מה הם הכשלים של תמא 38 ואיך ניתן לפתור אותן?

משנת 2015, עשר שנים לאחר שחוק החיזוק נכנס ואושר על ידי הממשלה, הוגשו 4800 בקשות להיתר ורק 1400 אושרו. הכשל הראשון למיעוט הבקשות להיתר שמקבל היתר, נעוץ היה בעובדה שהחוק הקנה ומקנה לרשויות שיקול דעת לא לאשר בהתאם למדיניות של כל עירייה ועירייה. כיום, גם עיריות כמו: תל אביב, הרצליה, גבעתיים, נתניה, חיפה גיבשו להן מדיניות ברורה שממנה ניתן לדעת מה המקסימום שיאשרו לבנות על המגרש. עיריית רמת גן שהייתה העיריה הכי נוחה והכי גמישה בעניין של היתרים, הפכה להיות אחרי דוח החוקרת בעייתית ועדיין לא ברור סופית מה וכמה יאשרו. אולם כאמור, מכשול זה נהיה ברור וודאי והדיירים והיזמים אמורים לדעת כמה ומה מגיע להם כיום מבחינת הרשויות.

הכשל העיקרי, הוא למעשה ניהול לא נכון של התהליך של הדיירים שמנסים להתקדם לבד ללא עו"ד.

להלן חלק קטן מהטעויות שעושים הדיירים כתוצאה מכך:

דיירים מקבלים הצעות מיזמים – מבלי להבין את המשמעות של ההצעות, והכי חשוב מבלי יכולת לבדוק את ההצעה האם היא נכונה ומתאימה לבניין שלהם.

כל דייר מביא את היזם המקורב לו – עובדה שמגבירה את החשד ושאינה מעוררת אמון. מעבר לכך, נוצר מצב שבו כל אחד מהדיירים מעוניין לקחת את היזם שהוא הביא ולא מאפשר להתקדם.

כל דייר מנהל עם היזם מו"מ בנפרד –  דבר שיוצר חוסר שקיפות ושוב מגביר את חוסר האמון ביזם ובדיירים שמנהלים איתו משא ומתן בסתר.

לא תמיד הבניין דואג למנות נציגות – נציגות הוא הגוף החשוב ביותר שיכול ואמור לקדם את העסקה. הנציגות חייבת להיבחר מכלל הדיירים ולייצג את כל הדיירים ולא רק את עצמם.

לחתום לקבלני חתימות (גוף או חברה שאינם עורכי דין שטוענים שהם מייצגים את הדיירים) – לאחרונה חוקק חוק שלא מאפשר לגוף או חברה שאינם עורכי דין להחתים את הדיירים אלא אם יעמדו בתנאים מסויימים: עליהם להגדיר תמורה לכל בעל דירה – מה הוא עתיד לקבל; להגדיר לו"ז; לאשר שהחתימות של הדיירים אומתו ע"י עו"ד ; לדאוג שתוקף ההתקשרות יהיה מקסימום שנתיים בכפוף לעמידה באבני הדרך; להגדיר מראש מה גובה העמלה שלהם וממי הם מקבלים אותה. בעניין זה יש לציין כי לעיתים שכה"ט שלהם מרתיע חברות יזמיות טובות ולמעשה בכך זה יוצר בעיה לדיירים ולא יתרון.

הפתרון: למנות עו"ד מומחה בתחום תמ"א 38 שמייצג דיירים בלבד!

עו"ד שתפקידיו יהיו  לנהל את הדיירים את היזם ואת התהליך;

ישמש כפסיכולוג –ידוע שיש דיירים שחוששים יותר מאחרים מהתהליך, דיירים שחושדים יותר בכולם.

ישמש כמגשר  כי עם כולם צריך להגיע להסכמה על מנת להתקדם לעסקה.

כמובן שגם ישמש כעו"ד כדי לדעת לנסח הסכמים ולנהל מו"מ משפטי מול דיירים שמבקשים יותר מאחרים ומול היזמים שמבקשים לתת כמה שפחות.

עורך הדין הוא למעשה הגוף שיכול לקדם את העסקה – אם יידע לנהל את התהליך נכון ויש לו מספיק ניסיון – כושר שכנוע, אסרטיביות מול דיירים ומוח יצירתי – הוא יוכל להצליח.

השלבים להצלחה:

ראשית לבדוק נסח טאבו – לדעת כמה תתי חלקות יש על החלקה.

הרבה פעמים דיירים חושבים שיש רק 7 דיירים כאשר בפועל ישנם 8 תתי חלקות ואחד מהם בעל המחסן. לכן, חשוב לדעת מי הבעלים של הדירות, למי יש הצמדה – גינה או גג, ומהו גודל המגרש.

לבדוק בתשריט הבית המשותף או בהיתר הקיים  את הגדלים בפועל של הדירות הקיימות – ברור שנסחי טאבו לא תמיד משקפי את גדלי הדירות בפועל, לכן חשוב לוודא מול ההיתר הקיים מה גודל הדירה האמיתי.

מה המקסימום שניתן לבנות על המגרש?

עורך דין מנוסה, עובד עם אדריכלים שעובדים איתו והוא בודק עבור הדיירים מה ניתן לבנות ומבצע ניתוח זכויות בניה. באמצעות הבדיקה הזאת, נחסך זמן יקר לדיירים שמתרוצצים לקבל הצעות מיזמים לא מנוסים, שרק מעוניינים להחתים את בעלי הדירות ולא באמת מעוניינים לבצע את הפרויקט.

לצערי, נתקלתי בלא מעט יזמים שהבטיחו לדיירים דירות חדשות בגדלים שלא ניתן לבצע בפועל – ולאחר מכן כשגילו את הטעות (כי הם לא ביצעו את הבדיקות המתוארות לעיל) הפרויקט נתקע כי עדיין היו דיירים שהאמינו שניתן לקבל את מה שהובטח למרות שמן ההתחלה לא ניתן היה.

בשיטה הזאת הדיירים מקבלים נתונים מאנשי מקצוע בקיעים ומנוסים בתחום שהחובה והנאמנות שלהם היא לדיירים ולא ליזמים.

אחרי שכל בעל דירה מקבל את הנתונים האמתיים על המגרש:

השלב הבא החשוב הוא להחתים את כל בעלי הדירות על התמורה שהם אמורים לקבל בהתאם לבדיקות שנערכו והוצגו לדיירים. ניתן כבר עתה לבחור מפקח בניה מטעם הדיירים והכין מפרט טכני מטעם הדיירים.

לאחר שיש לדיירים הסכם תמורות חתום לפחות ע"י 80% מבעלי הדירות, ומפרט שהדיירים בעזרת המפקח ערכו, ניתן לצאת למכרז יזמים.

מכרז יזמים

כעת שהכל מוכן ומאורגן, כל יזם יכול להגיש הצעה שלא תפחת מהמינימום שנקבע בהתאם לדוח האדריכל.

באופן הזה, יוכלו הדיירים להשוות את ההצעות באופן מסודר. אין בעיה שכל דייר יביא יזם או קבלן מטעמו, כי בסופו של עניין נקבעים פרמטרים ברורים שהם אלה שיקבעו ניקוד גבוה אצל היזמים.

הפרמטרים הם:

• היצע גבוה יותר
• מפרט טכני עשיר יותר
• ניסיון בביצוע פרויקטים
• סיום של פרויקטים ואיכלוס דירות
• חברה שמסכימה להענות לתנאים המסחרים שלנו במסגרת ההסכם (בחלק מהפרויקטים אנו דורשים כחלק מהמכרז להסכים להסכם המשפטי שערכנו).