הממשלה אישרה אפריל 2017 חוק שנקרא חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)

מה הוא אומר? ולמי זה רלוונטי?

הבעיה הכי חמורה בתחום של תמ"א 38 ופינוי בינוי –הם אותם קבלני חתימות ומאכרים שמחתימים דיירים על הבטחות שווא, רק כדי להעביר הלאה את החתימות תמורת קופון שמן

טור המומחית: עורכת דין רוית סיני

עליית הפופולריות של פרויקטים במסגרת תכניות תמ"א 38 ופינוי בינוי הובילה להופעת לא מעט יזמים חסרי ניסיון ואינספור שחקנים חדשים בשוק, שהם גם מארגני עסקאות ("מאכרים") של התחדשות עירונית, שפונים לבעלי בתים, מציעים לבצע בבנייני הדירות שלהם פרויקט פינוי בינוי או פרויקט לפי תמ"א 38, מפרטים בפניהם את התועלת שתצמח להם – ומחתימים אותם על כתבי התחייבות בנוסחים שונים.

החוק נולד בעקבות תלונות רבות של בעלי דירות על פרויקטים ש"נתקעו" ונועדו ל"שחרר" את בעלי הדירות מכבלי מארגנים שלא סיפקו את ההבטחות שלהם מול אותם בעלים.

אם קודם לחוק, אותם מאכרים נהגו להחתים את הדיירים על הסכם ללא הגבלת זמן, כעת החוק מחייב ומפרט אבני דרך שבהן צריך המארגן לעמוד מול בעלי הדירות.

באופן כללי קובע החוק החדש כי על המארגן להחתים כ-50% חתימות דיירי הבניין בפרק זמן של חצי שנה, וברף הסופי שניתן לפרויקטים, מדובר על כשלוש שנים מיום החתימה עד יום ההיתר ותחילת הבנייה בתמ"א 38 ועל חמש שנים בכל הנוגע לפרויקט פינוי בינוי.

מדובר בבשורה משמעותית, שתציב גבולות למארגנים ותדרבן אותם להתקדם.

כך לדוגמא, בפרויקט פינוי בינוי בבת ים, החתים אחד המארגנים את הדיירים על הסכם לפינוי בינוי במטרה ובידיעה שהוא ימכור את הפרויקט הלאה, זאת כמובן לא אמר או יידע את הדיירים. על ההסכם חתמו 60% מהדיירים והשאר סרבו לאור העובדה כי החברה של אותו מארגן היתה לא מוכרת ולא ידועה.

חלפו שנתיים ובינתיים החליטו הדיירים שכן חתמו לבטל את ההסכם עם אותה חברה של המארגן לאור העובדה ששאר הדיירים לא הסכימו לחתום עימה.

החברה איימה בהגשת תביעה נגד הדיירים שחתמו. בעיה זו מהווה רק דוגמא אחת קטנה בהתנהלות כושלת מול הדיירים. בעקבות החוק החדש- ברור שאם תוך זמן קבוע אין מספיק חתימות ההסכם מבוטל, והדיירים לא צרכים לחשוש.

עוד מונע החוק מצב שבו אותם מארגנים היו נכנסים לבתים של דירות הבעלים באישון לילה או בהסתר ויוצרים מצב של "הפרד ומשול" בין הדיירים.

כך, דיירים שנותרו במיעוט לא היו מודעים שאותם מארגנים סגרו הסכמים עם דיירים אחרים כי הכל היה מתבצע בהסתר.

תנאים לפגישה ראשונה של מארגן

החוק קובע כך:

בטרם חתימה על ההסכם הראשון לארגון עסקת התחדשות עירונית עם בעל דירה בבית משותף, חייב המארגן לכנס את בעלי הדירות בבית המשותף לשם הסבר על הסכם הארגון לעסקת התחדשות עירונית ובכינוס יהיה חייב לפרט לפני בעלי הדירות את כל אלה:

(1)   את מהות ההסכם ואת עיקרי חוק המארגנים;

(2)   הוא יהיה חייב לומר אם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין;

(3)   הוא יהיה חייב לחשוף את שכר הטרחה שישולם לו בעבור קידום עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, ככל שהוא ידוע באותו מועד;

(4)   אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה כלומר: עניין אישי", של מארגן – לרבות עניין אישי של קרובו או של גוף שהמארגן או קרובו הם בעלי שליטה בו;

"קרוב" – בן זוג, הורה, הורה הורה, בן או בת ובני זוגם, אח או אחות וילדיהם, גיס, גיסה, דוד או דודה וילדיהם, חותן, חותנת, חם, חמות, חתן, כלה, נכד או נכדה וכל אדם אחר הסמוך על שולחנו של מארגן, וכן שותף, מעביד או עובד של מארגן כאמור;

"בעל שליטה" – אחד מאלה: מנהל או עובד אחראי בגוף, וכל מי שיש לו חלק העולה על 5% בהון או בזכות לקבל רווחים של אותו גוף.

 (5)   אם בעל דירה בבית המשותף פועל מטעמו לשם קידום ההסכם עם שאר בעלי הדירות;

(6)   מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית והממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית, לרבות דרכי הפנייה אליהם, וכן בדבר המינהלת העירונית הפועלת באזור שבו נמצא הבית המשותף, ככל שישנה;

(7)   מידע בדבר האפשרות לדרוש את תרגום ההסכם לערבית, רוסית או אמהרית.

