מורה נבוכים: התנהלות עם היזמים

ישנם יזמים מנוסים ורציניים וישנם יזמים שרק מעוניינים בחתימות של הדיירים ומוכרים את הפרויקט הלאה. לכן יש לקחת עו"ד מנוסה שגם מנהל את הפרויקט מנוסה  וידע לבחון את הצעות היזם.

איך ניתן להבדיל?

ראשית לפי ההצעה עצמה שמגיש היזם ובשלב השני לפי ההתנהלות שלו.

לעיתים מגיעים אלי דיירים שאומרים לי שיזם פלוני הציע להם תוספת של 25 מ"ר. הדיירים השמחים כבר רואים בדמיונם את דירתם צומחת משמעותית, אולם חשוב לברר האם זה 25 מ"ר נטו? ברוטו? כולל מרפסת לא כולל מרפסת?

25 מ"ר נטו – המשמעות של התוספת לדירה הקיימת היא שני חדרים.

25 מ"ר ברוטו – המשמעות של התוספת לדירה הקיימת יכולה להיות 7 מ"ר נטו או כלום.

אם זה כולל מרפסת התוספת נטו היא 12 מ"ר כי אז 13 מ"ר זה ממ"ד.

באחד הבניינים שאני מייצגת היזם הבטיח לדיירים שהוא מוסיף להם 30 מ"ר ברוטו – כאשר נשאל על ידי כמה הוא מוסיף להם בפועל  – התברר שהדיירים יקבלו דירה הזהה בגודלה לדירתם הנוכחית לכן בחרו הדיירים ביזם אחר.

תפקיד עוה"ד הוא להבין בדיוק מה ההרחבה הזו כוללת.

1. יזמים לא בודקים מה גודל הדירות של הדיירים בפועל.

יוצא איפוא שבבניין אחד בגבעתיים גודל הדירות לפי נסח הטאבו היה 50 מ"ר – היזם הציע 25 מ"ר נטו – כלומר הציע דירות חדשות בגודל של 75 מ"ר. אבל המדידה של הדירות בפועל הראתה שגודל הדירות היה 80 מ"ר. ההבדל נובע מהמרפסות שסופחו לדירות. כלומר עוד לפני שיזם מציע הצעה עורך הדין של הדיירים חייב לוודא מה גודל הדירות המדוייק בפועל.

אפשר לבדוק את תשריט הבית המשותף או את ההיתר.

2. היזם מסכים לתת יותר מ25 מ"ר נטו ולא הוחלט מי נושא בנטל מס השבח שחל על ההפרש

אין טעם להתקדם להסכם משפטי בלי ללבן ולהבהיר ליזם שאם הוא הציע יותר מ25 מ"ר עליו לשאת במס הכרוך בכך.

3. חייבים לבדוק מול היזם כמה דירות הוא מתכוון לבנות בבניין

לעיתים קרובות היזם לא רוצה לחשוף או להיות כבול במספר הדירות שיבנה. מבחינתו הוא מתכנן כמה שיותר. עורכי הדין של הדיירים, חייבים להבהיר לדיירים מה המינימום ומה המקסימום ולא לתת ליזם להפתיע אותם. כמו כן, הם חייבים להבין האם באמת יש ליזם כדאיות כלכלית והוא לא נוטה להסכים לכל הדרישות רק על מנת להשיג את החתימות של הדיירים.

4. קבלת ניתוח אדריכלי על מנת להבין כמה דירות אמורות להיות בכל קומה וכמה קומות יהיו

אנחנו חייבים להבין אם יהיה ליזם בסופו של התהליך רווח של לפחות 20% על מנת שהבנק המלווה יאשר את הפרויקט – כי הוא בעצם מי שיעניק לי את הערבויות לדיירים שאני מייצגת.

5. רשימת פרויקטים שהם בצעו

לא פעם נתקלתי ברשימה ארוכה מאוד של בניינים שאף בניין לא היה בפועל חתום עם אותו יזם.

לכן אני ממליצה לבדוק את הרשימות ולהתקשר לממליצים – במיוחד במקרים של חיזוק.

6. התנהלות מול הדיירים

אם היזם מנהל מו"מ עם דיירים בנפרד מהעו"ד ומגיע לדירת הדייר בשעות הלילה מבלי ליידע ולעדכן את שאר הדיירים זאת התנהלות לא תקינה!

אם הפרויקט לא יהיה שקוף ולא תהיה הרגשה לדיירים שכל דייר מקבל אותו דבר- הפרויקט לא יצא לפועל.

7. אם צריך לתת לדייר אחד יותר מכולם יש לאשר זאת מול הדיירים אחרת ההסכם יתפוצץ.

אם היזם מציע לנציג יותר כדי שינסה לבחור ולסחוף אחריו את כל הדיירים – זה מתכון לכשלון.

הרי הדיירים מרגישים אם נציג אחד "מתאבד" על יזם ספיציפי אחד ולא נותן או פוסל כל הצעה אחרת.

מה שיקרה שגם אם היזם או ההצעה טובים לדיירים – הדיירים לא ירצו למנות את היזם כדי שחס וחלילה אותו נציג שדוחף לכיוונו לא ירוויח "עליהם". אני נוהגת להכין פרוטוקול עם החלטות של הנציגות לפיהם אנו קובעים מהם הפרמטרים שעל בסיסן נחליט מי יהיה היזם.

8. זמן התקשרות

ישנם יזמים שבהצעה שלהם מחתימים את הדיירים על נון שופ ל-5 שנים או יותר וברור שזה לא עומד במבחן המציאות או ההיגיון. לאחר שהחלטנו על יזם – נראה לי נכון שבשלב הזה להחתים את הדיירים על הסכם נון שופ שאומר מי היזם ומה עקרי ההצעה שלו באופן הזה אנו מונעים אפשרות של דיירים סרבנים .

מה כדאי להציג בפני הדיירים או העו"ד

• ניתוח זכויות מאדריכל
• תמהיל של דירות לרבות הדירות של הדיירים לאחר מדידה של גודל הדירות בפועל.
• דוח כלכלי שיציג להם ויראה מה הרווח שלכם – אין לכם מה לחשוש זה רק עוזר לשקיפות ולהרגשת השותפות. אתם הרי שותפים למיזם הזה בעסקת קומבינציה.