנות החשובות שיש להכיל הם:

את ערבות חוק מכר (בשוויי הדירה החדשה שבעל הדירה אמור לקבל), בעל הדירה אמור לפני שהוא מתפנה מדירתו לקבל לידיו את ערבות חוק המכר מהבנק המלווה, וזאת תמומש במקרה שהיזם לא יכול למסור את הדירה מחמת עיקול, או צו הקפאת הליכים נגדו, או צו למינוי נכסים או מניעה מוחלטת למסירת הדירה החדשה. הערבות אמורה להיות מוצמדת למדד תשומות הבניה.

בנוסף יש להחיל את החלק שעוסק בפיצויים למקרה שהיזם מאחר במסירת הדירה החדשה, מעל 60 יום מהמועד הקבוע בהסכם- במידה והיזם אכן יאחר בעל הדירה אמור לקבל פי 1.5% פיצוי משווי השכירות שהוא מקבל מהיזם, כלומר אם היזם משלם לבעל הדירה שפינה שכירות בסך 5000 ₪ – הפיצוי יקנה לו עוד 2500 ₪ נוספים מעבר ל5000 ₪.

יש להחיל את הסעיף בחוק המכר שמתייחס לסטיות שמותרות עד 2% בתכנון ובבצוע, לדוגמא, היזם מתחייב במסגרת ההסכם למסור דירה חדשה בגודל של 100 מ"ר אולם בפועל גודל הדירה קטן והיא כעת 95 מ"ר – לפי חוק המכר עד 2% אין פיצוי מעבר לכך ישנה הזכות לבעל הדירה לדרוש פיצוי (בשווי כספי ) או אם הסטייה מעל 10% לבטל את ההסכם.

במידה וסעיף זה לא מוחל על ההסכם, היזם רשאי להקטין ללא פיצוי את הדירה.

פרק חשוב שיש להחיל בחוק המכר על הסכם תמ"א 38 הריסה ובניה הוא החלק העוסק באחריות לבדק. כל תיקון וכל פריט שהיזם מתחייב עליו במסגרת המפרט הטכני חלה עליו אחריות עד 7 שנים (תלוי בחלק ובפריט, החוק מחלק את הפרטים לתקופות זמן שונות).

אם לא מחילים את החלק הזה, לכאורה אין ליזם חובה להיות אחראי לתיקונים ולבדק.

יש לוודא שההסכם מנוסח כך שהדייר אינו אמור לשלם שקל מכיסו בהוצאת הפרויקט לפועל, עסקה המכונה "עסקת נטו" ולבדוק היטב שהדייר מלבד חובות או תשלומים אישים שלו (תשלום ארנונה ומים עד למסירת הדירה) לא צריך לשלם כלום והכל חל על היזם.

בנוסף כמובן שיש את הפרק בהסכם הדן בקבלת הערבויות שעל הדיירים לקבל מהיזם, מעבר לערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, אשר מפורטת לעיל, ישנן עוד ערבויות שחשוב לדרוש שהן: ערבות שכירות ערבות אוטונומית אשר מבטיחה את דמי השכירות לכל דייר למשך כל תקפת הבניה ועד לקבלת מסירת הדירות החדשות, (הדייר אמור לקבל כל רבעון את סכום דמי השכירות במצטבר) ערבות מיסים שתבטיח שהדייר לא ייאלץ לשלם מס שבח או כל מס אחר שיידרש (אלא אם כן אין לו פטור ממס שבח), ערבות רישום של הדירה החדשה בטאבו, למקרה שעורך הדין של היזם לא רשם ולא תיקן את צו הבית המשותף תוך הזמן המצוין בהסכם וערבות בדק- למקרה שהיזם לא הגיע לתקן את מה שהיה צריך בדירה החדשה.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הכותבת הינה עורכת דין המתמחה בפינוי בינוי ותמ"א 38

אתר אינטרנט: www.ravit-law.co.il