המארגן ייחשב כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות בבית משותף בהתקיים כל אלה:

(1)   אם הוא הודיע לבעלי הדירות על דבר הכינוס ומועדו שבעה ימים לפחות בטרם המועד שנקבע;

(2)   אם ההודעה על מועד הכינוס הוצגה במקום בולט על גבי הבית המשותף או בתוכו;

(3)   בכינוס השתתפו 40% לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף;

(4)   נערך פרוטוקול לכינוס, הכולל את ציון מועד הכינוס, אשר נמסר לבעלי הדירות בבית המשותף.

           (ג)   לעניין בית משותף שיש בו 17 דירות לפחות, ייחשב מארגן כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות, אף אם 40% מבעלי הדירות השתתפו בשני כינוסים כאמור במצטבר, ובלבד שבכינוס הראשון השתתפו 30% לפחות מבעלי הדירות ובכינוס השני השתתפו 20% לפחות מבעלי הדירות.

(ד)  ההסכם עליו המארגן מבקש חתימה והפרוטוקול של האסיפה שהתקיימה- יישלחו לבעלי הדירות לפי מענם הידוע של בעלי הדירות.

           (ה)  אם דרשו זאת בכינוס 20% לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף – יתורגם ההסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית לערבית, רוסית או אמהרית, לפי העניין.

 כאמור, החוק החדש יצר כללים שנועדו להעניק לדיירים מידע על ההסכם, על זכויותיהם המשפטיות וליצור שקיפות בין המארגן לבין הדיירים. כך  קובע החוק  כי למארגן אסור להחתים דיירים על הסכם או על ייפוי כוח לטובתו, אלא אם כינס קודם לכן אסיפת דיירים ופירט בפניהם נושאים מהותיים – כגון מהות הסכם הארגון והסעיפים העיקריים שלו, האם יש למארגן עניין אישי או אם הוא פועל בשם יזם.

בנוסף, לפני שמארגן מחתים את הדיירים, הוא יהיה חייב להודיע לדיירים על ישיבה בבניין, בהודעה בכתב על האסיפה 7 ימים מראש, במקום בולט בבניין את הפרטים על קיום אסיפה, ולא יהיה תוקף לאסיפת הדיירים אלא אם נכחו בה לפחות 40% מבעלי הדירות בבית המשותף. כמו כן, על המארגן לערוך פרוטוקול מהאסיפה ולמסור אותו לדיירים.

רק לאחר קיום אסיפת הדיירים באופן הנ"ל, יוכל המארגן להחתים את הדיירים על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית.

כאמור, החוק החדש מחייב את המארגן לחשוף למעורבים בעסקה מה שכר הטרחה שהוא יהיה זכאי לו וכן יש לגלות אם אחד מדיירי הבניין קשור עם המארגן או פועל בשמו.

חובות גילוי ונאמנות- הם אבן יסוד בתחום זה והחוק מטיל על המארגן לפעול לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות, במיומנות ובזהירות.

מיהו מארגן לפי החוק

מעיון בנוסח החוק, לא ניתן למצוא בחוק הגדרה אמיתית למהות מארגן. אין קריטריונים מקצועיים או יכולת של בעלי הדירות לנפות מארגנים לא מקצועיים, ולמעשה כל מי שמחתים דיירים נכנס לקטגוריה זו.

לוח זמנים

אם תוך שישה חודשים התקשר המארגן עם לפחות 50% מבעלי הדירות בבניין של עד 16 דירות, או עם לפחות 40% בבניין שבו יותר מ-17 דירות, או עם לפחות 35% מבעלי דירות בבניין בו 36 דירות ומעלה, תוקף ההסכם יוארך לתקופה של 18 חודשים.

אם במהלך 18 החודשים האמורים התקשר המארגן עם לפחות שני שלישים מבעלי דירות בבניין משותף, או שיזם התקשר בעסקת פינוי בינוי עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף בו 16 דירות לכל היותר, או עם 40% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו בין 17 ל-35 דירות, או עם 35% מבעלי דירות בבניין בו למעלה מ-36 בעלי דירות, תוקף הסכם יוארך לשנתיים.

אם תוכנית (המתייחסת להריסת הבניין הישן ולהקמת בניין חדש) הוגשה ונקלטה במוסד תכנון, ההסכם יפוג לאחר 4 שנים מיום קליטת התוכנית.

אם הופקדה תוכנית להתנגדויות, ההסכם יפוג לאחר 5 שנים מיום קליטת התוכנית במוסד התכנון.

המועד הקובע המתייחס ללוחות הזמנים הוא חתימת הדייר הראשון על ההסכם.

על המארגן להודיע לבעלי הדירות בתום כל אחד מן המועדים המפורטים לפי העניין, אם עמד בתנאים המפורטים באותו סעיף.

מתי ניתן לבטל את ההסכם מול אותו מארגן?

אם ההסכם מולו לא נעשה בכתב, או שאינו מציין את מועד חתימתו ואת המועד הקובע (כזכור, המועד הקובע הוא מועד החתימה עם הדייר הראשון) – ההסכם בטל.

או כאשר המארגן אינו עומד במועדים שנקבעו בחוק. במקרה זה רשאי בעל דירה לפנות אל הממונה על פניות דיירים בהתחדשות עירונית, וזה יהיה רשאי לאשר לבעל הדירה כי תוקפו של הסכם הארגון פקע. החוק אף קובע כי אם הסכם הארגון בוטל מסיבה זו, המארגן לא יהיה זכאי לקבל כל פיצוי.

כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי